שכונת הדר כרמל מועדפת על משקיעים - האם הם צודקים ומהם הסיכונים?

לכאורה זו סתירה - אחד המקומות המבוקים ביותר על ידי משקיעים, סובל מעלייה נמוכה במחייר הדירות ביחס לממוצע הארצי, וזאת למרות שהמחיירם בשכונה נמוכים אבסולוטית. שכונת הדר כרמל בחיפה שמורכבת מ"תתי שכונות" הדרר תחתון, הדר מרכז, הדר עליון, מאוד מבוקשת על ידי משקיעים. המחירים הנמוכים לצד התשואה הסבירה על ההשקעה מזרימים לכאן משקיעים מכל רחבי הארץ, זה אומנם מביא לעליות מחירים, ועדיין השכונה יחסית זולה ומעבר לכך - המחירים בה במבחן הזמן לא עולים כמו הממוצע הארצי.

  הדר כרמל, חיפה

 

שכונת הדר כרמל - לא מה שחשבתם; המחירים עלו, אבל פחות מהממוצע

בדקנו את עליות מחירי הדירות ב-5 השנים האחרונות, בממוצע ארצי מדובר על כ-45%. בחיפה זה כ-35%. בהדר כרמל באזור 30%.  יש מקרים של עליות חדות יותר, אבל זה הממוצע. 

הסיבה היא שהשכונה עדיין נחשבת חלשה יחסית, ושלמרות כל ההבטחות לשיפור בשנים האחרונות השכונה לא באמת מתרוממת ומעבר לכך - מחירי הדירות בחיפה בהגדרה נמוכים. אולי בגלל אזורי התעשייה המזהמים, אולי בגלל שבכל זאת, אזורי התעסוקה המרכזיים הם במרכז, אולי בגלל היותה עיר מעורבת. עכשיו, אחרי שיונה יהב נבחר לראשות העיר יש ציפיות חוזרות לשיפור השכונה וחיפה בכלל. השאלה המרכזית היא אם יצליחו להתגבר על בעיית הפשיעה והוונדליזם בשכונה. 

 

כמה עולה ומה התשואה למשקיעים?

נתחיל במספרים: תוכלו לרכוש בשכונה דירה ב-0.9-1.1 מיליון שקל בשטח של כ-60 מ"ר, ממוצע של כ-16 אלף שקל למ"ר. משקיעים יקבלו שכר דירה של מעל 3,000 שקל. התשואה על ההשקעה תהיה 3.5% ומעלה. זו תשואה גבוה באופן יחסי לתשואת שכר הדירה במקומות אחרים.

יש היצע גדול של דירות למכירה ויש ביקוש גדול מצד משקיעים, ובמקביל יש גם ביקוש לדירות להשכרה, גם מצד סטודנטים. הבעיה שהעיר לא מצליחה להשאיר אוכלוסיה חזקה בשכונה. זה מזכיר את באר שבע והשכונות החלשות, לרבות שכונה ד'. כבר עשרות שנים מדברים על הפוטנציאל להשבחה במחירי הדירות, מדברים על סטודנטים שגרים שם ומשלמים שכירות שמניבה תשואה טובה על ההשקעה, מדברים על חיזוק האוכלוסייה באוזר. משקיעים זרמו לשכונה ולשכונות הסמוכות, על רקע המחירים המאוד נמוכים. המחירים נשארו נמוכים גם היום. באר שבע חוותה עלייה במחירים וגם ירידה וקיפאון, אבל בסופו של דבר בממוצע ארצי - היא עלתה משמעותית פחות. 

האם אפשר ללמוד מבאר שבע על חיפה? לא בטוח, אבל יש כלל מאוד ברור כשעושים עסקאות - יש גם מוכרים. האם המוכרים לא יודעים שהמחירים נמוכים, שהם עושים עסקה לא טובה? כשקונים עושים לכאורה עסקה הזדמנותית או טובה, הם צריכים לזכור כי אלה המחירים בשוק. ברור שלמי שיש דירה בגבעתיים בשווי של 5 מיליון שקל לקנות דירה בהדר ב-1 מיליון שקל נראה זול, מציאה, הזדמנות. אבל יש לכך כאמור סיבה.