"יהודים מהעולם מגבירים רכישת דירות בישראל; קצב עליית מחירי הדירות יעלה"

מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה מגורים, מהיזמיות הגדולות בארץ אומר לנו בראיונות כבר 3-4 שנים שמחירי הדירות יעלו. נכון, זה לכאורה האינטרס שלו, אבל בשורה התחתונה הוא צדק. מחירי הדירות עלו בתקופה הזו והרבה. שאלנו אותו גם הפעם - "בעבר הצעת לצעירים לקנות דירה גם קטנה, גם בפרפיריה, ההצעה תקפה? "כן, מחירי הדירות עולים, וקצב העלייה יימשך ואף יתגבר".

אפריקה מגורים מכרה במחצית הראשונה של השנה מספר דירות זהה לכל השנה שעברה, ולמעשה אין לה מלאי דירות לא מכורות עד לשנת 2026. הכל מכור, כשגם חלק משמעותי מהפרויקטים לשנים הבאות כבר נמכר. אפריקה פועלת גם בתחום ההתחדשות העירונית שם הכניסה כשותפה את כלל ביטוח ובמקביל היא מאיצה את תחום הנדל"ן המניב. הרווחיות הגולמית שלה בעלייה כשכעת היא כ-25% (גולמית) בפרויקטים בתכנון מדובר על מעט מעל 30%.

אפריקה מחזיקה במלאי קרקעות משמעותי שכנראה יבטיח לה פרויקטים לתקופה של מספר שנים קדימה וברווחיות נאה, כשקליין סבור שהפעילות תגדל לפחות פי 2 ב-5 שנים.

<

מה אתה רואה בשוק הנדל"ן בחודשים האחרונים?
"מדצמבר הייתה עלייה גדולה בביקושים ובהתעניינות של יהודים מחו"ל. רואים עניין גדול במשרדי מכירות שלנו - מגיעים כולם, גם משפרי דירות, גם רוכשי דירות חדשות, יש התגברות משמעותית, למרות שזו תקופה בהחלט מאתגרת בהרבה מובנים".
 

היהודים באים

"המשקיעים ראו שהמחירים הולכים לעלות, הם הבינו מה קורה והזרימו ביקושים. יש גם תושבי חוץ, רבים  מצרפת, ארה"ב ומקסיקו שרוכשים דירות. גם יהודים מפנמה נכנסו לשוק. זו אוכלוסיה יהודית, מאמינה ועשירה, שרוצה לקנות על רקע מה שקורה בעולם. יהודים מהעולם מגבירים רכישת דירות. הפעילות הזו הולכת וגדלה עד כדי שיש לנו כבר רפרנט ספציפי שמטפל רק בתושבי חוץ. בקרוב נצא בליווי מיוחד ומבצע לתושבי חוץ".

מבצעים ספציפיים - הנחות ספציפיות?
"לאו דווקא הנחות בכסף, אלא יותר מענה ייחודי, לצרכים היחודיים שלהם. יש כאלה שיש להם בעיות של העברות כספים, ענייני מסים, פתיחת חשבון, ליווי כולל לכל האוכלוסיות האלו שצריכות עזרה במקומות מסוימים.

"יש גם ביקושים לדירות מצד תושבי הצפון והדרום. הם מפונים למרכז ולא מוצאים כרגע מענה והשכירות גבוהה, אז הם כן בוחרים לחפש לרכוש דירה. גם התחדשות עירונית מתדלקת מחירים של דירות יד שנייה וגם של שכירות. אנחנו רואים עלייה בביקושים באופן כללי בחודשים האחרונים".

אפריקה הגדילה את היקף מכירת הדירות ב-3-4 השנים האחרונות פי 2 לקצב של 500 דירות והכוונה להמשיך לצמוח. "אנחנו מפתחים עוד פרויקטים, יש לנו בשיווק ובביצוע מעל 2,800 דירות, זה שיא של השנים האחרונות. הדירות האלו ייכנסו לשוק בשנים הבאות, אנחנו בעצם די סגורים מבחינת הביצועים עד סוף 2026 כאשר גם רוב הדירות בפרויקטים הקיימים ל-2027 כבר מכורות.

"מבחינת הדוחות הכספיים, אנחנו נכיר בשנים הבאות את ההכנסות האלו, על פי החשבונאות יש להכיר בזה על פי התקדמות בפרויקטים, אבל את המכירה כבר עשינו. הדוחות שלנו לשנתיים וחצי הבאות די סגורים, רק שיהיה תזמון בשל ההכרה בהכנסה בין הרבעונים, אבל בסה"כ כמכלול, אנחנו יודעים איך יראו התוצאות עד סוף 2026".

והתוצאות יהיו טובות. רואים את זה ברווח הגולמי החזוי שמסתכם ב-1.3 מיליארד שקל לשנים הבאות, רובו עד 2026, כשמחצית ממנו מיוחס לפרויקט היוקרה DUO בתל אביב על צומת הרחובות ארלוזורוב ואבן גבירול.

 פרויקט DUO של אפריקה במתחם סומייל בתל אביבה(צילום: משרד ישר / studio84)

בוא נדבר על תל אביב. המחיר בפרויקט DUO בתל אביב הוא 75 אלף שקל, למה בשדה דב המחיר כ-85 אלף שקל, גבוה יותר? אחרי הכל, אין הרבה דירות יוקרה בצפון הישן של תל אביב.
"כ-70% מפרויקט DUO מכור. בשדה דב המחירים גבוהים יותר, למרות שאבן גבירול וארלוזרוב הם אזור מאוד מבוקש. אני מסכים שלפרויקט שלנו יש עוד לאן לעלות מבחינת מחירים. תזכרו שבסוף בשדה דוב יש היצע גבוה. זה אזור מצוין, אבל רואים את הכמות פרויקטים שיש שם, והתבשרנו לאחרונה על אישור של התב"ע של עוד 11 אלף דירות. באזור הצפון הישן אין עוד פרויקטים כאלה. אין היצע דירות כזה".

בשדה דב יש את הקרבה לים, אבל לא בטוח שזה יכול להסביר יחס מחירים כפי שהוא קיים בשטח. מעבר לכך, הפרויקט של אפריקה מתקדם משמעותית, זה לא עוד 4-5 שנים ואפילו יותר כמו בפרויקטים בשדה דב, זה עוד כשנתיים. אולי המחירים בפרויקט DUO נמוכים ואולי המחירים בשדה דב יקרים. 

למה לא רכשתם את הפרויקט של חנן מור בשדה דב, מספרים לנו שהרווחיות שם ענקית ודמרי עשה עסקה טובה.

"דמרי שחקן חזק וטוב, אני בטוח שהוא יצליח. אנחנו נמצאים בתקופה מאוד מאתגרת, ונמצאים עם הרבה יחידות דיור בתל אביב".

לא רציתם להיחשף יותר מדי?
"יש לנו פרויקטים גדולים וטובים בתל אביב. יש היצע מאוד גדול באזור שדה דב. זה לא אומר שאחרים לא ירוויחו ולא יצליחו, אבל החלטנו להתנהל באחריות רבה ובמינוף נמוך. אנחנו ביחס מינוף הכי נמוך מבין חברות הנדל"ן היזמיות".

התחדשות עירונית - מתי תנפיקו את הפעילות?
"יש לנו שותפים חדשים - כלל. אנחנו חושבים על לייצר ערך בצורה הכי טובה לחברה ולשותפים שלנו. אני חושב, מההתרשמות שלי, שהם באמת היו רוצים מה שהכי טוב לחברה. אנחנו לא ממהרים להנפקה, ואין לנו הערכות-תחזיות להנפקה".

נחזור למחירי הדירות. באיזה קצב הם יעלו?
"זאת שאלה שלא תלויה ברק מה אני חושב, אלא גם מה יהיה בשוק ומה תעשה הממשלה. תמונת הביקושים ברורה וגם תמונת ההיצע בנקודת המן הזו ברורה. מחכים לפעולות של הממשלה. בסוף כל פעולה, הביטוי שלה יהיה רק עוד שנה או שנתיים. להערכתי קצב העלייה של מחירי הדירות רק יגדל". 

איפה אפריקה מגורים תהיה בעוד 5 שנים?
"שומרת ומגדילה בצורה משמעותית את הכוח שלה. איפה היינו לפני 5 שנים? בהיקפי הביצוע של דירות המגורים, במשמעותית פחות מחצי. נכפיל את היקפי המגורים שלנו בטווח של עד 5 שנים, זה אומר שגם בדירות למגורים שמגיעים משכונות הסביונים, מהתחדשות עירונית ועוד. כמו שידענו להשביח את חברת הבת, אפריקה התחדשות עירונית, לקחת אותה לאיפה שהיא עכשיו ועוד הרבה קדימה, נדע לעשות בעתיד עם הפעילויות הקיימות ופעילויות חדשות. כל שוק המסחר, צמוד דופן, מסחר קהילתי - בעלייה משמעותית. שם אנחנו פועלים בצורה נמרצת".

"כולם רואים את החוסן של החברה שלנו"

אפריקה נסחרת בשווי של 2.9 מיליארד שקל, ההון שלה 1.8 מיליארד שקל והיא מעלה מכירות ורווחים, כשכאמור יש לה רווח גולמי חזוי מרשים של 1.3 מיליארד לשלוש השנים הבאות.

מה דעתך על מחיר המניה?
"לדעתי רחוק מלשקף את מצב החברה. התקופה הנוכחית מאתגרת את כל השוק. יש למניה בהחלט לאן להתקדם".

יש קבלנים שבקושי שורדים את התקופה. זו לא הזדמנות לקחת-לקנות מהם פרויקטים קיימים?
"חד משמעית כן. עשינו את זה בעבר בשני פרויקטים משמעותיים מאוד, בקרקעות האלה באנו וראינו איך אפשר להיכנס ולא לשלם פרמיה. לשותף זה כדאי, הוא נהנה מהכוח שלנו, מתנאים עודפים וטובים מול הבנקים. כולם מכירים ורואים את החוסן של החברה שלנו. מעבר לזה, צריך שותף הוגן ואנחנו מאוד הוגנים עם השותפים. עשינו 2-3 שותפויות, של אלפי יחידות דיור. נמשיך לעשות".