בחיפה משלמים 170 אלף שקל יותר לדירה השנה, בת"א 210 אלף - למה?

זר לא ייקלע בטעות לטבלת נתוני הלמ"ס יחשוב שמדובר בטעות מובהקת: איך יכול להיות, הוא ישאל, שמספר הדירות החדשות צומח כל כך בשעה שבה המדינה נמצאת בתקופה שפל - המחירים עולים, ההכנסה הפנויה יורדת ובצפון נמכרות דירות בקצב הכי גבוה בישראל, כאילו לו לא נכפתה מלחמה והוסר האיום מצפון.

ניתוח נתוני הלמ"ס מראה שמאז חודש אוגוסט 2023, חודשיים לפני האסון הכבד שנחת עלינו, נרשמה עלייה בקצב של 3.2% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. נכון, הקצב אמנם היה נמוך לאחר האסון והחל לגדול משמעותית ובהדרגה מאז ינואר, אבל מי שסיפר לכם ששוק הנדל"ן עומד לקרוס - לא הכיר מספיק טוב את הסטטיסטיקה של מלחמות ישראל במקרה הטוב, או לא אמר את האמת מתוך אינטרס, במקרה הרע.

תופעת תל אביב

נתחיל עם מספר עובדות: מחוז המרכז מוביל עם 23% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים מאי-יולי. במחוז זה נמכרו כרבע מהדירות החדשות (22.5%) וכרבע מסך הדירות יד שנייה (23.4%). לעומת זאת, בזמן שמלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-69,430 דירות, 31.8% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב (22,060 דירות) ו-24.8% – במחוז המרכז (17,200 דירות).

דירות בדובנוב, תל אביב (גוגל מאפס)

שימו לב מה קורה פה: מחוז המרכז מכר כמעט רבע מהדירות ועדיין, מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה הוא הגבוה ביותר. המסקנה המתבקשת היא שההיצע בתל אביב לא מספיק, למרות מה שחשבנו. הלכנו אחורה כדי לבחון את העובדות ומצאנו שביולי 2023 היו כמעט 19% פחות דירות שנותרו למכירה. כלומר, יש גידול משמעותי במספר הדירות שנמכרו - קיים גידול גם במספר הדירות שנותרו לבניה. לכל זה יש מסקנה אחת: הביקוש לא מדביק את ההיצע גם ברגעי שפל. מה שאנחנו רואים עכשיו זה הפתיח להתפרצות ביקושים, וכפי שראיתם ב-2020 וגם באוקטובר 2023 - לא תקום המגפה או המלחמה שתעצור זאת.

דיברנו קודם על מספר הדירות הלא מכורות. כדי להמחיש לכם את המצב, אנחנו מפנים אתכם למה שקרה כאן בחודשים האחרונים. בחודש ספטמבר האחרון, ממש לפני המלחמה, היו 61 אלף דירות לא מכורות בישראל, כשהמספר הזה קפץ משמעותית בחודש דצמבר, לכמעט 69 אלף דירות לא מכורות. הציבור זינק על חלק מהדירות בחודשים ינואר ולכן בחודשים שאחרי נרשמה ירידה הדרגתית ובמרץ המספר עמד על פחות מ-67 אלף. 

מאז, המספר הזה שמר על יציבות יחסית, עד החודש - קפיצה של עוד יותר מ-2,000 דירות לא מכורות. את הסיבות לכך כבר הסברנו כאן: לא כל דירה לא מכורה מוכנה לאכלוס, להפך - רובן אינן מוכנות לאכלוס. מה כן קרה? היזמים הרגישו את השטח והתחילו לעלות על הקרקע. חלקם הוציא היתר והתחיל למכור עוד לפני העלייה על הקרקע. כלומר, אנחנו רואים עלייה משמעותית במספר הדירות הלא מכורות, מבלי שמספר הדירות המוכנות לאכלוס גדל משמעותית. המספר הזה הוא לא מייצג ולא אמיתי ואפילו יכול להטעות.

איך הלמ"ס מחשב את ההיצע?

רוצים עוד חידוד? הלכנו למספר חודשי ההיצע, שאמור לשקף לנו תוך כמה זמן הדירות הללו יימכרו (ובצורה עקיפה: תוך כמה זמן הדירות החדשות יהיו מוכנות). הנתון הזה קטן בהדאגה בכל חודש מאז אוגוסט 2023: הוא עמד אז על 24.2, בינואר על 20.4, בחודש יוני 18.4 וביולי על 17.4. כלומר, מספר הדירות גדל, וקצב ההתקדמות משתפר ולמרות זאת - נרשמת עלייה של כמעט 1% בחודש (קצב דו ספרתי) במחירי הדירות. את הסיבה הראשונה הסברנו קודם - הביקוש גובר על ההיצע. והסיבה השנייה היא אופן החישוב.

הלמ"ס מחשב את מספר חודשי ההיצע בדרך קצת מוזרה: הוא לוקח את סך כל הדירות שנותרו למכירה בסוף החודש לעומת סך הדירות שנמכרו במהלך אותו חודש. מה הקשר בין מספר הדירות שנמכרו במהלך אותו חודש ומה הם משקפים לעומת העתיד? סמכו על הלמ"ס שיש להם סיבה טובה לכך, אבל המציאות בישראל כבר הוכיחה לא פעם שהיא מסוגלת להשתנות ברגע.

מי חושש מנסראללה?

כדי לחדד עוד יותר את נתוני שוק הנדל"ן בישראל, יש כמה עובדות ששווה להתייחס אליהן - מהצפון בעיקר. קשה לומר שמישהו לא צפה אפשרות של מלחמה בצפון כבר בתחילת המלחמה, עת פונו יישובי הסביבה, ובכל זאת - הציבור ממשיך לזלוג לשם. שימו לב לשינויים במחירי הדירות בישראל ביוני יוני-יולי השנה, לעומת השנה שעברה, כלומר, כשרוב התקופה היא בלב המלחמה, כשתושבי הצפון מפונים והצפון בוער. העיר שבה נרשם הזינוק הגדול ביותר היא חיפה ויש לכך הסבר פשוט - המפונים נסעו דרומה לעיר בטוחה (יחסית) ומאמינים שאיומי חיזבאללה ("בעדה בעדה חיפה") לא יחזרו הפעם.

המפונים באים. נאות פרס, חיפה (ניר בלזצקי, דוברות עיריית חיפה)

העלייה בחיפה היא בגובה 9%, יותר מכל אזור אחר והצפון בפרט. זה נשמע כמו אחוז מינורי בטווח של שנה, אבל מדובר בתוספת של בערך 1,700 שקל למ"ר. בממוצע, זו תוספת 165-180 אלף שקל לדירת 4 חדרים ממוצעת - ולא מדובר באזור ביקוש בלב גוש דן. בדרום המוכה, אגב, נרשמה עלייה גבוהה יחסית של 4%, מעט יותר מתל אביב. בתל אביב, השינוי באחוזים הוא נמוך, אבל בשקלים - גבוה יותר. עלייה של 3.6% משקפת עלייה של 200-220 אלף שקל לדירה ממוצעת של 100 מ"ר. הלמ"ס פרסם השבוע נתון שמראה שמחירי הדירות החדשות עלו בשנה ב-1.2%. אם ניקח דירה ממוצעת בפריפריה, מדובר בסך הכל בעלייה של 20-25 אלף שקל. זה מחזק עוד יותר את הנתון אותו פרסמנו הבוקר: מחירי דירות יד שנייה מתחילים להתאושש. 

בדקנו את השינויים גם לעומת שלושת החודשים האחרונים, בהם התעצמה המלחמה בצפון וגם במקרה הזה נרשמה עלייה של 0.8% בחיפה. לא מובן מאליו שבאזור כל כך מוכה מחירי הדירות יעלו ולא יירדו או יתייצבו, במיוחד על רקע האפשרויות הרבות של הרוכשים לעבור לאזורים בטוחים יותר מדרום. אחת הערים המבוקשות בחודשים האחרונים היא מגדל העמק, שרשמה קצב מכירה גבוה פי 4 בשל פתיחת פרויקטים חדשים. יש כאן כמובן גם כוכבית: כשקצב המכירה עומד על עשרות בודדות של דירות, מספיק שיקומו שני מגדלים באזור כדי להגיע למספרים כאלה.

עוד נתונים מעניינים שמשקפים את הביקוש הער למכירת דירות חדשות: תל אביב רשמה עלייה של 25% במכירת דירות חדשות בשלושת החודשים האחרונים. אופקים עם 54%, נתיבות עם 26%, דימונה הפורחת עם 142%, בת ים עם 34% ובני ברק עם 44%. אשדוד רושמת את הירידה הגדולה, עם 43% פחות דירות חדשות שנמכרו (את התופעה ההדרגתית של מעבר לאשקלון ולערי הסביבה זיהינו עוד לפני המלחמה), והסיבה לכך ברורה: ההיצע בעיר לא מספיק בשלב זה, אבל התכניות קיימות והיא תתאושש בהמשך.