רכשו דירה עם חריגת בנייה ועכשיו הם תובעים את עורך הדין - מה יפסוק בית המשפט?

מה שנראה כמו הסכם פשוט לחתימת חוזה מכר לרכישה דירה, הפך מהר מאוד לשיחת היום בקרב אנשי נדל"ן באזור המרכז: הסכם פשוט לרכישת דירה, שנחתם לפני 3 שנים, הלך הסתבך והגיע כעת לתביעה של מיליון שקל נגד עורך הדין שייצג את הקונים. עורך הדין, בעל ותק של 20 שנה, שעושה גם עסקאות מקרקעין אך זהו לא תחום התמחותו היחיד, לא ידע, לכאורה כמובן, כי הייתה חריגת בנייה בנכס.

חריגת הבנייה המצוינת בנסח הטאבו (צילום מסך מהנסח)

3.4 מיליון שקל, עם חריגה

מדובר בקוטג' ביישוב באזור המרכז שהועמד למכירה. הזוג הראשון שראה את הנכס החליט שהוא מתאים והצדדים התקדמו לחוזה. תוך זמן קצר, הצדדים סיכמו גם על תנאי החוזה. המחיר נקבע על 3.4 מיליון שקל והצדדים חתמו על הסכם מחייב. התשלום הועבר במלואו והקונים קיבלו את החזקה בנכס.

מספר שבועות לאחר מכן, הגיע זמנו של הרישום בטאבו. הקונים פנו לעירייה לשם קבלת אישור על העדר חובות ארנונה והיטל השבחה, כפי שעושים בכל עסקת מכר, אלא שאז הם נדהמו לגלות כי בגלל חריגת בניה שבוצעה בדירה, העירייה אינה מוכנה לתת להם אישור לטאבו. בקיצור - הם הבינו שהם בצרות.

השלב הבא הוא זימון שמאי מקרקעין לדירה. השמאי שהוזמן הבין והסביר להם שכבר מאוחר מדי. הוא גילה לקונים כי חלק מהקומה העליונה, אשר משמשת כעת כיחידת הורים, אושרה במקור כחלל גג רעפים. לאחר ביקורו בנכס, דבר הוביל לדבר והעירייה ביקשה (וגם קיבלה) צו לצורך רישום הערת אזהרה על חריגת הבניה בטאבו - הערה המזהירה מפני קיומה של חריגת בניה בדירה.

במצב הנוכחי, כפי שהבנתם, שלוש שנים לאחר חתימת החוזה - הקונים לא יכולים למכור את הדירה, כי אף אחד לא ירצה לרכוש דירה עם הערת אזהרה על חריגת בניה. מכיוון שאין אחוזי בניה נוספים בנכס, הפתרון היחיד להסדרת חריגת הבניה הוא החזרת המצב לקדמותו. כלומר, במקום יחידת הורים בקומה העליונה, חלל גג רעפים. פעולה כזו, מעבר לעלות הכספית, תשנה לחלוטין את הדירה והיא כבר לא תתאים לצרכים שלהם.

בנסיבות אלו, הקונים הגישו תביעה נגד עורך הדין שייצג אותם. הם טענו כי לו היה בודק את תיק הבניין, היה רואה שיש חריגת בניה. חברת הביטוח המבטחת את עורך הדין באחריות מקצועית, העבירה את הטיפול לשמאי מקרקעין לצורך הכנת חוות דעת.

אסף גסטפרוינד (סטודיו גביש)

"עורך הדין לא ביקר בדירה"

"גם אם עורך הדין היה בודק את תיק הבניין, הדבר לא היה משנה. אין לו וגם לא הייתה לו שום יכולת לדעת שיש חריגת בניה משום שהוא לא ביקר בדירה, וגם אם היה מבקר, עורך דין לא יודע לקרוא תשריטים ובטח שלא להשוות ביניהם לבין המצב בפועל", מסביר לביזפורטל ד"ר אסף גסטפרוינד, השמאי שכותב את חוות הדעת מטעם עורך הדין הנתבע. "הדבר היחיד שהיה עליו לעשות הוא לשלוח את הקונים לשמאי מקרקעין, לצורך שמאות מוקדמת, לפני רכישת הדירה. שמאי מקרקעין היה מגלה את החריגה בקלות, ואז הקונים היו מחליטים האם הם מתקדמים בעסקה בכל זאת, או לא. בכל מקרה, הם לא היו יכולים לומר שהם לא ידעו".

לדבריו ד"ר גסטפרוינד, בחוזה ישנו סעיף שבו הוא עורך הדין מסיר את האחריות מחריגות בניה וכל מה שקשור לנושא תיק בניין, אולם הלקוחות החליטו לתבוע בטענה שהחוק אינו מגן עליו. כעת, נותר לראות האם גם השופטים יחשבו כמותם ואיך תסתיים התביעה.

לא המקרה היחיד

אגב, תביעות נגד עורכי הדין הם לא דבר חדש. רק לפני שבועיים פרסמנו כאן על משפחה שתבעה את עורך הדין של אביהם המנוח, בטענה שגנב לכאורה מכספו. היורשים טענו כי עורך הדין ניצל את האמון שהאב נתן בו ונטל שלא כדין כספים שהיו אמורים להישאר בעיזבון. מנגד, הגיש עורך הדין תביעת לשון הרע בטענה כי האם והבת הגדולה הפיצו שמועות שלפיהן הוא גנב כספים מהיתומים.

במקרה נוסף, בית משפט השלום בבת ים הכריע בנובמבר 2023 בתביעה שבה עורך דין ואשתו גרו בדירתו באבן גבירול בתל אביב ללא תשלום במשך 11 שנה, פיצלו את הדירה והשכירו בה שני חדרים וקיבלו את שכר הדירה. הקשיש נפטר ב-2017, אחרי חמש שנים של שהות בבית אבות, ומנהל העיזבון תבע את עורך הדין ואשתו. תחילתו של הסיפור ב-2012, כשקשיש ערירי שהתגורר בדירתו ברחוב אבן גבירול בתל אביב עבר אירוע מוחי, שכתוצאה ממנו הוא עבר להתגורר בבית אבות סיעודי. 

התובע, עו"ד תומר שלם, מנהל העיזבון של הקשיש, טען כי בני הזוג ניצלו את מצבו הרפואי ופלשו לדירה, וכי הם עדיין מחזיקים בדירה שלא כדין – בין בעצמם ובין בהשכרה לצדדים שלישיים. בעתירתו ביקש בין היתר, לסלק את ידם של הנתבעים מהדירה וכן לחייבם בתשלום דמי שימוש ראויים עבור שבע השנים שקדמו להגשת התביעה בסכום של 672 אלף שקל.