"יותר מ-100% רווח": זוכי מחיר למשתכן מקריית אליעזר מתחילים למכור
שבע שנים בדיוק עברו מאז שזוכי מחיר למשתכן בקריית אליעזר קיבלו הודעה שהם זכו בדירה. לפני כחודש וחצי, הדיירים קיבלו הודעה לפיה הם יכולים למכור את הדירות. האמת היא שמי שקיבל דירה במסגרת מחיר למשתכן לפני שבע שנים עשה הרבה מאוד כסף, אבל צריך לעשות את ההבחנה בין פרויקטים בפריפריה הרחוקה לבין ערים גדולות כמו חיפה ותל אביב (שהחלה להשתתף במכרז מאוחר יותר). בערים גדולות, הרווח באחוזים יהיה אולי נמוך יותר לעתים, אבל בשורת הרווח - מי שזכה בדירה בהנחה במיקום טוב, קיבל בונוס נהדר.
החישוב הוא פשוט - אם אדם הרוויח 100% על פרויקט מחיר למשתכן באשקלון, הוא הרוויח מיליון שקל. אם הוא הרוויח 60% "בלבד" ברמת גן, הוא יוכל למכור את הדירה ברווח של יותר ממיליון שקל. מחיר למשתכן גרם למחיר לעלות באזורים מסוימים וכך גם בחיפה.
> מנכ"ל משרד השיכון והבינוי, יהודה מורגנשטרן, יתארח בוועידה של ביזפורטל ביום חמישי הקרוב וידבר על ענף הנדל"ן בתקופת המלחמה והתוכניות לעתיד - לרישום לוועידה.
מה קרה במייק בראנט?
לקחנו את הפרויקט המוכר של אשדר מקריית אליעזר. בחירת הדירות נעשתה במאי 2018, כשהמחיר התחיל מ-8,454 שקל למ"ר אבל הממוצע עבר את ה-9,000 שקל למ"ר (המחיר מוצמד). היום, בקריית אליעזר מוכרים דירות כאלה במחיר כפול.
- כל הכותרות
ד"ר אסף גסטפרוינד הוא שמאי מקרקעין ועו"ד, שפיקח בזמנו על הפרויקט שליווה בנק מזרחי-טפחות. למעשה, הוא טיפל בכל מכרזי מחיר למשתכן בחיפה ובסביבותיה - טירת הכרמל וקריית ביאליק.
שאלנו אותו האם המוכרים, שקיבלו הודעות על האפשרות למכור את הדירה, יכפילו את ה"השקעה" מאחר והמחיר עלה. "כשאתה אומר שהמחיר הממוצע בקריית אליעזר הוא 18 אלף שקל למ"ר, צריך לעשות הבחנה בין דירות ישנות לחדשות. דירות ישנות מגלמות שטחים בנטו, החדשות בברוטו, לכן תראו מעין 'עיוות' והדירות הישנות כביכול נמכרות במחיר גבוה יותר. הרבה פעמים, 100 מ"ר שמופיע ברשות המסים זו דירה של לפחות 130 מ"ר. אז כביכול אנשים משלמים יותר למ"ר, אבל הדירה הרבה יותר גדולה ממה שכתוב. אם ניקח את גודל הדירה האמיתי, המחיר למ"ר יהיה נמוך יותר. הדירות של פעם לא הכילו שטחי שירות, מרפסות ועוד".
מה קרה לזוכי מחיר למשתכן?
"ברחוב מייק ברנט, היכן שהפרויקט נמצא, הדירות הישנות יעלו 19-22 אלף שקל למ"ר, אבל החדשות יעלו 19 אלף שקל למ"ר, כי הן במונחי ברוטו. משומות שערכנו לאחרונה, עולה כי דירה קטנה עולה 1.7 מיליון שקל, ואת אותה דירה קנו ב-900 אלף שקל. כלומר, כמעט 100% רווח. שמאות נוספת שעשינו לפני רכישה, לפני שנה, באשדר: דירת 87 מ"ר, הוערכה ב-1.67 מיליון שקל, את אותה דירה רכשו סביב 780 אלף שקל. כלומר, יותר מ-100% רווח".
"סיפור האצטדיון שינה את התמונה". גסטפרוינד (פרטי)
לא רע.
"בחיפה אין הרבה שטחים פנויים, היא כולה מוקפת בירוק ובשמורות טבע ואלה מקומות ושטחים שאי אפשר לבנות עליהם, כך שהרבה עתודות קרקע אין לנו. מה יש? ואיך זה הגיע למרכז העיר? כלומר, איך קרה שלא בנו בהרחבה ובשוליים אלא באזור מרכזי? פשוט, סיפור האצטדיון. פעם אצטדיון הכדורגל קריית אליעזר היה שם, עוד לפני סמי עופר. האצטדיון הזה פונה והקרקע הזאת יצאה לשיווק במסגרת מכרז של מחיר למשתכן. המיקום פנטסטי, שכונת קריית אליעזר היא מהבודדות שהן מישוריות בחיפה, קרובה לים, קרובה לכביש 2 ליציאה לתל אביב, לתחנת רכבת. זאת שכונה עם פוטנציאל עצום, אין הרבה שכונות מישוריות בחיפה. גם התחבורה הציבורית פועלת לא רע, וזה עוד לפני שיפורים ושדרוגים שיהיו במסגרת התחדשות עירונית".
התחדשות עירונית הובילה לעליית מחיר
מה שקרה בקריית אליעזר הוא שההתחדשות העירונית באזור הובילה לעליית המחיר.
מה המכפילים באזור?
"יש תכנית אב של קריית אליעזר, במסגרתה העיר חולקה למעל 30 מתחמים של התחדשות עירונית, חלק גדול מהם מקודמים בשלבים כאלה ואחרים, יש כבר מתחמים שאושרה בהם תב"ע, ממש בתהליכים מתקדמים. זאת שכונה מתקדמת, מדברים שם על מכפילים של 4.3-4.7 (כלומר, כמה דירות ייבנו תמורת אלה שייהרסו, א"י). איך זה קשור למחיר למשתכן? תהליכי ההתחדשות העירונית בקריית אליעזר היו בחיתולים בזמנו, כשהתחיל פרויקט מחיר למשתכן. זה משך עוד יותר את המחירים כלפי מעלה".
מה הציפיות לעתיד?
"שכונת קריית אליעזר עדיין לא מיצתה את הפוטנציאל שלה, יש לה הרבה מאוד יתרונות ולדעתי המחירים עוד יעלו. כולנו מצפים ומתכוננים לראות כאן שכונה חדשה לגמרי".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
14.אולי די עם הסלוגן של התחדשות ופינוי בינוי?אחד העם 14/09/2024 05:41הגב לתגובה זו0 0אלפי בניינים חתומים על פינוי בינוי בשכונות החוף,אולי 2 או 3 בניינים התחדשו,אחד בשפרינצק ועוד אחד בנווה דוד. די עם הסיפור הזה שמספרים כבר 30 שנה פה בשכונות החוף של חיפה.העירייה מקדמת בניין אחד בקצב של עשור.מה שאומר ש95% הבניינים לא יחודשו בדורות הבאיםסגור
-
13.מתחילים להציף את השוק קריסה נעימה לכולם לצערי (ל"ת)רועי 10/09/2024 13:47הגב לתגובה זו2 2סגור
-
12.לא הרוויחו דבראא 10/09/2024 12:51הגב לתגובה זו4 6סוחר שקנה ב-X ומכר בX + מרוויח. משפחה שקנתה דירת מגורים בX ומכרה בX+, מה תעשה עם הכסף ? תקנה דירה אחרת נניח בשווי דומה. היכן פה הרווח ? פשוט שמרה על ערך כספה/נצמדה לשינויים במחירי הדירות. זה "הרווח" האמיתי.סגור
-
עשו אחלה עסקההיי 13/09/2024 09:02הגב לתגובה זו0 0100,000 שח הון עצמי משכנתא 90 אחוז קנו דירה במליון שח. היום,7 שנים אחרי, מוכרים ב2 מליון מליון אחד לכיסוי המשכנתא והשני נקי לכיס פי 10 על ההון העצמי.... גם לפני וגם כיום הוא לא חושב לקנות דירה למגורים .. הריבית מהבנק על ה1,000,000שח שלו יניב לו כ4000 שח מידי חודש כיסוי של שכ"ד... יש לו מגורים חינם לכל החיים.... הללויה.סגור
-
אתה לא מדייקתושב האזור 10/09/2024 13:55הגב לתגובה זו1 0הם הרוויחו הרבה מאוד כסף זה עלה יותר משאר חיפה שם...סגור
- טען עוד
-
11.תגיע ל-22-23 בקלות בחודשים הקרובים עניין של זמן (ל"ת)שמאי מהאזור 10/09/2024 12:06הגב לתגובה זו0 0סגור
-
10.איפה הימים של קרית אליעזר יא סאלם (ל"ת)עדן 10/09/2024 12:00הגב לתגובה זו1 0סגור
-
9.הרגשהכרמוני 10/09/2024 11:22הגב לתגובה זו1 0אכן עם ישראל הפכו לסוחרי נדלןסגור
-
8.שיהיה להם לבריאות. (ל"ת)כ.ד 10/09/2024 10:20הגב לתגובה זו1 0סגור
-
7.שקל לא הרוויחו ! ימכרו יפסידו וישארו בלי דירה (ל"ת)אנונימי 10/09/2024 09:41הגב לתגובה זו3 5סגור
-
6.לא ייאמן שאנשים זוכים 5 פעמים נרשמתי ולא זכיתי (ל"ת)מתי מזלי 10/09/2024 09:20הגב לתגובה זו4 0סגור
-
משונה, בפריפריה קל יחסית לזכותdw 10/09/2024 11:41הגב לתגובה זו2 0אני מכיר מישהי שזכתה לפני כמה שנים בקרית מוצקין. הדירה כבר מושכרת כמה שנים, ובקלות (כי היא מציעה דירה חדשה עם מרפסת, מעלית וממד ולכן השוכרים מעדיפים אותה ע"פ דירה ישנה ומתפוררת). היא מחכה שתעבור התקופה, תעשה אקזיט יפה וכך תגדיל את ההון העצמי שלה, שיאפשר לה לנסות לקנות משהו ישן בגוש דן, היכן שהיא גרה, ושפשוט לא היה לה סיכוי לקנות, בגלל הון עצמי נמוך מדי. לא דיברתי איתה תקופה ארוכה לכן לא יודע אם אחרי האקזיט היא תגיע להון עצמי מינימלי כדי לקנות בגוש דן, שגם התייקר. לדבריה מה שהיא היתה צריכה כדי לזכות היה... דופק :-) משוגע. פשוט משוגע מי שזכאי ולא מנסה לקבל במתנה מהמדינה במינימום כמה מאות אלפי שקלים. אין מה לאמר - הבחורה שיחקה אותה, ולא שלא ניסיתי לאתגר אותה עם מצבי סיכון היפותטים (בתרחיש worst case היא היתה מפסיקה לשכור בגוש דן ועוברת לצפון). לא פראיירית הבחורה. הרציונל בהשקעה היה לקבל הצמדה למחירי הדיור. שיהיה בהצלחה בהגרלות הבאות. משוגע מי שזכאי ולא מנסה. זה פשוט כסף על הריצפה (על חשבון המדינה)סגור
-
5.המכפילים 4-5 זה לא רע אבל מראה לכםבנאדם 10/09/2024 09:19הגב לתגובה זו4 2שהמדינה משווקת המון דירות ובכל זאת המחירים עולים כלומר אולי הביקוש הוא יותר ממה שחשבנו???סגור
-
לא, קצב הבנייה מווסת ע"יסווינגר 10/09/2024 09:23הגב לתגובה זו4 0היזמים. כשמצב קקה, ומוכרים לא בנמצא, הם עוצרים בנייה ודוגרים על הקרקע ללא קנס משמעותי שייאלץ אותם לבנות ולמכור במחיר זול יותר. הם ממתינים, וכשסביבת הריבית מעניינת זולה, הם מאיצים בנייה ומוכרים במחיר יקר יותר. הכל פה מתוכנן נהדר, ומי שרוכש נדלן בארץ, משועבד עד אחרי הפנסיה. בהצלחה לכל הצדדים.סגור
-
4.אנשים הרויחו מיליון וצפונה נקי פטור ממיסים, אז שמישהושאלה 10/09/2024 09:16הגב לתגובה זו5 1יסביר לי למה גם קיבלו הטבה של פטור מהשכרת דירה בגובה כ-7500 ש"ח? בעוד רוכשים ששילמו ממיטב כספם (או + משכנתה רצחנית) מקבלים פטור מוגבל לכ-5500 ש"ח בלבד? רק לי מריח מסריח עד השמיים?סגור
-
3.זו המדיניות של ביביהו. לחלק כספים ואחרי המבול (ל"ת)Ron DeSantis 10/09/2024 09:16הגב לתגובה זו3 6סגור
-
2.הכותרת 100% לא רצינית. זה רווח נומינלי, לא ריאלי.דמיקולו בלאט 10/09/2024 08:48הגב לתגובה זו6 1כל הכותרות האלה על הרווח ממחיר משתכן מתעלמות מעליית המחיר הגורפת של כל השוק. כדי לבדוק באמת כמה הרוויחו זוכי מחיר למשתכן צריך לקזז את עליית המחיר באזור. אם הדירה עלתה ב-90%, אבל המחיר של הדירות הרגילות באזור עלה ב-70%, אז הרווח האמיתי מהתוכנית הוא 20%. זה יפה, אבל נשמע פחות נוצץ.סגור
-
אז אם ככה כל המידע של הלמ"ס לא רלוונטישושו 10/09/2024 09:18הגב לתגובה זו6 1תמשיך לשכור דירה אחינוסגור
-
1.עברו 7 שנים בדיוק והם מתחילים למכור ?כתבה לא מדויקת 10/09/2024 08:19הגב לתגובה זו2 6הם ישלמו מס שבח על זה . הם צריכים לחכות שנה וחצי לידיעתכםסגור
