המדינה נכשלת פעם אחר פעם בשיווק פרויקטים לדיור מוגן - אלו הסיבות

מכרזי רשות מקרקעי ישראל שנסגרו לאחרונה בתחום הדיור המוגן אינם מצביעים על שינוי מגמה. בשנים האחרונות נכשלה רמ"י פעם אחר פעם במכרזים שהוציאה בתחום הדיור המוגן, אלא שבשנה האחרונה חל שינוי רק בהיבט אחד - חלק מהמכרזים הגדולים החלו להיסגר. בחלק מהמקומות, כמה עצוב, המכרזים נכשלו פעם אחר פעם.

לפני שנתחיל, הנה הטבלה המלאה בה תוכלו להיעזר במהלך הכתבה. היא מתארת את מצב המכרזים מאז תחילת שנת 2021 (42 מכרזים בסך הכל, לחצו על התמונה להגדלה).

כל מכרזי הדיור המוגן (לחצו להגדלה, נתונים: רמ"י)​

אין היתכנות כלכלית

כך למשל, לגבי מכרזים שנעשו בשנים האחרונות, נמצא כי במכרזים גדולים שכוללים מעל 249 יח"ד, ב-37% לא הוגשו הצעות. כך קרה שאף קבלן לא ניגש למכרזים בקרית מלאכי, חריש, נתיבות, קרית אתא, צפת ומגדל העמק. לעומת זאת, בפרויקט גדולים יותר כמו 300 יחי"ד בלוד (נוף בן שמן) ובבית שמש (בעדיה).

בחריש, למשל, מדובר בכישלון ארוך טווח. ארבעה מכרזים שווקו מאז 2021 ועד היום - כולם נכשלו. ולא רק שנכשלו, באף אחד מהמקרים לא הוגשה אפילו הצעה אחת, כלומר גם לא מתחת למינימום (כפי שקורה פעמים אחדות, מתוך אמונה של היזם שרמ"י "תתקפל" ותבין שהיא צריכה להוריד את מחיר המינימום ולמכור בזול). המטרה בחריש הייתה לבנות בית אבות בשכונת המגף, מה שלא הצליח, למרות שמחיר המינימום עמד על 4.5 מיליון שקל. הסיבה היא ככל הנראה עלויות הפיתוח הגבוהות שעומדות על 19 מיליון שקל.

• מעבר לבית אבות: כך תחסכו עשרות אלפי שקלים
• בית אבות או בית חולים סיעודי: הקרב על סיווג הארנונה הוכרע

בדיקה שנערכה לאחרונה על ידי עו"ד יגאל בורוכובסקי ושות' העלתה כי בכמעט מחצית מהמקרים, 47%, לא הוגשה אפילו הצעה אחת למכרזים קטנים שכוללים פחות מ-249 יח"ד. הסיבה לכך היא ככל הנראה חוסר היתכנות כלכלית של היזמים. נתון חשוב שמשפיע על מועמדות מציעים למכרז, הוא מיקום בית הדיור המוגן. בפריפריה אנו עדים להגשות נמוכות למכרזים כאלו, בעוד באזורי ביקוש – לא קיימת בעיה כזאת.

"מכרזי רשות מקרקעי ישראל שנסגרו בהצלחה באחרונה מצביעים על שינוי מגמה מבורכת בהבנת שוק הדיור המוגן וצרכיו. שוק הדיור המוגן הינו ייחודי, הן בפעילותו והן בצרכיו, ובעשור האחרון, מתפתח בצורה משמעותית וחיובית", אומר לביזפורטל עו"ד נדיר אביעד, שותף בכיר במשרד בו הוא מנהל את מחלקת הנדל"ן ומימון נדל"ן. עו"ד אביעד עבד התמחות בענף הדיור המוגן.

מחצית מהמכרזים נסגרים ללא זוכה. בית דיור מוגן (צילום: Freepik)

• נס ציונה: 2,350 י"חד יוקמו בשכונת מגורים חדשה בצפון העיר
• טירת הכרמל: אושרה תכנית התחדשות עירונית - 734 דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לדבריו, פרויקט לדיור המוגן לא דומה לפרויקט מסחרי או פרויקט למגורים "רגיל". קהל היעד (בני 60 ומעלה), הרגולציה (חוק הדיור המוגן) וצרכי הדיירים והבית (פעילויות משותפות, שטחים ציבוריים בהיקפים משמעותיים וכו') - מצריכים שינוי חשיבתי והבנת הענף הן בהיבט התכנוני, המשפטי והתפעולי.

"במשך שנים, פורסמו ברמ"י מכרזים לבניית והקמת בתי דיור מוגן, אשר לא תאמו לצרכי השוק. ראינו מספר לא מבוטל של מכרזים פורסם עם תב"ע לבית דיור מוגן הכוללת היקף נמוך של יחידות דיור. היקף נמוך של יחידות - משמעותו, פרויקט לא ריווחי ולא בר היתכנות", הוא מסביר.

כיום, לדייר בבית הדיור המוגן קיימת זכות שימוש לתקופת זמן בלתי מוגבלת (או אחרת), כאשר, בגין זכות זו, הוא משלם דמי פקדון ודמי אחזקה (או שכירות חודשית) לבית הדיור המוגן (כאן תוכלו לקרוא הרחבה על כל האפשרויות של הדייר בשוק הדיור המוגן). קרי, סוג ההכנסות (וגובהן) שונה מאשר בשוק הנדל"ן ה"רגיל" שבו היזם מוכר את היחידות ומקבל תמורה מלאה בעדן.

בנוסף, בבית דיור מוגן קיימים מתקנים משותפים רבים לרווחת הדיירים, כגון: חדרי כושר, בריכה, חדרי משחק וכו'. המשמעות היא, שבבית דיור מוגן היקף השטחים המשותפים גבוה לעומת בית משותף למגורים. "לעובדה זו קיימת השפעה על עלויות הבית. גם מסיבה זו חשוב לקבוע היקף יחידות ריווחי בתב"ע", הוא מוסיף.

הפתרון: עירוב שימושים בדיור מוגן

נקודה נוספת שחשובה לא פחות, גם לתפעול הבית וגם לרווחיות - היא קביעת עירוב שימושים בתב"ע. בשנים האחרונות, עירוב שימושים בבית דיור מוגן משפר את איכות הדיירים בבית - שילוב בין "מעונות לסטודנטים" לבין דיירי בית הדיור המוגן (בהפרדה), מטיב עם הדיירים המבוגרים שנפגשים עם האוכלוסייה הצעירה. בנוסף, שילוב של מסחר בבית הדיור המוגן, לא רק בהיקף הנדרש לבית הדיור המוגן, מסייע לתחושת "חיות" ו-"צעירות" בקרב הדיירים.

"יש פתרון למצב". עו"ד נדיר אביעד (יח"צ)

"עד לאחרונה, מכרזים של רמ"י התייחסו בעיקר לשימוש דיור מוגן/בית אבות בלבד, ללא עירוב שימושים. אנו סבורים כי ככל ויקבע בתב"עות כי ניתן לבצע עירוב שימושים - הדבר יתרום לדיירים ולבית הדיור המוגן (הכנסה נוספת)", מסביר עו"ד אביעד.

צריך לשים לב כי עירוב שימושים יכול להגדיל את מספר ההצעות במכרז בפריפריה, תוך הגדלת השטחים למסחר, בהיקפים שמתאימים לאזור, ותורמים לרווחיות. "כמו בכל פרויקט, חשוב להתאים את התב"ע והמכרז לצרכים הייחודיים בענף", הוא מוסיף. "כיום, ועם ההתפתחות בענף הדיור המוגן, אנו מציעים לרשויות הרלוונטיות, לערוך תב"עות בשיתוף אנשי מקצוע המתמחים בענף הדיור המוגן (אדריכלים, מפעילים, כלכלנים ועו"ד), וכל זאת, על מנת 'לדייק' את התב"ע ולהגדיל את הסיכויים להצלחת הפרויקט ומימושו. תב"ע שלא ניתן להוציא ממנה פרויקט לביצוע, הינה בבחינת אות מתה שלא מועילה במקרה הטוב, ואף מזיקה במקרה הפחות טוב".