"החתמים אמרו: 'אם תנפיק, זה יהיה לפי שווי של 4-3.5 מיליארד שקל'"

שלום שי שקל עד לפני כמה חודשים לצאת להנפקה בבורסה, אבל מאז משהו קרה. המלחמה החלה וקלקלה מעט את התוכניות, אבל הוא לא לבד. חברות רבות, כמו יוסי אברהמי, נמצאות על הגדר בהקשר הזה. 

"התוכנית הזאת עדיין קיימת, אבל הורדנו טיפה רגל מהגז, יש שינוי מצב במשק שמשפיע מאוד על שווי הנכסים שלנו וגם על שווי החברה", מסביר יו"ר דונה.

לפי איזה שווי שאפת להנפיק?
"האנליסטים עשו לי תחשיב, שלפיו אנפיק ב-4-3.5 מיליארד שקל. היו שלושה חתמים שניתחו את הקבוצה, כלומר את כל שלוש החברות של קבוצת דונה".

"המחירים יעלו בקרוב"

את שוק הנדל"ן הוא מזהה, כמו רוב היזמים, כשוק עולה בטווח הקצר. "קצת אחרי פסח התחילה התעוררות. ראינו נתונים טובים יותר ממה שהיה לפני זה והמגמה נמשכת. השוק מתאים את עצמו למציאות".

השווי גבוה מאוד. הרבה מעל עמרם ופרשקובסקי, למשל.
"למה אני צריך להשוות את עצמי לאחרים?".

אתה מחזיק ב-5% מכלל ביטוח, כדאי לך שגם אחרים יצליחו, כי היא משקיעה במתחרות.
"אני לא ידוע אם פרשקובסקי נמצאת בשוק אותן שנים כמוני, אני מ-1991 חזק בתחום. אני לא יודע להתחרות עם אף אחד".

מתי בפעם האחרונה עדכנת מחירים, ולאן?
"ממש לקראת פסח, אבל מאז כלום. מדד התשומות עלה ב-2% וזה דורש עדכון. כשהעלויות עולות והתשומות עולות, זה משפיע על המוצר הסופי. אני רואה טעם לעדכן בקרוב כלפי מעלה, כי מאז אפריל היו עליות מחירים".

בחריש לא מכרת את כל הדירות. כבר חודשים שאנחנו רואים דירות על המדף. למה?
"אין לנו הרבה דירות על המדף, כולן כמעט מכורות. מה כן קרה? מתוך המלאי שיש לי חלק הלך למפעל מאושר, עד שזה לא יגיע הזמן שלא למכירה אני מנוע מלמכור".

כלומר השכרת חלק מהדירות. יש לך חמש שנים.
"מחצית מהזמן כבר עברה. אם יש לי בחריש 320 דירות שבנויות וגמורות, 275 בערך מושכרות לטווח של חמש שנים. הגענו לחצי הזמן. דונה החזיקה ב-1,700 דירות, עשינו חישוב והגענו למסקנה שכדאי לחלק ולהכניס חלק מהם למפעל מאושר. ממה שנשאר, יש אולי בודדים שנכנסו למכירה, 25-20 דירות. מצד שני, המחירים בחריש די עומדים בשנה האחרונה, בעוד שבמקומות אחרים היה עדכון כלפי מעלה. צריך להבין שהדירות למלאי מאושר, כלומר להשכרה, הן חלק ממלאי עסקי רגיל שהקבלן יכול לקחת ולהכניס אותו תחת הקטגוריה הזאת. נתנו הטבות מס, הן היו טובות ומדובר במלאי גדול, אז חילקתי את הכמות הקיימת בחברה".

מצד שני, זה מוריד את המחירים של הדירות. אף אחד לא יקנה דירה שהיתה שכורה כדירה חדשה.
"מסכים איתך לחלוטין. נצטרך לשפץ את הבתים כדי להביא אותם למצב טוב למכירה. לא נתעקש על זה, הדייר יראה דירה חדשה, אבל הוא יידע שהיא היתה מושכרת".

מה המחירים בחריש?
"דירת ארבעה חדרים עולה 1.6 מיליון שקל בממוצע. יש יותר ויש פחות".

אתה בונה גם במודיעין.
"יש לי במודיעין 2,170 דירות, 1,500 במחיר למשתכן, הכל מכור. מתוך כמעט 700 נותרו 180 דירות למכירה. במודיעין המחיר כפול מחריש. חצה כבר את רף ה-3 מיליון שקל. 3.2 מיליון שקל תעלה דירת ארבעה חדרים, 105 מ"ר, כלומר מחיר של 30.5 אלף למ"ר לערך. דירה עם נוף ובלי נוף זה לא אותו מחיר, אבל זה השקלול".

קריית גת (מורן ישעיהו)

מה קורה בקריית גת?
"אנחנו בונים מגה פרויקט, 1700 דירות. נשארו לנו אולי 300-200 דירות לא מכורות. המחירים שם כבר חצו את רף ה-2 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים, 2.25 מיליון שקל לחמישה חדרים. 1.75 בערך לשלושה חדרים. השוק סביר מאוד". 

נגיע לרף של 2 מיליון שקל לשלושה חדרים בקריית גת?
"זה לא משנה איפה הפרויקט נבנה, אלא מה העלויות. אם אני מגיע למצב שהמחיר הדירה משאיר לך 7%-10, אז זה מה שיש".

"10% רווח יזמי - תגיד תודה"

הנתון הזה, של רווח יזמי שעומד על עד 10% מפתיע, לעומת ציפיות היזמים בתחילת כל פרויקט.

אתה מרוויח על פרויקט רק 7%-10%?
"אם אגיע ל-10% זה יהיה טוב. יכול להיות מצב שחלק מהפרויקטים עם קרקע היסטורית הרווחיות גבוהה, אבל לא בזכות הפרויקט אלא בזכות השוק שמתקן את עצמו למעלה. יש קרקע שנקנתה לפני שבע-שמונה שנים. זה לא מייצג. אם קניתי קרקע במחיר שוק, והרווח 10%, אני אומר תודה לקדוש ברוך הוא".

השאיפה היא לא להגיע ל-15% לפחות?
"אולי בהתחדשות עירונית, כי חוסר הוודאות גדול וחייב לפצות על הסיכון. אם קניתי מרמ"י, הסיפור שונה, בעיקר אם זה מחיר למשתכן".

כלומר, בפרויקט רגיל הרווח היזמי שלך מגיע ל-10%.
"אם יזם ירוויח 10% מהעלויות, כלומר נשאר לו לפני מס 10%, כל אחד יהיה מרוצה".

אבל הבנק דורש יותר. איך מאשרים רווחיות כזאת?
"בתחילת הדרך האישור יוצא על 12%-15%, אבל בסוף הפרויקט אתה נשאר עם פחות. מי שנהפך ליזם שלא למטרות רווח הוא לא יזם, אז ברור שאני שואף לרווח הכי גבוה שאפשר".

ואז רוכשי הדירות קוראים ליזמים חזירים.
"בנאדם לוקח פרויקט שעולה מאות מיליונים ומחפש גם להביא מעצמו ולקחת סיכון, לחתום על כל ההלוואות, ולא ירוויח? קח פרויקט שלי, של של 3.5 מיליארד שקל. אם ארוויח שם 400-300 מיליון שקל, אני מרוצה. מבנק אתה לא יכול לצפות שייכנס לפרויקט שהוא לא רווחי? הוא רוצה ניתוח ולראות מה הרווחת, 12%-15% רווח ואם לא אז אין מימון. זה מתחיל במספרים שאמרת ונגמר אחרת. מה קורה בדרך? קורונה, עליות ריבית, מלחמה, כוח אדם שהפך להיות יקר יותר, פתאום אתה מרוויח פחות. אם תכננת את הרווח הזה לפני שמונה שנים ונשאר לך 35% פחות, 10% רווח יזמי נניח, תנשק את ידי המבצע".

מה עם מבצעי מימון?
"אנחנו לא עושים מבצעי מימון, את זה עושים חברות שהבנק דורש מהן מכירה מוקדמת, כי מכירה מוקדמת מחזקת את הביטחון שלו. אני לא צריך. אנחנו לא ממונפים, המינוף הוא בפער של 40%-45% ביחס לשווי האמיתי של הנכסים שיש בחברה".