ארז מגדלי, מנהל ההשקעות הראשי במגדל מסמן את שוק הדיור להשכרה; מה דעתו על מחירי הדירות ושכר הדירה?

"נדל"ן זה העוגן הכי משמעותי שלנו במגדל", אומר ארז מגדלי, מנהל חטיבת ההשקעות של מגדל בראיון לביזפורטל. "רק בנדל"ן בישראל אנחנו משקיעים 18 מיליארד שקל, זה 'ביי פאר' התיק הכי גבוה מבין המוסדיים. זה תחום שהתחלנו בו לפי 20 שנה, אנחנו מאוד מאמינים בו. בנינו בעצם בתוך תיק ההשקעות חברת נדל"ן. אם היינו מוציאים אותה החוצה, אז אנחנו חברת הנדל"ן הרביעית בגדולה בארץ אחרי מליסרון, אמות ועזריאלי".

 ארז מגדלי - מאמין בשוק הנדל"ן המקומי   (שלומי יוסף)
 

חברת הנדל"ן הרביעית בגודלה בארץ

מדובר על חברת נדל"ן עם תחומים רחבים - נדל"ן מניב של משרדים, יזמות למגורים ולמעשה נגיעה בכל התחומים האפשריים כשהשבוע דיווחו מגדל וחברת דמרי על עסקה משותפת -  י.ח דמרי תמכור למגדל מחצית מפרויקט דיור להשכרה בשכונת סירקין בצפון-מזרח פתח תקווה בפ"ת תמורת 61 מיליון שקל, כשהפרויקט עצמו יכלול 339 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, לא כולל שטחי מסחר ותעסוקה. דמרי זכתה בקרקע לפני כשנה וחצי (מדובר ב-3 חלקות, 741 יחידות. 50% מהפרויקט יהיה בשכירות מפוקחת והשאר לשוק החופשי. 

השכרה בישראל? - התשואה נמוכה. 
"בדירה יש שני מקורות של תשואה - שכר הדירה שמניב תשואה שוטפת וועליית הערך, אנחנו נכנסים לאזורים שיהיו יותר טובים ושכונות שאנחנו יודעים שבעתיד ייראו אחרת. אנחנו מסתכלים על התשואה, אבל גם על עליית הערך. כשאתה נכנס עם דמרי, אתה לא קונה מוצר רק מוגמר אלא אתה נהנה מהיזמות בשלב המקדמי, אז התשואה היא אחרת. בראיה שלנו, לבוא עכשיו לקנות בצפון תל אביב ב-2% תשואה, זה לא מה שרצינו. אנחנו רוצים להיות באזורים שיספקו תשואה טובה בהמשך, שיש בהם פוטנציאל להיות אזורים חזקים.

שכר הדירה עולה בדומה לאינפלציה

כותרת ראשית

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

בארץ | אדיר בן עמי | 21:15

- כל הכותרות

לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי ה...

הקרב הענק של ג'ייק פול ומייק טייסון: שבר שיאים אך מטיל ספק על יכולו...

ג'יי פי מורגן: כלכלת ארגנטינה צפויה לזנק ב-8.5% תחת מיליי

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

מירוץ נגד הזמן: סופר מיקרו נאבקת להציל את מעמדה בנאסד"ק

האם דוחות אנבידיה יצביעו על כיוון חדש לשוק?

בייטדאנס, חברת האם של טיקטוק, מוערכת ב-300 מיליארד דולר

משבר מתמשך: העסקים הקטנים בסין עדיין מתקשים להתאושש

לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

ספייס אקס כבר שווה 255 מיליארד דולר, איפה היא תהיה עוד שנה מהיום?

הבנקים קפצו ב-1.6% לקראת הדוחות; המדדים עלו עד 0.9%

הפיטורים ממשיכים: בואינג שלחה מכתבים ל-400 עובדים

הבורסה של אבו דאבי מזנקת - איך אפשר להשקיע בה ומהן המניות הבולטות?

ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?

התמ"ג עלה ב-3.8% בחישוב שנתי; ירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל

אלמוגים מכרה 173 דירות השנה. דירה ממוצעת עולה כמעט 2.5 מיליון שקל

איפה העובדים הזרים? תאגידי כוח האדם חוברים להתאחדות הקבלנים

אימאג'סט מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2024

ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?

כלל ביטוח ופיננסים וענקית ההשקעות State Street Global Advisors משלב...

עוד תכניות

"צריך לזכור ששכר דירה בישראל עולה עם השנים, הוא מותאם בצורה כזו או אחרת לאינפלציה, אנחנו מאמינים שהמחירים יעלו וזה לא עניין של שנה כזו או אחרת. יש מחסור בדירות בישראל. כשאתה מחבר את הכל אפשר להבין שפחות משנה איפה הריבית בנקודת הזמן הזו. ברגע שמבינים שהיא תרד בהמשך, ורואים את התשואה והפוטנציאל ארוך הטווח, מקבלים שנקודת הכניסה שלנו טובה כי השוק עבר התאמה למחירי הקרקע".

יש כאן אמירה. מתחם סירקין (רועי כהן)

ולא היה כדאי להשלים עסקאות כאלו בעבר?
"חיכינו לתנאי שוק כדאיים. אנחנו דווקא רואים בריבית נקודת כניסה טובה לתחום. זה משפיע על מחירי הקרקעות. זה לא מקרי שהעסקאות האלה מגיעות עכשיו. פחות משנה לנו אם הריבית היא 4.5%, 4.25% או אפילו 4.75%. מה שבטוח הוא שהיא מיצתה את העלייה שלה. התחום של המגורים מעניין אותנו כי השוק היה צריך לעבור התאמה של הריבית, הוא עבר אותה וכשמנתחים את אזורי הביקוש והדמוגרפיה בישראל, והעובדה שתמיד יש ביקוש בישראל לדירות, אנחנו מצפים לתשואה כוללת טובה".

נכנסתם לשותפות גם בעמרם אברהם ותנהלו גם פרויקט באבן יהודה. למה אתה לא מוציא את "חברת הנדל"ן" הזאת להנפקה נפרדת?
"אלה נכסים ששייכים לעמיתים. הם במסגרת תיק הנכסים הכולל שמנהלת מגדל לעמיתים שלה. המטרה היא לייצר תשואה טובה בפנסיה, גמל ובשאר המכשירים המנוהלים. 

איפה הנכסים המרכזיים ואיפה תרכשו נוספים?
"יש לנו נכסים כמו מגדל המוזיאון ומגדל אלון - נכסים שהם הכי פריים לוקיישן. עשינו תכנית אסטרטגית לפני שנתיים, להבין מה הצעדים הבאים שלנו. סימנו בנוסף לתחומים שפעלנו בהם, בעיקר משרדים - את תחום הלוגיסטיקה והמגורים. אלה התחומים שמעניינים אותנו עכשיו, וזה לגוון את הפורטפוליו שלנו. בשנתיים האחרונות הוצאנו 7-8 עסקאות לוגיסטיקה מסוגים שונים - הקמנו מפעל מל"טים לאלביט, קנינו מרל"וגים כולל את זה שמשרת את מקדונלדס בבאר טוביה, והתחום השני הוא מגורים".

למה לא להיכנס למכרזי רמ"י, לרכוש קרקעות בהיקף גדול ולבנות?
"שיתוף הפעולה עם דמרי מתכתב עם זה. בנדל"ן, אנחנו רגילים להיכנס במקטע הייזום. יש פרויקטים כמו מגדל המוזיאון למשל, שמגדל יזמה. במגורים, הכניסה כשותפים עם דמרי היא ממש משלב הקרקע מתוך מטרה לבנות ולהשכיר. ככה נגיע מבחינתו לתשואה טובה יותר. אנחנו נהנים מהרווח היזמי". 

"את תחום הדיור להשכרה אנחנו מכירים טוב, השקענו במולטי פמילי בארה"ב ובישראל אנחנו שואלים איפה יהיה השוק עוד כמה שנים. אנחנו רואים התמסדות של שוק הדיור להשכרה. לא רק ישראלים שיש להם דירה להשקעה, אלא חברות שפועלות בתחום".
 

הזדמנות בתחום ההשכרה ארוכת הטווח

מה התשואה שאתם צופים משכירות ומעליית ערך?

"אנחנו לא ממנפים את ההשקעה. אנחנו לא קרן ריט להשכרת נדירות שצריכה להתממן וזה משנה את הכדאיות הכלכלית. אנחנו רוצים להשיג תשואה מסוימת ברמת סיכון מסוימת. אם אני מחליף אג"ח שנותן לי תשואה של 4% בדירה שנותנת  תשואה טובה יותר עם עליית ערך, זה שווה לי". 

עד שבא נסראללה ומשנה את התמונה.
"אבל זה נכון לכל החלטה, גם מניות הבנקים ייראו אחרת אם תהיה מלחמה. בסוף, בא עמית במגדל, שם את הכסף ל-30 שנה. זה החיסכון הכי גדול שלו. המדינה שלנו, גם אם הכל ייפתר, לא יהיה בה כנראה שקט ל-30 שנה. התיק שלנו, בכללותו, מתמודד עם פיזור לחו"ל, בהשקעות מסוגים שונים. אנחנו לא בעמדה של לא עושים כלום כי יש חוסר ודאות. ההשקעות מפוזרות ודווקא אי הוודאות יוצרת הזדמנויות".

כמו בשוק הדיור להשכרה?
"בדיוק ככה. אי אפשר לדעת מה יהיה מחר, אבל אנחנו חושבים שזה העיתוי. סביבת הריבית הותירה פחות שחקנים ממונפים ונתנה יתרון לגופים כמונו. יש פחות כסף מהעולם ואנחנו כאן ומכירים את השחקנים". 

תיכנסו בהדרגה יותר לשוק? עם דמרי? עם אחרות? ומה עם התחדשות עירונית?
"כן, אנחנו רואים עסקאות נוספות בקרוב. באופן כללי, אנחנו מאמינים בדיור להשכרה, גם באשראי לתחומים האלה ולא רק ברכישת נכסים. התחדשות עירונית מעניינת אותנו".