המדינה משווקת קרקעות זולות בדימונה - אבל על דבר אחד היא לא חשבה

דימונה הפכה לאחד הלהיטים החמים של המשקיעים בתקופה האחרונה. ליתר דיוק, הפיתוח של השכונה החדשה, שכונת השחר, הוביל להתעניינות, כשגם הרכבת שאמורה להיסלל באזור ולקצר את הדרך מהתחנה הישנה שנמצאת ממזרח לעיר - כל אלה הובילו לעלייה של 25% במחירי הנדל"ן בתוך שנה וחצי. דירות שלושה חדרים שנמכרו במחירים של 950 אלף שקל על הנייר, נמכרות כעת במחירים שנעים סביב 1.2-1.25 מיליון שקל. כן, בשכונות החדשות בדימונה מוכרים כבר ב-13 אלף ואפילו ב-14 אלף שקל למ"ר (אתם ראיתם דירות במחיר של 550-800 אלף שקל, אלה זוכי דירה בהנחה, גם בעתיד ישווקו דירות במחיר דומה). גם העלייה במחירי דירות 4 חדרים כמעט זהה.

כמה עולה צמוד קרקע?

היום, וזה מפתיע, מחירי הדירות הממוצעות של 4 חדרים בדימונה כבר חצו בחלקן את רף ה-1.3 מיליון שקל. זה נשמע הזוי, כמעט בלתי נתפס, ולכן חלק מהמשקיעים פונים לאופציות טובות יותר - כמו שיווקים של צמודי קרקע שנעשו לאחרונה על ידי מספר חברות יזמיות. למה הם לא פונים לאופקים ונתיבות? כי המחירים שם גבוהים יותר, סביב 1.35 מיליון שקל לשלושה חדרים, כשהשכירות בנתיבות אפילו נמוכה יותר (בדימונה 3 חדרים תוכלו להשכיר ב-3,000-3,500 שקל, בנתיבות אפשר בפחות ומחיר הדירה גבוה יותר, מה שמשקף תשואה נמוכה יותר וסיכון גבוה יותר, בשל העובדה שההיצע גבוה ולא כל הדירות מושכרות). תוסיפו לזה את העובדה שדימונה ספגה הרבה פחות טילים במלחמה מאשר אופקים ונתיבות, ותקבלו מקום "בטוח" יחסית (לפחות כרגע) לעומת עמיתיה מהמערב.

הפיתוח של דימונה הוא בעיקר ממזרח, אבל יש עוד קטע אחד שהמדינה רוצה לשווק במערב. זו שכונה חדשה, קוראים לה אריאל שרון, על שמו של ראש הממשלה ז"ל. כדי לנסות ולהגדיל את השטח של דימונה, עיר שראש העיר שלה בני ביטון טורח להזכיר לנו כל הזמן כמה היא מיוחדת, רמ"י יצאה היום במכרז לשיווק חדש של קרקעות. אם אתם לא יושבים, אז שבו - 55 אלף שקל לקרקע של כחצי דונם.

המכרז הזה עניין רוכשים רבים בדרום. הם באו מבאר שבע, מדימונה, מירוחם ומאשדוד, אבל גם הכרישים הגדולים מתל אביב והמרכז פתחו את המכרז כדי למהר ולהירשם. המכרז הזה הוא בשיטת הרשמה והגרלה, מה שמעמיד את חיילי המילואים עם הסיכויים הטובים ביותר לזכות ואת השאר - פחות.

אם רציתם לדעת למה התכנסנו, אז יש כאן שורה תחתונה, והיא חשובה ומעניינת. נדמה שעל דבר אחד המדינה לא חשבה בשיווק הקרקע הזאת - מחיר הפיתוח. שכונת אריאל שרון היא שכונה חדשה וצמודי הקרקע באזור דורשים הכנה של חודשים לפני שהדחפור הראשון יתחיל לקבוע את היסודות בקרקע. מחיר הפיתוח עומד על 550 אלף שקל.

כדאיות כלכלית גבולית

עד כאן הכל בסדר, כי המחיר נשמע נמוך. אפשר לזכות בקרקע פלוס פיתוח במחיר של 600-650 אלף שקל אחרי מע"מ (על מחיר הקרקע בלבד, על פיתוח אין מע"מ) - לכאורה, מי לא ירצה לגשת למכרז כזה? אבל שימו לב מה קורה כאן? לאחרונה, חברות יזמיות מוכרות צמודי קרקע בשכונה מפותחת, במערב העיר, במחיר של 2.05-2.15 מיליון שקל. כלומר, חברו את עלויות הפיתוח והקרקע לעלויות הבנייה, שנעות על פי הערכות קבלנים באזור בין 1.6-1.7 מיליון שקל (זול יותר בהשוואה למרכז בגלל נגישות נוחה ועוד פרמטרים), ותקבלו שמחיר הקרקע עם עלויות הפיתוח לא בהכרח משתלם.

כלומר, כדי להרוויח מפרויקט כזה, שמחיר הקרקע והפיתוח יהיה לכל היותר בין אפס ל-200 אלף שקל. יש כאן כמובן גם סיכון - כשאתה קונה בהגרלה, אתה לא יודע איזו קרקע תקבל. ברכישת צמוד קרקע מוכן, אתה יודע בדיוק מה תקבל.

אפשר לומר כי פעמים רבות, המחיר שהמדינה מקצה במכרזים נראה אטרקטיבי, אבל כשצוללים לתוך המספרים מגלים את האמת - לא תמיד זה משתלם. במקרה של דימונה, הפרויקט הוא גבולי. אם אתם יזמים, זה אולי ישתלם לכם כי עלויות הבנייה נמוכות ואפשר לגזור קופון קטן. בהינתן עלויות בנייה עולות, לא בטוח שיש כדאיות כלכלית בפרויקט הזה. אלא אם כן אתם מתכוונים לגור בשכונה החדשה של דימונה. במקרה כזה, עסקה כזאת יכולה להיות כדאית.