המכרז חשף: כמה עולה קרקע ליחידת דיור ביפו לעומת קרקע בשדה דוב?

רחוב ד"ר ארליך בתל אביב נע על קו התפר שבין החלק הדרומי של מרכז יפו, לבין שכונת צהלון, מזרחית לעג'מי. האזור מאופיין באוכלוסיה יהודית וערבית מעורבת, ולאחרונה החליטה המדינה לשווק קרקע באזור, לבניין בניין עם 45 דירות.

מחצית מהשווי

במכרז הזה השתתפו 5 חברות, ובאופן די חריג, הקרב בין 4 ההצעות הראשונות היה צמוד מצד אחד ורחוק מאוד ממחיר השומה מצד שני. בעוד ששמאי רמ"י העריך את הקרקע ב-88 מיליון שקל, 3 מתוך 4 ההצעות נעו בין 40-41 מיליון שקל וההצעה הזוכה סביב 45 מיליון שקל (הוצאות הפיתוח מינוריות - סביב 1.14 מיליון שקל).

קרקע בשדה דוב (דוח שמאי ארז אבירן)

מי שזכתה בקרקע היא חברת יורו ישראל. כשמסתכלים על מחיר הקרקע בשומה, מבינים שהמחיר הוא מציאה, אבל כשמסתכלים על ההוצאות האחרות מבינים - הקבלנים לא פראיירים והם יודעים היטב כמה שווה קרקע באזור הזה. כל ארבעת ההצעות הראשונות נעו סביב מיליון שקל. הזוכה הגישה הצעה של קצת יותר ממיליון שקל ליחידת דיור וזכתה.

באיחור של 10 שנים

רק כדי להבין את ההבדלים בין מחירי הקרקעות בתל אביב: המחיר לפני עשור בדיוק, סביב 2013-2014, עמד על 1.1 מיליון שקל בערך ליחידת דיור. מה קרה מאז? המחירים האמירו, אבל ביפו מחירי הקרקעות תמיד היו זולות משמעותית והיא הגיעה לשם באיחור. לשם השוואה, קרקע ליחידת דיור בשדה דוב נמכרה סביב 2.3 מיליון שקל לפני שנתיים והיום היא כבר שווה יותר.

אם נסתמך על המחיר ששילם בזמנו חנן מור, 7.8 דונמים תמורת 1.46 מיליארד שקל, בתוספת הוצאות פיתוח של 62 מיליון שקל, נגיע לסכום גבוה יותר, בערך 3.3 מיליון שקל קרקע ליחידות דיור. לפי שומת בנק לאומי, המחיר היה נמוך בהרבה, סביב 2.2 מיליון שקל ולפי המחיר שדימרי שילם לאחרונה - 2.4 מיליון שקל ליחידת דיור. מכאן, אתם יכולים לעשות את החישוב לבד ולהבין מדוע אנשים משלמים 87 אלף שקל למ"ר לדירה בשדה דוב.

מחירי הקרקעות ביפו שונים מהותית ממחירי הקרקעות בשכונות אחרות בתל אביב. גם מחירי הבתים שם. במרכז תל אביב לא תוכלו למצוא דירה קטנה בפחות משלושה מיליון שקל - באזור יפו זה עדיין קיים. הקרבה למים יכולה לשחק תפקיד, אבל הוא לא מהותי כמו דירות בבניינים לשימור שנמכרים במחיר יקר יחסית בגלל הערך הסנטימנטלי שלהן.