האם מחירי הדירות בת"א הם בועה? זה מה שחושבים ב-UBS

מחירי הדירות בתל אביב גבוהים - כ-60 אלף שקל למ"ר בממוצע כשבשכונות במרכז ובצפון הישן המחיירם עולים על 70 אלף שקל למ"ר. אם מדובר במגדל יוקרה או דירות אחרי שיפוץ המחירים גבוהים יותר. בשדה דב המחיירם באזור 80 אלף שקל למ"ר ויש קונים.

האם  זאת "בועת נדל"ן"?  על השאלה הזו מנסים כלכלני UBS לענות במובן עולמי. הם עוברים על ערים מרכזיות בעולם ומפרטים את הסיכוי למחיירם בועתיים.

לפי הממצאים, מיאמי מציגה כעת את הסיכון הגבוה ביותר לבועת נדל"ן, אחריה טוקיו וציריך, אבל גם תל אביב נמצאת במקום טוב ברשימה. סיכון מוגבר לבועת דיור נמצא גם בלוס אנג'לס, טורונטו וז'נבה, אבל אם מסתכלים על השורה התחתונה, אז על פי הממצאים, סיכון הבועות בשוקי הדיור ירד עוד יותר השנה. 

 סיכון ממוצע לבועת נדל"ן בת"א - במקום ה-13 מבין הערים המרכזיות בעולם

אז מה עוד נמצא במדד והיכן מדורגת תל אביב? ובכן, נמצא שמחירי הדירות מותאמי-אינפלציה בערים המנותחות נמוכים כעת בממוצע בכ-15% לעומת אמצע 2022, אז החלו הריביות לעלות ברחבי העולם. עוד נמצא, כי עובד שכיר ממוצע יכול להרשות לעצמו 40% פחות שטחי מחייה מאשר ב-2021, לפני עליית הריבית העולמית - כלומר, שרבים מצמצמים את שטח הדירות שלהם בעקבות המצב הכלכלי.

בסיכון גבוה. טוקיו (Jezael Melgoza/UNSPLASH)

באמסטרדם, סידני ובוסטון נרשם רק סיכון בינוני. באותה קטגוריית סיכון נמצאות, לאחר צמצום משמעותי בחוסר האיזון, פרנקפורט, מינכן והונג קונג, יחד עם תל אביב. נמצא כי מצוקת דיור גוברת, שהתבטאה בעליית דמי השכירות, סייעה לייצב שווקי דיור עירוניים רבים. דמי השכירות הריאליים עלו ב-5% בממוצע בשנתיים האחרונות וגברו על גידול ההכנסה ברוב המקרים.

מה קורה בתל אביב?

בעקבות ירידת הריבית ומצוקת דיור מתעצמת, מחירי הדירות הריאליים בתל אביב שילשו את עצמם בין השנים 2002 ל-2022. לדברי UBS, "עליית ריבית המשכנתא 'עצרה את הבום' של לפני שנתיים והביקוש עבר לשוק השכירות. כתוצאה מכך, המחירים הריאליים ירדו ב-10% עד סוף 2023. עם זאת, עסקאות דיור החלו להתאושש ב-2024 מחשש להחמצה, למרות חששות ביטחוניים".

  העלייה במחירי הדירות בת"א - מקום טוב באמצע; בהונג קונג המחיירם נפלו ב-10%

באמסטרדם, סידני ובוסטון נרשם רק סיכון בינוני. באותה קטגוריית סיכון נמצאות, לאחר צמצום משמעותי בחוסר האיזון, פרנקפורט, מינכן, תל אביב והונג קונג. ונקובר, דובאי, סינגפור ומדריד משלימות את הקבוצה הזו של ערים בעלות סיכון בינוני לבועות. דובאי רשמה את העלייה החזקה ביותר בציון הסיכון מכל הערים שנותחו.

על פי המדד, בסן פרנסיסקו שינו סיכון נמוך לבועת נדל"ן, וכך גם בניו יורק וסאו פאולו. באירופה, לאחר ירידות נוספות בציון המדד, גם לונדון, פריז, שטוקהולם ומילאנו נכנסות לקטגוריית הסיכון הנמוך. הסיכון לבועות בוורשה נותר נמוך גם כן. סאו פאולו מציגה את סיכון הבועה הנמוך ביותר מבין הערים המנותחות.

מחירי הדירות מותאמי-אינפלציה בערים המנותחות נמוכים כעת בממוצע בכ-15% לעומת אמצע 2022, אז החלו הריביות לעלות ברחבי העולם. קלאודיו סאפוטלי, ראש תחום הנדל"ן במשרד ההשקעות הראשי של UBS Global Wealth Management, מסביר: "הערים שרשמו את תיקוני המחירים החזקים ביותר הן אלו שהציגו סיכון גבוה לבועת נדל"ן בשנים קודמות". המחירים הריאליים בפרנקפורט, מינכן, שטוקהולם, הונג קונג ופריז נמצאים מתחת לשיאים שלאחר המגפה ב-20% או יותר. ונקובר, טורונטו ואמסטרדם רשמו ירידות מחירים חדות של כ-10% במונחים ריאליים.

בסך הכל, ארבעת הרבעונים האחרונים התאפיינו בעליית מחירי דיור מושתקת. אבל תיקונים חזקים נמשכו בפריז ובהונג קונג. לעומת זאת, במקומות המבוקשים של דובאי ומיאמי, מחירי הדיור עלו עוד יותר. כמו כן, בערים בודדות עם מצוקת דיור בולטת, כמו ונקובר, סידני ומדריד, המחירים הריאליים עלו ביותר מ-5% בהשוואה לשנה שעברה.

מצוקת דיור כגורם מייצב

כאמור, בממוצע, עובד מיומן בתחום השירותים יכול להרשות לעצמו 40% פחות שטחי מחיה מאשר ב-2021, לפני עליית הריבית העולמית. רמות המחירים הנוכחיות נראות רחוקות מלהיות בנות קיימא ברמות הריבית הגבוהות השוררות - במיוחד בשווקים עם שיעורי בעלות על בתים גבוהים. עם זאת, הרעה משמעותית במחיר הנגישות אינה גורמת בהכרח לתיקון מחירים.

בועה? עדיין לא. שכונת בבלי, תל אביב (גוגל מאפס)

נמצא כי מצוקת דיור גוברת, שהתבטאה בעליית דמי השכירות, סייעה לייצב שווקי דיור עירוניים רבים. דמי השכירות הריאליים עלו ב-5% בממוצע בשנתיים האחרונות וגברו על גידול ההכנסה ברוב המקרים. ברוב הערים המנותחות צמיחת השכירות אף הואצה בארבעת הרבעונים האחרונים. שום הקלה לא מגיעה מצד ההיצע, שכן ריביות גבוהות ועלויות בנייה מוגדלות הכבידו מאוד על בניית הדיור. היתרי הבנייה ירדו ברוב הערים במהלך השנתיים האחרונות.

במה אפשר להתנחם?

המומנטום בשוק הדיור צפוי להשתפר. עליית שכר הדירה תומכת בביקוש לבעלות על בתים באזורים עירוניים. ירידת שיעורי הריבית תעביר את היתרון בעלויות המשתמש בחזרה לקנייה. רוכשי דירות בפעם הראשונה יחזרו לשוק ככל שהמחיר משתפר.

מתיאס הולזי, המחבר הראשי של המחקר ב-UBS Global Wealth Management, מסכם: "מחירי הדיור האמיתיים בערים רבות הגיעו לתחתית. התחזית הכלכלית ככל הנראה תקבע אם המחירים שוב יזנקו או ליתר דיוק ילכו הצידה".