המקום במרכז הארץ שמחירי הדירות בו נשארו מאחור

נתחיל מהסוף. הנה עסקאות נדל"ן אחרונות בחולון. הן מבטאות עלייה צנועה יחסית במחירי הדירות. חולון מפגרת אחרי העליות בערים הסמוכות ואחרי העליות הממוצעות בארץ.  המחירים למ"ר בעסקאות האחרונות הם 22-27 אלף שקל למ"ר.

  חולון  (יעל מש)
 

מחירי הדירות בחולון עולים, אבל פחות מהממוצע

ברחוב נעמי שמר 12 נמכרה דירת 5 חדרים בקומה שביעית בשטח של 121 מ"ר ב-3.17 מיליון שקל. הדירה הזו נמכרה לפני 13 שנה ומאז היא עלתה ב-70%. לכאורה עלייה מרשימה, בפועל זו עלייה נמוכה מהעלייה במחירי הדירות בארץ שעלו בתקופה זו יותר מפי 2. מעבר לכך, זו עלייה של 4.2% בשנה. לא מרשים בשום מבחן. 

עסקה נוספת - ברחוב יהושע רבינוביץ מס' 83, דירה של 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר נמכרה ב-2.25 מיליון שקל. הדירה הזו  נמכרה לפני 19.5 שנים כשמאז מחירה עלה ב-207%. גם כאן מדובר בתשואה נמוכה מהממוצע הארצי. הדירות ב-20 שנה עלו פי 3.5-4. כאן במעט יותר מפי 3 וכשמתרגמים את זה לתשואה שנתית מדובר על 5.6% בשנה.

עסקה נוספת מהזמן האחרון - בהדר 26, דירה של 4 חדרים בקומה שישית, 75 מ"ר ב-2.27 מיליון שקל. מדובר על עלייה של 145% מהעסקה הקודמת בדירה הזו לפני 16.2 שנים. העלייה הזו נמוכה ביחס לעלייה הממוצעת במחירי הדירות בשנים האלו ומבטאת תשואה של כ-5.3% בשנה.

תשואה נמוכה יותר הניבה דירה באמיר דרורי 2. דירה של 4 חדרים בקומה 11 בשטח של 109 מ"ר  שנמכרה לאחרונה ב-2.8 מיליון שקל, תשואה של 75% ב-14.5 שנים. זה מבטא עלייה ממוצעת של 4% בשנה. נמוך מהממוצע. 

סיפורו של בניין בחולון - נעמי שמר 12

יש לכאורה סיבות לעלייה היחסית צנועה במחירי הדירות בחולון. המבנים ישנים, העיר צפופה יחסית יש התחדשות עירונית שתהיה רחבה בהמשך. יש שכונות חלשות לצד שכונות טובות, אין ים - שכנראה העביר חלק מהאוכלוסייה לראשון לציון ובת ים. ועדיין - זה לא מסביר לגמרי את  הפערים במחירים בין חולון לאזורים אחרים במיוחד בהינתן שמדובר בעיר אכותית עם אזורים שקטים וקרובים לתל אביב הגדולה. 

בחרנו הפעם לבחון את המחירים ברחוב נעמי שמר 12. היתה שם כפי שהצגנו בפתיח עסקה למכירת דירה של 121 מ"ר ב-3.17 מיליון שקל. נכנסו במאגרים של המדינה ורשות המסים לעסקאות נוספות בבניין. לפני שנה וחצי נמכרה דירה זהה לדירה בעסקה האחרונה, רק קומה אחת מתחת ב-2.9 מיליון שקל. מאז עלה המחיר ב-8%. 

לפני שלוש שנים נמכרה דירה זהה אבל בקומה שנייה ב-2.78 מיליון שקל. מדובר על עלייה של 14% בשלוש שנים, אבל אם ננטרל את פערי הקומות, נקבל עלייה של מתחת ל-10% בשלוש שנים. 

עסקה קודמת בבניין היתה לפני 8.5 שנים. המחיר היה אז 2.3 מיליון שקל לאותו שטח של דירה בקומה תשיעית. איך שלא מסתכלים על זה וגם כשמנטרלים את עניין הקומה, מקבלים שהמחירים עלו בפחות מ-4% לשנה בתקופה הזו.

העסקאות בבניין מבטאות את העיר כולה - המחירים בחולון מפגרים לעומת הערים הסמוכות. חולון היא עיר משכילה, עם דירוג סוציו אקונומי טוב, אבל ייתכן שהעיכובים בנוגע לרכבת הקלה משאירים אותה מאחור (בעוד בת ים זינקה בשנים האחרונות על רקע הקמה והפעלת הרכבת הקלה). כך או אחרת, למשקיעים היא יכולה להיות מעניינת כשבדירות קטנות ניתן להשיא תשואה של 2.5%-3%.