כמה עולה צמוד קרקע בנתיבות ולמה הסכם הגג מעמיד את המשקיעים בסכנה?

רשות מקרקעי ישראל והעיר נתיבות חתמו אתמול על הסכם במסגרתו ייבנו כ-32 אלף יחידות דיור חדשות בעיר בשנים הקרובות. מדובר בהסכם ענק, כזה שיכלול שתי שכונות, נתיבות צפון שתכלול 20 אלף יחידות ורמת נתיבות, שתכלול 12 אלף. בשלב הראשון יוקמו 2,500 יחידות והשאר בהדרגה. כדי להבין את סדר הגודל של הסכם הגג – מדובר בכמות דירות כפולה מאשר במתחם הענק שדה דוב בתל אביב, מעין "עיר קטנה" בתוך נתיבות. כפי שתראו בהמשך, הסכם הגג הוא בשורה טובה לתושבי האזור, אבל לא למשקיעים, שסובלים מהיצע רחב גם כך באזורים החדשים ולכן השכירות באזור נמוכה והתשואה - בהתאם.

התכנית החדשה (תכנון והדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות)

אתמול גם נפתחו המעטפות של מכרז רמ"י לשיווק צמודי קרקע. כל 173 היחידות שווקו בהצלחה, אבל המחירים מעט מפתיעים. מדוע? משום שכל ההצעות היו מעל מחירי השומה. רוב הקרקעות נמכרו במחיר ממוצע של 350-500 אלף שקל, כשמגרש ממוצע נע בין 350-450 אלף שקל והוצאות הפיתוח עמדו בממוצע על 450-500 אלף שקל. כלומר, מגרש ממוצע עלה לא יותר ממיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח (קרקע ממוצעת כולל מע"מ ופיתוח תעלה סביב 1.1 מיליון שקל).

כמה עולה צמוד קרקע בנתיבות?

חלק מהמגרשים שווקו לבניית 2 צמודי קרקע, מדובר בשטחים בגודל של כ-850-900 מ"ר, אך הוצאות הפיתוח במקרה הזה היו כפולות ונעו סביב מיליון שקל. מחיר ממוצע למגרש נע סביב 650-700 אלף שקל, כך שרוב המגרשים עלו פחות משני מיליון שקל, בערך 1.8 מיליון שקל כולל מע"מ על הקרקע - עסקה משתלמת בהרבה לעומת זכייה בקרקע עם זכויות בנייה לבית אחד.

נתיבות היא עיר שבה הקרקעות זולות יחסית, אבל המכרז האחרון משקף את הביקוש העצום לצמודי קרקע באזור. ההערכה היא שמי שזכה במגרש בודד יוכל להקים בית במחיר כולל של 2.8 מיליון שקל ומי שזכה בקרקע כפולה יוכל לבנות 2 בתים במחיר של 5.2-5.4 מיליון שקלים - מחיר זול יחסית.

בדקנו את מחירי העסקאות האחרונות בנתיבות וגילינו שצמודי קרקע בנויים סביב 160-170 מ"ר נמכרו השנה במחירים של 2.6-2.97 מיליון שקל. לפני שנה-שנה וחצי קוטג'ים כאלה נמכרו סביב 2.2 מיליון שקל. כלומר, מחיר צמודי הקרקע בנתיבות עלה בשנה וחצי סביב 25%. במקרה שבו הזוכה בקרקע לזכות בקרקע אחת, יכול להיות שהעסקה משקף את מחיר השוק (אפשר לראות זאת גם לפי מחירי ההיצע, כלומר המחיר המבוקש לצמוד קרקע בנתיבות). זכייה בקרקע לבניית 2 יחידות דיור אמורה להיות משתלמת יותר.

לאחרונה סיפר כאן יקי רייסנר, הבעלים של רייסדור, כי הפריחה הגדולה מתרחשת כעת דווקא באזור הדרום, בנתיבות ושדרות, אבל גם בבאר שבע וקריית גת. נראה כי לאחרונה גם דימונה מצטרפת למשוואה הזאת עם הקמת שכונת השחר בחלק המזרחי. "זאת באמת הפתעה, אבל זה מראה את התחכום של הקונים. הם מזהים שמרווח הביטחון מאוד חזק. בצפון הם כבר פחות קונים, כי אנשים מבינים שהדרום יהיה יותר בטוח ולכן צופים שהמחירים שם יעלו. זה משמעותי", אמר.

התשואה יורדת

מחירי הדירות בנתיבות נעים סביב 13,500 אלף שקל למ"ר. הבעיה עם הדירות הרגילות היא ההיצע. לשוק השתחרר היצע רחב מאוד בבת אחת, כך שחלק מהדירות לא מושכרות ונותרו ריקות. מחירי השכירויות נמוכים מאוד וחלק מהמשקיעים מתלוננים על כך שלצד מחיר הדירה הזול, התשואה נמוכה כי השכירות באזור נמוכה בהשוואה לאזורים אחרים. בדקנו גם מודעות של מתווכים ופרטיים, וגילינו שמחירי השכירות של דירות 3 חדרים חדשות מתחילים מ-3,000 שקל. השכירות באזורים החדשים בנתיבות נמוכה, וסביר להניח שבעלי הדירות עוד יורידו מחירים בשל ההיצע הגובר.

במה הם יכולים להתנחם בכל זאת? עד שהרשות מקרקעי ישראל והעיר נתיבות חתמו אתמול על הסכם במסגרתו ייבנו כ-32 אלף יחידות דיור חדשות בעיר בשנים הקרובות. מדובר בהסכם ענק, כזה שיכלול שתי שכונות, נתיבות צפון שתכלול 20 אלף יחידות ורמת נתיבות, שתכלול 12 אלף. בשלב הראשון יוקמו 2,500 יחידות והשאר בהדרגה. כדי להבין את סגל הגודל של הסכם הגג – מדובר בכמות דירות כפולה מאשר במתחם הענק שדה דוב בתל אביב, מעין "עיר קטנה" בתוך נתיבות. כפי שתראו בהמשך, הסכם הגג הוא בשורה טובה לתושבי האזור, אבל לא למשקיעים, שסובלים מהיצע רחב גם כך באזורים החדשים ולכן השכירות באזור נמוכה והתשואה - בהתאם.

התכנית החדשה (תכנון והדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות)

אתמול גם נפתחו המעטפות של מכרז רמ"י לשיווק צמודי קרקע. כל 173 היחידות שווקו בהצלחה, אבל המחירים מעט מפתיעים. מדוע? משום שכל ההצעות היו מעל מחירי השומה. רוב הקרקעות נמכרו במחיר ממוצע של 350-500 אלף שקל, כשמגרש ממוצע נע בין 350-450 אלף שקל והוצאות הפיתוח עמדו בממוצע על 450-500 אלף שקל. כלומר, מגרש ממוצע עלה לא יותר ממיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח (קרקעת ממוצעת כולל מע"מ ופיתוח תעלה סביב 1.1 מיליון שקל).

חלק מהמגרשים שווקו לבניית 2 צמודי קרקע, מדובר בשטחים בגודל של כ-850-900 מ"ר, אך הוצאות הפיתוח במקרה הזה היו כפולות ונעו סביב מיליון שקל. מחיר ממוצע למגרש נע סביב 650-700 אלף שקל, כך שרוב המגרשים עלו פחות משני מיליון שקל, בערך 1.8 מיליון שקל כולל מע"מ על הקרקע - עסקה משתלמת בהרבה לעומת זכייה בקרקע עם זכויות בנייה לבית אחד.

נתיבות היא עיר שבה הקרקעות זולות יחסית, אבל המכרז האחרון משקף את הביקוש העצום לצמודי קרקע באזור. ההערכה היא שמי שזכה במגרש בודד יוכל להקים בית במחיר כולל של 2.8 מיליון שקל ומי שזכה בקרקע כפולה יוכל לבנות 2 בתים במחיר של 5.2-5.4 מיליון שקלים - מחיר זול יחסית.

בדקנו את מחירי העסקאות האחרונות בנתיבות וגילינו שצמודי קרקע בנויים סביב 160-170 מ"ר נמכרו השנה במחירים של 2.6-2.97 מיליון שקל. לפני שנה-שנה וחצי קוטג'ים כאלה נמכרו סביב 2.2 מיליון שקל. כלומר, מחיר צמודי הקרקע בנתיבות עלה בשנה וחצי סביב 25%. במקרה שבו הזוכה בקרקע לזכות בקרקע אחת, יכול להיות שהעסקה משקף את מחיר השוק (אפשר לראות זאת גם לפי מחירי ההיצע, כלומר המחיר המבוקש לצמוד קרקע בנתיבות). זכייה בקרקע לבניית 2 יחידות דיור אמורה להיות משתלמת יותר.

לאחרונה סיפר כאן יקי רייסנר, הבעלים של רייסדור, כי הפריחה הגדולה מתרחשת כעת דווקא באזור הדרום, בנתיבות ושדרות, אבל גם בבאר שבע וקריית גת. נראה כי לאחרונה גם דימונה מצטרפת למשוואה הזאת עם הקמת שכונת השחר בחלק המזרחי. "זאת באמת הפתעה, אבל זה מראה את התחכום של הקונים. הם מזהים שמרווח הביטחון מאוד חזק. בצפון הם כבר פחות קונים, כי אנשים מבינים שהדרום יהיה יותר בטוח ולכן צופים שהמחירים שם יעלו. זה משמעותי", אמר.

מחירי הדירות בנתיבות נעים סביב 13,500 שקל למ"ר. הבעיה עם הדירות הרגילות היא ההיצע. לשוק השתחרר היצע רחב מאוד בבת אחת, כך שחלק מהדירות לא מושכרות ונותרו ריקות. מחירי השכירויות נמוכים מאוד וחלק מהמשקיעים מתלוננים על כך שלצד מחיר הדירה הזול, התשואה נמוכה כי השכירות באזור נמוכה בהשוואה לאזורים אחרים. בדקנו גם מודעות של מתווכים ופרטיים, וגילינו שמחירי השכירות של דירות 3 חדרים חדשות מתחילים מ-3,000 שקל. השכירות באזורים החדשים בנתיבות נמוכה, וסביר להניח שבעלי הדירות עוד יורידו מחירים בשל ההיצע הגובר. במקרה של דירות גדולות, למשל, מצאנו כי התשואה היא פחות מ-3%, ובחישוב הזמן שלוקח להשכיר את הנכס היא אף עשויה לרדת משמעותית.

במה הם יכולים להתנחם בכל זאת? עד שהסכם הגג ייצא לפועל והדירות יהיו מוכנות יש עוד הרבה זמן. הם מקווים שמחירי השכירות הנמוכים יביאו את תושבי באר שבע, אשקלון ואשדוד לשם, כך שהם יוכלו לחסוך מאות שקלים, ויותר מאלף שקל במקרים מסוימים, בשכירות החודשית.

לא כך המצב בנוגע לצמודי הקרקע. המכרז האחרון, יחד עם הסכם הגג, הוכיח שנתיבות מייצרת ביקושים גם מצד תושבי הדרום, שמחפשים אלטרנטיבות למחירי הנדל"ן שהאמירו, באשקלון ואשדוד למשל.סכם הגג ייצא לפועל והדירות יהיו מוכנות יש עוד הרבה זמן. הם מקווים שמחירי השכירות הנמוכים יביאו את תושבי באר שבע, אשקלון ואשדוד לשם, כך שהם יוכלו לחסוך מאות שקלים, ויותר מאלף שקל במקרים מסוימים, בשכירות החודשית.

לא כך המצב בנוגע לצמודי הקרקע. המכרז האחרון, יחד עם הסכם הגג, הוכיח שנתיבות מייצרת ביקושים גם מצד תושבי הדרום, שמחפשים אלטרנטיבות למחירי הנדל"ן שהאמירו, באשקלון ואשדוד למשל.