צעד אמיץ: האנשים שרכשו קרקע בבת חפר, ליד הגדר עם טול כרם

היישוב בת חפר ממוקם לא רחוק מהגדר. עד לפני מספר שבועות, הירי לעבר היישוב לא פסק. התושבים שמעו מטענים מופעלים מהאזור שממול וביממה האחרונה, צה"ל נכנס לאזור טול כרם וג'נין כדי להשליט שם סדר. הצעד הזה אמור להרגיע את התושבים. 10 פלסטינים נהרגו בפעולה הצבאית, כשצה"ל נעזר גם בסיוע אווירי כדי לטהר את השטח וחיסל מחבלים. האם זה יפסיק את האיום מטול כרם? לא בטוח. אבל שקט רגעי גם קונה משהו ולעתים יוצר הזדמנויות בנדל"ן.

כמה עלתה קרקע?

מכרז של רמ"י לצמודי קרקע בבת חפר נסגר והתוצאות מפתיעות: ארבע קרקעות נמכרו לאנשים פרטיים, ובמחירים נמוכים יחסית לאזור. מחירי הקרקע לשטח של 334-337 מטר, עמדו על 950 אלף שקל בממוצע. כפי שתראו מיד, מדובר על זכיה חכמה, שאמורה להשתלם מאוד בעתיד - בעיקר משום שמדובר בחלק מעמק חפר והוצאות הפיתוח נאמדות סביב 340 אלף שקל בלבד. כלומר, עבור הקרקע והפיתוח ישלמו לא יותר מ-1.3 מיליון שקל.

לפי גובה ההצעות הדומה לכל שטח וכן לפי העובדה שניגשו 5 אנשים לכל מכרז, אפשר להניח כי אותם אנשים נרשמו לאותם מכרזים. מחיר המינימום עמד על 850 אלף שקל לערך ומי שהציע עוד 60-160 אלף שקל, זכה. כלומר, לא הייתה כעת הסתערות והסיכוי היה גבוה, וזה אולי מסביר את ההתלבטות של משקיעים שחוששים להיכנס להרפתקה הזאת.

נראה כמו יישוב שקט, אבל הסכנה ממזרח מוחשית. בת חפר (גוגל מאפ)

ערכנו השוואה למחירים כיום. יש רק חברה אחת שמוכרת צמודי קרקע באזור. מדובר בחברת לאטי. ההגדרה של צמודי קרקע אינה מדויקת. מדובר בדירות גן וגג, מה שאומר ששמאית, הסכום קטן לעומת צמוד קרקע ללא שכנים מעל. נכון, לא מדובר בדירות גן סטנדרטיות, בתוך בנייה רוויה שלרוב מסתכמת ב-8-20 קומות, ועדיין - המחיר של דירות הגן/גג בפרויקטים של לאטי נע סביב 3.3-3.8 מיליון שקל.

• מה קורה למחירי הנדל"ן בבת חפר?

נכון, מדובר בדירות גדולות במיוחד, של עד 220 מ"ר, אבל זכויות הבנייה על הקרקע, בתוספת העובדה שמדובר בצמוד קרקע ולא בדירת גן, אמורים לתרום משמעותית לערך של הקרקעות במכרז.

מצד שני, ויש כאן אבל גדול: המכירות בבת חפר לא זזות וקפואות מזה זמן רב. העובדה שהתושבים נמצאים על הגדר לא מגדילה ביקושים, אלא להפך. הפיתוי של הדירות הגדולות הוא גדול - אבל על אותו משקל - אפשר להרחיק לכת ולעבור את הגדר לכיוון יישובי השומרון ש"עטופים" ביישובים ערביים כדי להשיג צמוד קרקע ב-2.8 מיליון שקל בלבד. אולי אפילו פחות. כמו באג"ח - ככל שהסיכון גבוה יותר, המחיר בהתאם.

האם יש כאן רווח?

במקרה של בת חפר, אפשר לראות כי המכירות השנה בבת חפר הושפעו בעיקר מפרויקט דירה בהנחה, שההגרלה אליו התבצעה בשלושה שלבים ב-2022, ומחירי הדירות שם נעו סביב 650-750 אלף שקל בממוצע (ספייס בנייה ויזמות וארזי הנגב זכו במכרז ההוא). כלומר, אם נראה לכם שיש הרבה מאוד עסקאות באזור, אז נתוני המכירות ממכרזי רמ"י מעט מטעים.

פרט לכך, כמעט לא נמכרים כאן צמודי קרקע. למתווכים אין מה לבנות על עבודה סזיפית, כי יש פעמים, בדיוק כמו התקופה הנוכחית, שבה ההיצע נמוך מאוד אבל הביקוש הוא אפסי. רוב הישראלים לא רוצים לרכוש קרקע ביישובי קו עימות. משהו קרה מאז ה-7 באוקטובר ועדיין - החששות, היכולת להיות דרוך בכל רגע לחדירה מהגדר, יוצרות פאניקה בקרב הציבור. יוקר המחיה כאן גבוה והוא לא מוכן לשלם גם בבריאות. אפשר להבין אותו, אבל אפשר להבין גם את מי שלקח את הסיכון.

• מה עדיף – להעביר דירה לילדים במתנה או להוריש בצוואה?
• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

החישוב הוא פשוט: סדר גודל של קרקע ועלויות בנייה אמור להגיע ל-3 מיליון שקל לדירה ממוצעת (על השבחת יתר ומה היא עושה לנכס, בפרק אחר). אלה לא מחירי צמודי הקרקע. הערכה היא שצמודי קרקע ישנים באזור יימכרו באזור 3.2-3.4 מיליון שקל, כשזה משתנה בהתאם להשקעה בנכס ולגודל הקרקע (בדרך כלל סטנדרטית). עד הנייר, המרכז הזה אמור לייצר בשלב הראשון רווח "על הנייר" של כמה מאות אלפי שקלים בודדים. בהמשך, אם השקט יחזור לסורו באזור, זה יכול להיות שווה יותר.