"יש לי מיליון שקל בפיקדון. כדאי לקנות בכסף דירה להשקעה?"

אחרי שניסינו לענות על השאלה - מה התשואה על דירה להשקעה וזה בהמשך לבדיקה האם כדאי לקנות דירה להשקעה? אנחנו ממשיכים לקבל שאלות על השקעות סולידיות, על מיסוי של השקעות ועל בחירה בין אלטרנטיבות. נתחיל בכך, שאף אחד לא יודע מה יהיה. אנחנו בודקים ומנתחים את העבר, מספקים נתונים על האפשרויות ומגישים לכם בעצם את האלטרנטיבות. אנחנו יכולים לומר שבהינתן ההנחות המסוימות, או בהינתן שמה שהיה יימשך, אז השקעה מסוימת עדיפה. 

השאלות החוזרות בזמן האחרון הן מאנשים שיש להם סכום כסף נכבד ששוכב בפיקדון והם מתלבטים אם להוציא אותו כדי לרכוש דירה - "יש לי מיליון שקל בפיקדון. כדאי לקנות בכסף דירה להשקעה?" 

> איך לחסוך לילדים? ההורים שחוסכים יותר מדי ואלו שחוסכים פחות מדי - מדריך

כמה תקבלו על מיליון שקל בפיקדון?

הנה הנתונים שאתם צריכים לדעת כדי לקבל החלטה: הראשון הוא הריבית על הפיקדונות. אתם אמורים לקבל בסכום כזה ריבית של 4.6%-4.4%. אם אתם בפחות מזה, דברו עם הבנק. אם הם לא מעלים, דברו עם בנקים אחרים, קבלו הצעה מבנק ירושלים שלרוב נותן יותר מבנקים אחרים. תחזרו לבנק שלכם. סיכוי טוב שהוא ישווה לכם את ההצעה המתחרה. 

זו תשואת הבסיס שלכם והיא בלי סיכון. נדגיש כי יש לכם אפשרות להעביר את הכסף לקרנות כספיות. אבל, מכיוון שאתם מגיעים עם כסף יחסית גדול, ממש לא בטוח שכדאי לעבור. קרן כספית אמורה להניב בשנה הקרובה כ-4.4%-4.5%. לציבור שמקבל באזור ה-4%, קרן כספית בהחלט עדיפה. לכאלו שבאים עם סכום גדול, נראה שיש קרבה לאדישות (יש גם שוני במיסוי - בפיקדון 15% מס על הרווח הנומינלי, בכספיות 25% על הרווח הריאלי - תיאורטית בהינתן התחזיות, המס על כספיות יהיה נמוך יותר).

נחזור להשקעה בפיקדון - הרווח מפיקדון אחרי המס הוא תשואה נטו של 3.8% בערך. 

 

מה התשואה בהשקעה בדירה להשכרה?

כאן יש בלבול גדול. אי אפשר לגשת לנתוני הלמ"ס, לקבל את מחיר הדירה הממוצעת, שכר הדירה הממוצע ולגזור מהם שהתשואה היא 2.4% (חישוב אמיתי - דירה ממוצעת עולה כ-2.3 מיליון, שכר דירה ממוצע כ-4.5 אלף שקל). משקיעים לא קונים דירות גדולות שמספקות תשואה נמוכה, הם גם לא קונים בתל אביב. הם קונים במעגל שני-שלישי ובפריפריה ומגיעים לתשואה של  3%. 

חשוב להדגיש - מחיר דירה ממוצע הוא לא מחיר ממוצע של דירה מושכרת. משקיעים מגיעים לאזור של 3% ומעבר לכך, הם גם מחפשים את המקומות שלקראת התחדשות עירונית, והם גם בונים על עליית ערך. אם נניח בזהירות תשואה של 2.7% (כי יש גם הוצאות)  אז על פניו זה לא כלכלי ביחס להשקעה בפיקדון. אבל זו עוד לא השורה התחתונה. 

  30% מהדיירים גרים בשכירות

השקעה בדירה אטרקטיבית יותר בזכות - אפס מס

על שכר דירה של עד כ-5,600 שקל אין מס (מעל סכום זה יש מס נמוך). מעבר לכך, במשך עשרות שנים, מחירי הדירות עלו בממוצע ב-4% ריאלית שזה כ-6% בשנה. נניח שמרנית שהם יעלו "רק" ב-3% נומינלית (למרות שהם בקצב עלייה שנתי של 8%-10%). אתם מקבלים תשואה כוללת של 5.7%. 

התשואה הזו לרוב נקייה לחלוטין ממס בשל תכנוני מס שונים. רוב הדירות שמשפחה קונה להשקעה הן דירות שנקנות לילדים. נכון, מס הכנסה בודק ואם הוא רואה עסקה מלאכותית הוא מעניש וכמובן שבצדק. אבל אם באמת ההורים אומרים - "זו תהיה בעתיד הדירה לילד, אז למה לשלם עכשיו מס רכישה ומס שבח, נסדר את זה בירושה מול הילדים האחרים", ואם באמת באופן שוטף הילד משלם את המשכנתא ומקבל את דמי השכירות, אז זה יכול להיות מאוד לגיטימי.

בשורה התחתונה ובפרקטיקה, המסים נמוכים או לא קיימים. אבל לשם הזהירות, נניח מסים ונעריך שהתשואה יורדת ל-5%. היא עדיין משמעותית מעל התשואה בפיקדון (אולי הגזמנו בשמרנות, אז נציין שאלמלא השמרנות ובהתבסס על ההיסטוריה התשואה היא באזור 8%).

מעבר לכך, לא לקחנו בחשבון התחדשות עירונית שיכולה להרים את המחירים, לא לקחנו בחשבון מימון זול (משכנתא) שמאפשר להשיג תשואה טובה יותר על ההון המושקע. זו נקודה חשובה גם לשאלה שהוצגה בפנינו - למשקיע יש 1 מיליון שקל. יש דירות ב-1 מיליון שקל בפריפריה עם תשואה של 3%, אבל אם הוא רוצה לדוגמה להשקיע באזור רמלה-לוד ובמעגל שני-שלישי מתל אביב, ייתכן מאוד שהוא יצטרך משכנתא כדי לקנות דירה יקרה מ-1 מיליון שקל.

המשכנתא אמורה להעלות את התשואה שלו על ההשקעה כי התשואה הכוללת על הדירה (שכר דירה ועליית ערך) גבוהה מה-5.9% (ריבית ממוצעת על משכנתא). אם לא, אז היא תנגוס בתשואה הכוללת, אבל גם אם זה יקרה לתקופה מסוימת, זה לא יימשך - ריבית המשכנתא בירידה והתשואה על הדירה אמורה להיות גבוהה יותר. 

במבחן הפשוט של תשואה - השקעה בדירה בהנחת הנתונים הקיימים וההיסטוריים, עדיפה על פני פיקדון.

 

  דירה להשכרה   (תמר מצפי)

מחירי הדירות יכולים גם לרדת, האם זה אמור להשפיע על משקיע לטווח ארוך?

ועוד נקודות למחשבה - אומרים לנו המומחים שהריבית תרד. אז מה שאתם מקבלים כעת בפיקדון לא מייצג את ההמשך - ריבית הפיקדונות תרד. אם תחזרו אחורה לריביות הנמוכות לפני שלוש שנים, קיבלתם קצת יותר מאפס על פיקדונות, בדירות קיבלתם כמה אחוזים טובים של שכר דירה. המומחים מסבירים שלא נחזור לריבית אפס, אבל כן היא צפויה לרדת בשנים הקרובות. 

נקודה נוספת, הפעם "נגד" השקעה בדירה - מחירי הדירות יכולים לרדת. היו כבר תקופות של ירידות מחירים בדירות, אפשר להפסיד כסף. בפיקדון אי אפשר להפסיד. כאן צריך לשאול לכמה זמן מתוכננת ההשקעה, כי בדומה למניות כך גם דירות - על פני זמן התשואה חיובית. שוב - זה מה שההיסטוריה מלמדת. 
 

תשואה לעומת תזרים

החישוב שלנו מתייחס לתשואה, לרווח. לא לתשואת תזרים. עליית ערך הדירה נמצאת בקירות, בבלטות, בעוד ששכר הדירה הוא תזרימי. כאשר תמכרו את הדירה, עליית הערך תזרום לכיס. אם אתם משקיעים לטווח ארוך, אין לכם בעיה. הכסף מושקע בדירה. אם אתם לא יודעים מה טווח ההשקעה שלכם ויש לכם אילוצים תקציביים, אז אתם עלולים להיתקע אחרי תקופה קצרה ולמכור את הנכס ולהחזיר את המשכנתא.

כך או אחרת, מבחן התזרים הוא פשוט -  בפיקדון התשואה היא כ-3.8% אחרי שנה וזה גם התזרים. בדירה זה 2.7%-3% של שכר דירה.

אם אתם קונים דירה במימון, אז צריך לקחת בחשבון את החזרי המשכנתא. כאן כבר כל מקרה לגופו, אבל במימון של עד שליש מערך הנכס, אתם תגיעו לתשואה טובה מבחינת הרווח, אבל כאמור חלקו נמצא "בקירות", כשבהערכה גסה, תגיעו לתשואת תזרים נמוכה ממצב הבסיס של 3%-2% (מצד אחד הנכס שווה יותר ושכר הדירה המתקבל גבוה יותר, מצד שני יש החזר משכנתא). יהיו מצבים גם של 4% ויותר, אבל בתזרים אין ניצחון לדירות על פני פיקדונות. 

עד כאן הגורמים שאמורים להשפיע על המספרים, על התשואה בהשוואה בין השניים. עכשיו לגורם מאוד חשוב, שלפעמים נוטים לשכוח אותו. יש יתרון גדול בפיקדונות על פני דירות והוא שווה הרבה - פיקדון זה כסף בחשבון הבנק, אפשר להזיז אותו בלחיצת כפתור. אפשר למכור במועדים  מסוימים ולהיפגש עם הכסף.

השקעה בדירה היא במקרים רבים (לא תמיד) התעסקות עם דיירים, עם ועד הבית, עם תיקונים. יש כאלו שאין להם ראש לזה, יש כאלו שאומרים ששעתיים בחודש זה לא סיפור. אבל זמן שווה כסף, צריך לקחת את זה בחשבון.
   

האם זה יימשך?

העבר יכול בהחלט ללמד על העתיד, או לכל הפחות לרמוז עליו, אבל כמובן שאי אפשר לדעת מה יהיה בהמשך. מעבר לכך, המס על שכר הדירה הוא על הכוונת של האוצר ובצדק. אין סיבה שעל רווחים בבורסה יהיה מס ועל רווחים משכר דירה לא יהיה מס. יותר מזה - אין סיבה שעל עבודה-שכר יהיה מס גבוה ועל שכר דירה לא יהיה מס. מתישהו זה ישתנה. באוצר רוצים שזה יהיה במידי, הלוביסטים שנגד חזקים מאוד. יכול להיות שההצעה שנזרקה באוויר - לא להצמיד את מדרגת הפטור ממס הכנסה על שכר דירה תעבור. זה אומנם לא ישפיע במידי, אבל זה ישחוק את הפטור כך שבהדרגה הוא יהפוך לפחות משמעותי.