המכרזים החדשים יציפו את שדה דב: האם המחיר יירד ואיך יראה המתחם בעתיד?

המחירים במתחם שדה דב גבוהים. הם משתווים ואף עוברים חלק מאזורי ביקוש במרכז תל אביב. זה נשמע כמעט לא הגיוני, אבל בסוף הציבור קובע ומוכן לשלם את מה שהחברות הגדולות דורשות. יש לשדה דוב לא מעט יתרונות, כמו נוף לים, ששווה לא מעט כסף. נכון, אפשר למצוא דירות דומות באזור הירקון בתל אביב במחיר הזה, אבל עם עובדות אי אפשר להתווכח - חלק מהדירות נמכרות ביותר מ-10 מיליון שקל, 85-87 אלף שקל למטר, והציבור משלם.

בתחילת השבוע הודיעה רמ"י כי החליטה לשווק 7,159 יחידות דיור חדשות במתחם. התוכנית היא למרכז וצפון הרובע. זה מכרז גדול שלא משאיר עוד הרבה קרקעות במאגרים. רמ"י החליטה ללכת על מכרז גדול ושחררה את הקרקעות בבת אחת, כדי שהיזמים יוכלו להיערך. יכול להיות שמבחינתה העיתוי הוא מצוין. ישראל לא ידעה כמעט זמנים טובים מאז 2020 - קורונה, מבצעים, הפגנות, רפורמה, ריבית גבוהה ומלחמה. אם בשעה זו הביקושים מתחילים לעלות, אין לה שום סיבה להחזיק את הקרקעות קרוב לחזה. היזמים ייגשו למכרזים עד חודש נובמבר. יש להם מספיק זמן כדי לחשב את המסלול וסביר להניח שנראה את החברות הגדולות, אולי י.ח דמרי (שרכשה את הקרקע מחנן מור) וישראל קנדה, נאבקות על עוד מקום במתחם, מאחר ויש מקום לכולם: מדובר ב-10 מכרזים שונים לבנייה ב-27 מתחמים.

השחרור של אלפי יחידות דיור בבת אחת מעלה שאלות: האם תהיה הצפת מחיר, מתי בכלל נראה את הדחפורים מתחילים לעבוד ואיך תראה שדה דב בעוד 5-7 שנים מהיום.

הדמיית המתחם החדש (ארי כהן-מיכאל וינד אדריכלות)
 

מה שווק עד היום ומה צפוי בעתיד?

תחילה, בואו נעשה סדר - מה שווק בשדה דוב עד היום? השיווק עצמו החל ב-2021. זה התחיל בתכנית אשכול בדרום המתחם, שם שווקו 2,650 יחידות דיור. חנן מור היה הזוכה הראשון, יחד עם חברות נוספות, במכרז שבו שווקו 1,570 יחידות דיור שעליהן שולמו כ-4.6 מיליארד שקל. מור לקח מינוף גדול מאוד מהבנק, ולכן קרס וי.ח דמרי היה זה שרכש ממנו את הקרקע. כעת, עם המכרז החדש, למרכז וצפון הרובע, מספר יחידות הדיור יעלה ל-9,809 יחידות דיור, כשהתכנון הוא שבכל האזור כולו יהיו 16 אלף דירות בעתיד, כלומר בעוד פחות מעשור (ההערה היא שהמכרזים האחרים ייצאו בהדרגה אחרי שיווק הקרקע הנוכחית, אך לא כל המתחם ישווק במכה אחת). כלומר, בשלב הזה, שווקו כבר למעלה מ-60% מהדירות, בין אם במכירה לפרטיים או בשיווקים ליזמים, כפי שרמ"י עושה כעת.

השיווק הנוכחי (אמנם מדובר בשוליים, אבל מעבר לבנייה רוויה, במתחמים האלה ישווקו גם בנייני דיור להשכרה) הוא אגרסיבי והשאלה הראשונה שתעלה היא מה זה יעשה למחירים באזור. ראשית, צריך להסתכל על צד הביקוש. השאלה הגדולה היא האם הציבור, שיקבל בבת אחת היצע גדול מאוד, יותר מפי 3 ביחס למה שהיה עד עכשיו, ינהר לאזור ויקנה דירות, או שמא המכירה תהיה איטית והדרגתית ואולי תוריד את המחירים מתחת לרף של ה-80 אלף שקל למ"ר. מצד שני, צריך לזכור, גם אנשי הנדל"ן האופטימיים ביותר האמינו ב-2021 שמחירי הדירות במתחם ינועו סביב 70 אלף שקל בשיא. בפועל, המחירים עלו הרבה יותר והתאימו את עצמם למה שקרה במדינה - עלייה של 30% בשנים 2021-2022.

פרויקט ריינבו בשדה דוב (מצגת ישראל קנדה)

ההערכה היא שהחברות ששולטות במתחם כעת, כמו ישראל קנדה וי.ח דמרי, יצטרכו לפעול מהר ולמכור דירות לפני ההיצע הגדול, או לחלופין ללכת על רכישת השטחים הנוספים ואז הן יוכלו לשלוט במחיר.

מה יהיו מחירי הדירות והקרקעות?

בשיחה שערכנו עם אחד היזמים הגדולים במדינה בנוגע לשטח במתחם, הוא אמר לנו כי "אם אתה שואל אותי, העלייה בהיצע תתקזז עם העלייה במחירים. אתה צריך לזכור שבסוף היזם משלם על הקרקע מחיר מסוים, שעכשיו נושק לשיא. יש לו מחיר מינימום, רף מסוים. להערכתי, יזמים שיגשו למכרז לא יוכלו לתמחר את הדירות בפחות מ-80 אלף שקל למ"ר, ואולי אפילו להרים את הרף כלפי מעלה, כלומר מעל 85 אלף שקל למ"ר - כפי שקורה היום".

צריך לזכור שמחירי הדיור עולים מתחילת השנה ואם להסתמך על המספרים של הלמ"ס מתחילת השנה, זה אמור לקרות בקצב דו ספרתי. ביזמים (הלא מסכנים, יש לומר) ספגו מתחילת השנה גם עלייה במחירי הסחורות, הפועלים ומשלמים כמובן גם את עלויות המימון הגבוהות. הם בכל זאת מצליחים להרוויח, כיוון שהציבור משלם והם אפילו מגלגלים חלק מהעלויות עליו, כדי להחזיר לעצמם את הנתח שהם מאבדים דרך מבצעי המימון.

אל תופתעו אם יתמודד שוב. דמרי (ביזפורטל)

נראה שעל המספרים האלה רמ"י מסתמכת: היא רואה איך בשבועות האחרונים השוק מתאושש, איך היזמים משלמים סכומים קרובים למחירי השומה באזורי הביקוש ואפילו למעלה מכך. אין ספק שהם כוססים ציפורניים ולוקחים סיכון גדול: כל תפנית במלחמה תגרום לאי ודאות, אבל ברמ"י כבר דחו מכרזים בעבר. אם להסתמך על הציפיות, אז 

אם נסתמך על המחיר ששילם חנן מור, 7.8 דונמים תמורת 1.46 מיליארד שקל, בתוספת הוצאות פיתוח של 62 מיליון שקל (שומת בנק לאומי שהגיעה מאוחר יותר קבעה מחיר של כמיליארד שקל כולל פיתוח) עבור 458 יחידות דיור במתחם, נגיע לסכום של בערך 3.3 מיליון שקל קרקע ליחידות דיור. אם ניקח את המחיר לפי שומה בנק לאומי, נגיע למחיר נמוך של פחות מ-2.2 מיליון שקל ליחידת דיור ולפי המחיר שדימרי שילם - 2.4 מיליון שקל ליחידת דיור. נראה כי המחיר במכרז, כך לפחות לפי הערכת גורמים בענף, יהיה קרוב למחיר הזה ואולי מעט גבוה יותר, בשל התקופה בה אנו נמצאים והביקוש הגבוה יחסית לאזור הזה.

לגבי התחלת הבנייה, ברמ"י ממתינים שהמכרזים ייסגרו ולאחר מכן יגיע לשלב הכנת התכניות הסופיות, הליך שייקח עוד כמה חודשים טובים. קשה לומר מתי הדחפור הראשון יעלה לקרקע, אבל טווח של שנה לפחות מסיום המכרזים הוא בהחלט סביר. הדבר תלוי כמובן גם במצב במדינה: חלק מהיזמים עלולים לחכות מעט עם הוצאת ההיתר ותחילת העבודות ואחרים עשויים למהר ולעלות על הקרקע במידה ויזהו תקופה שבה יש ודאות בשוק.

מה ייבנה בשני הרובעים?

תכנית מרכז הרובע משתרעת על שטח של כ- 570 דונם הנמצא צפונית לתחנת החשמל רידינג ומזרחית לקו החוף. הבינוי מבוסס על בלוקים עירוניים היוצרים את מערך הרחובות והשטחים הפתוחים בתחום התכנון כאשר בלוק מורכב משני טיפוסי מבנים של בנייה מרקמית מלווה רחוב בבניינים בני 5-9 קומות ובנייה מגדלית בגובה של עד 45 קומות.

תכנית צפון הרובע משתרעת על שטח של כ- 393 דונם. צביונה של השכונה הצפונית ברובע הפך את מסלול ההמראה ההיסטורי לרצועת פארק החוצה את המתחם לאורכו. השכונה נושקת לפארק החופי ובעלת מראה אורבני רציף. הבינוי כולל תמהיל דיור מגוון שיכלול בנייה מרקמית עד לגובה של 9 קומות סביב חצר משותפת וחזית מסחרית, לצד בנייה לגובה של מגדלים בני 20-40 קומות. 25% מכלל הדירות יהיו קטנות. הצפיפות הממוצעת היא בת כ-42 יח"ד לדונם.