רמלה, חדרה וחריש בראש: מדוע נרשמת התאוששות בשוק דירות יד שנייה?

נתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול הציגו מגמה שונה מזו שהתרגלנו אליה בחודשים האחרונים: מספר דירות יד שנייה שנמכרו במאי-יולי היה גבוה בכמעט 11% לעומת שלושת החודשים הקודמים וב-23% יותר מאשתקד - תקופה ללא מלחמה.

מה קרה בחודש יולי?

מה שגרם לשינוי המשמעותי כל כך הוא נתוני המכירות בחודש יולי. איך אנחנו יודעים שהשינוי המשמעותי הוא ביולי? פשוט, נתוני אפריל-יוני מראים כי 53.6% מסך הדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-12,150 דירות. כלומר, אם נקזז את אפריל ונוסיף את יולי, אפשר לראות שינוי לטובת דירות יד שנייה: נמכרו 54.7% דירות יד שנייה מסך הדירות, שהן 13,430 דירות - 1,280 דירות יותר מתקופה לתקופה.

הלמ"ס לא כתב זאת, אך מה שיכול להשפיע הוא כמובן נושא העונתיות, כי ידוע שבחודשי הקיץ קונים יותר דירות. בנוסף, נתוני יוני היו בשפל ויכול להיות שזה מסביר חלק מהעלייה. בנתוני אפריל-יוני נרשמה ירידה של 2.9% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מרץ-מאי) וכעת שוק דירות יד שנייה חוזר לעלות.

בתקופה כל כך גדולה של אי ודאות, היינו מצפים לעלייה פחות משמעותית בשוק הדירות יד שנייה ולעלייה משמעותית יותר בדירות חדשות (בגלל הממ"ד), אבל יש לזה הסבר הגיוני. למרות הכינוי "דירות יד שנייה", צריך לזכור שלא תמיד מדובר בדירות ישנות, אלא גם בכאלה שהחליפו ידיים פעם אחת לפחות מאז שנרכשו. כלומר, אם אדם רכש לפני שנתיים דירה מקבלן ומכר אותה, הוא מוכר דירה יד שנייה. מה עושים רוב האנשים בתקופה הזאת? רוכשים דירה עם ממ"ד. כלומר, סביר להניח שרוב הדירות מיד שנייה (בעיקר בפריפריה, פחות בתל אביב) היו חדשות יחסית. כך קורה שמשקלן של הדירות החדשות שהיה קרוב יותר ל-50% אמנם עלה, אבל משקל של מכירות דירות יד שנייה עלה יותר.

יש לכך עוד הסבר, הקשור לדירות החדשות, אבל הוא נמצא בשוליים: חלק מהקבלנים הפסיקו חלק ממבצעי המימון. חלקם הפסיק את ההטבה המלאה של פטור ממדד ועברו להעניק פטור חלקי ממדד תשומות הבנייה מ-20% במקום 40%. בנוסף, חלק מהקבלנים העלו מחירים ולעתים יש בשוק הזדמנויות לאתר נכסים עם מוכרים לחוצים, שרכשו דירות חדשות בעבר. זה אומר שאולי (ושוב, זה בשוליים) יש עלייה בדירות החדשות, אבל היא קטנה יחסית למצב שבו מבצעי המימון היו חלק מהאופי של העסקאות בחודשים האחרונים ועכשיו זה מעט משתנה.

• דירות יד שנייה מאבדות גובה – הקונים הולכים למבצעי קבלנים; האם יש הזדמנות לרוכשים?
• עלייה במחירי הדירות באשקלון, ירידה ברחובות - ומה בתל אביב ובחיפה?

נקודה נוספת: במקרה שבו מספר הדירות החדשות עולה דרמטית מול הדירות הישנות, אפשר לייחס את זה לפרויקטים מסוימים שיצאו למכירה באותו זמן. כלומר, קל יותר לקבל עלייה באחוז הדירות החדשות מאשר בדירות יד שנייה. לפעמים נפתח פרויקט ענק ובמהלך פריסיל נמכרות מאות יחידות דיור במכה אחת (לרוב זה קורה בכמה פרויקטים במקביל). זה משתקף בנתונים אחרי מספר חודשים ולכן נוצר ה"עיוות". כשמדובר בעלייה כל כך משמעותית בדירות יד שנייה, וכשבמקביל מספר הדירות החדשות שנרכשו עולה, אין לזה הסבר הגיוני, מלבד העובדה שהשוק התעורר.

הסבר אחרון, מהותי יותר: יש קיטון בהיצע דירות להשכרה, מה שיוצר לחץ לעליית שכר הדירה ואנשים מחפשים אלטרנטיבות אחרות.

באילו ערים נמכרו הכי הרבה דירות יד שנייה?

אם רוצים להבין היכן ההשפעה על מכירת דירות יד שנייה היא הגבוהה ביותר, די להסתכל על ירושלים, שם נרשמה עלייה של 25% במכירות דירות יד שנייה (מעל 1,000 דירות נמכרו שם), ועל הערים אחרות שרשמו עלייה דו ספרתית - בית שמש, אשקלון, רמת גן, חולון, לוד, חריש, רמלה ומעל כולן העיר חדרה, עם 37% עלייה במכירת דירות יד שנייה. הנה הטבלה המלאה:

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אז מה גורם לעליית מחירי הדיור? "המדד הנוכחי רק משקף את העובדה שממשלת ישראל חייבת למצוא פתרונות מידיים שיגרמו לגידול בהיקפי הבנייה, לצד מנועי צמיחה שיאזנו את לחצי הביקושים בטווח הבינוני והארוך", אומר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "למחסור החמור בעובדים יש השפעה מידית לכך שהתחלות הבנייה בקצב נמוך, והראשונים שמזהים זאת אלו המשקיעים, משפרי הדיור וחלק מהזוגות הצעירים אשר מבינים שלאור המצב מחירי הדירות עלולים לזנק בהמשך ולכן נכנסים לשוק כבר היום באופן שמתדלק את עליית המחירים בצורה מחודשת".

עוד לדבריו, "המדינה חייבת לקבל החלטות מיידיות שיביאו את הגידול המתבקש בענף, כמו למשל הפחתת מס רכישה למשקיעים שירכשו את הדירות על הנייר ויתניעו פרויקטים, וביטול חסמים ורגולציה בהבאת עובדים זרים לישראל כמו למשל זו שהוחלט עליה בוועדת המנכ"לים בשבוע שעבר ופעולות נוספות אשר יובילו להבאה נוספת של עוד עשרות אלפי עובדים בחודשים הקרובים".