מחירי הדירות בדובנוב בת"א ובכמה הם עלו בשנים האחרונות?

עסקאות הנדל"ן בחודשים האחרונים מבטאים עליית מחירים. הלמ"ס מציג נתונים שמעידים על קצב עלייה שנתי של קרוב ל-10%, והחשש שהפער הגדול בין הביקוש לדירות להיצע המוגבל, יעלה ויגרום למחירים להמשיך ולעלות.     8 מיליון שקל לדירה - דובנוב ת"א (גוגל)

בשטח מרגישים את העלייה. העלייה בדירות יד שנייה משמעותית יותר מהעלייה של דירות הקבלנים וזאת גם המסקנה של בדיקות הלמ"ס. צריך גם להזכיר שבדירות מקבלן אתם מקבלים הנחה שלא רשומה במספרים ובנתונים - מימון גדול עד לסוף הדרך, דרך מבצעי 10/90 ועוד. יש כאן בעצם הנחה גלומה של לפחות 5% במחיר.

ועדיין, כשבוחנים את שוק הדירות כמכלול, יש בו עליות. הפעם בדקנו את רחוב דובנוב בתל אביב. 

דירה ברחוב דובנוב 25 בשטח של 117 נמכרה לאחרונה ב-8 מיליון שקל. הדירה ממוקמת מול גינת דובנוב והמחיר הכולל גוזר מחיר של 68.4 אלף שקל למ"ר. 

המוכרים קנו את הדירה הזו לפני 15 שנה ב-3.4 מיליון שקל. מדובר על עליית ערך שנתית של כ-6% בממוצע. כשבוחנים דירות אחרות ברחוב מקבלים שעליית הערך תלויה בגודל - הדירות הקטנות הניבו תשואה גבוהה יותר.  אנשים יכולים לשלם עד גבול מסוים ולכן הביקוש לדירות קטנות עלה ככל שמחירי הדירות עלו. זו גם הסיבה שלרוב המחיר למ"ר ככל שעולים בשטח, יורד.   

עסקאות ברחוב דובנוב בת"א

כמות העסקאות ברחוב דובנוב שמחבר בין דוד המלך לשאול המלך, היא נמוכה. מדובר ברחוב קטן-בינוני. העסקה הקודמת היתה במאי, דירה של 63 מ"ר נמכרה ברחוב דובנוב 22 במחיר של 4.6 מיליון שקל.  מדובר על מחיר למ"ר של 73 אלף שקל - מעל העסקה האחרונה, אבל זו דירה קטנה יותר כך שצפוי שהעסקה תהיה במחיר למ"ר גבוה יותר. 

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות

בפברואר נמכרה דירה גדולה של 127 מ"ר ברחוב דובנוב 33 ב-7.25 מיליון שקל. מדובר על 57 אלף שקל למ"ר וזה נמוך משמעותית משתי העסקאות האחרונות, גם בגלל שבפברואר רק התחילו המחיירם לעלות, אחרי קיפאון בשוק של כמה חודשים בעקבות המלחמה.   

עסקאות בסביבה - רחוב צייטלין

אלו כל העסקאות בדובנוב תל אביב מתחילת השנה. זה רחוב מבוקש, יקר והיצע הדירות בו קטן יחסית. עברנו לרחובות סמוכים - ברחוב מאנה לא היו כלל עסקאות השנה, וברחוב צייטלין היו עסקאות בודדות.  צייטלין - עסקאות לפי 70 אלף שקל למ"ר ומעלה  (הדמייה: אקוסיטי)

העסקה האחרונה בצייטלין היתה לפני שלושה חודשים בצייטלין 8. דירה של 69 מ"ר נמכרה ב-5 מיליון שקל - 72 אלף שקל למ"ר.

גם העסקאות הקודמות ביטאו מחירים באותם סדרי גודל - בצייטלין 21 נמכרה דירה של 48 מ"ר ב-3.2 מיליון שקל - כ-67 אלף שקל למ"ר. בצייטלין 5 נמכרה דירה של 78 מ"ר ב-5.4 מיליון שקל - 69 אלף שקל למ"ר.  

כמה המוכרים דורשים על דירות בדובנוב וצייטלין?

העסקאות באזור לא מעודכנות וייתכן שהמחיירם השתנו בהמשך לעליות המחירים בארץ, וכדי לקבל אינדיקציה נוספת למחירים בדובנוב וצייטליין, ניגשנו ללוחות המודעות.

בדובנוב יש דירה למכירה של 70 מ"ר ב-4.2 מיליון שקל - כ-60 אלף שקל למ"ר;  דירה של 105 מ"ר ב-6.7 מיליון שקל - כ-64 אלף שקל למ"ר.  דירה נוספת של 65 מ"ר מוצעת ב-4.93 מיליון שקל - 76 אלף שקל למ"ר; דירה של 88 מ"ר מוצעת ב-6.25 מיליון שקל - 71 אלף שקל למ"ר. אלו לא מחירים סופיים, זה מה שהמוכרים מבקשים, אבל אפשר להבין שהמחירים הם באזור 65-70 אלף שקל למ"ר.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בצייטלין היצע הדירות נמוך יותר, אבל ממה שיש ניתן לגזור רמת מחירים של 70 אלף שקל למ"ר אופילו יותר. כשחושבים על זה לעומק, מדובר באזור מאוד מרכזי שקרוב לכל מוקדי הפנאי והבילוי. אם בשדה דב הדירות במחירים של 80 אלף שקל ומעלה, באזור דובנו וצייטלין הם בהחלט יכולים להיות 70 אלף שקל ומעלה.