השקעה בדירה בבת ים - האם היא עדיין משתלמת?

מחירי הדירות בבת ים עולים בשנים האחרונות במקביל להתרחבות הגדולה של ההתחדשות העירונית בעיר. המחירים מגלמים השבחה עתידית וגם בבניינים שאין בהם התחדשות עירונית, המחירים עלו על רקע ההערכה שפוטנציאל ההשבחה בבניינים ישנים גדול.

  בת ים (צבי צרפתי)

בת ים נהנית מתחבורה ציבורית טובה, וקרבה לתל אביב. מחירי הדירות עולים בקצב העולה על העלייה הממוצעת בארץ, כשהמחירים כעת למ"ר כפי שניתן להתרשם מהעסקאות האחרונות הם באזור 27-30 אלף שקל. יש כמובן חריגים - בפרוקיטים החדשים  ברחובות שצמודים לים, המחירים גבוהים יותר. יש גם דירת פנטהאוז מפוארת שנמכרה ב-70 אלף שקל למ"ר ובסך כולל של 12.5 מיליון שקל. 

 

עסקאות נדל"ן אחרונות בבת ים

• ברחוב בר אילן בקומה שביעית, 3 חדרים, דירה של 76 מ"ר ב-2.3 מיליון שקל
• בהמעפילים, קומה שנייה, דירה של 99 מ"ר ב-2.25 מיליון שקל
• בהשר שפירא, קומה 6, דירה של 57 מ"ר ב-1.92 מיליון שקל
• ברחוב בלפור בקומת קרקע, 4 חדרים, דירה של 107 מ"ר ב-2.2 מיליון שקל
• ברחוב גבעתי , קומה שלישית, דירה של 67 מ"ר ב-1.7 מיליון שקל
• ברחוב התבור, 2.5 חדרים בקומה רביעית, דירה של 59 מ"ר ב-1.6 מיליון שקל
• בשלום עליכם, דירה של 73 מ"ר ב-2.4 מיליון שקל
• ברחוב סולד, קומה שנייה, דירה של 54 מ"ר ב-1.68 מיליון שקל
• ברחוב זמנהוף מס' 19, קומה שלישית, דירה של 68 מ"ר ב-1.65 מיליון שקל

 

עיר של משקיעים

בת ים ידועה כעיר של משקיעים. דירות רבות בעיר הם דירות להשקעה. המשקיעים נכנסו אליה בעיקר בעשור האחרון על רקע הערכה שהדירות יעברו תהליכי פינוי בינוי. בנוסף, יש בעיר שוק תוסס של שכירות עם ביקושים גבוהים לאור הקרבה לתל אביב והנוחות של התחבורה הציבורית.

התשואה של משקיע משכר דירה היא סבירה באופן יחסי, אבל המשקיעים שנכנסו לכאן בשנים האחרונות בונים על רווחי השבחה. דירה שעוברת פינוי בינוי עשויה להעלות בשוויה בסדר גודל של 30%-40%. התהליך הזה אומנם לוקח זמן, אבל גם אם תחלקו את הרווח הזה ל-10 שנים הרי שיש כאן רווח עודף של 3% בשנה. במקביל יש עלייה "טבעית" במחירי הדירות ולצד שכר הדירה, התשואה של המשקיעים היתה מרשימה.

בינתיים, המחיירם עלו והם מגלמים גם השבחה של פינוי בינוי. צריך לקחת את זה בחשבון. ברגע שהמוכרים יודעים שתהיה השבחה, ובחלקים מרכזיים בעיר יש תהליכים כאלו שמשפיעים על כל הסביבה, הם מגלמים זאת באופן מסוים במחיר. לא באופן מלא, כי קיים עדיין סיכון שזה לא יתממש, אבל בהחלט באופן חלקי, שמקטין את הרווח העתידי.
 

מה התשואה למשקיע?

התשואה למשקיע משכר הדירה עומדת על סדר גודל של 2.4%, אך ככל שהדירה קטנה יותר כך התשואה עולה. דירות של 3 חדרים מושכרות ב-4.5 אלף שקל ומעלה. דירות של 4 חדרים ב-6 אלף שקל ומעלה.