צהלה תל אביב
צילום: גוגל מאפס
סיור שכונות

כמה עולה בית בשכונה הכי יוקרתית בישראל - צהלה?

פעם, אנשי צבע כמו שרון, רבין ומשה דיין ז"ל גרו בה, היום - סתם אנשים עשירים. כמה עולה בית בשכונה, למה אין בתים להשכרה, האם אפשר לקנות כאן בית בשבע ספרות וכמה עלה הבית הצמוד לביתו של ראש הממשלה לשעבר?  
איציק יצחקי | (3)

נתוני הלמ"ס האחרונים שמסכמים את המעמד הסוציו-אוקונומי של שכונות בישראל, אמנם מסתמכים על נתוני 2021, אבל קובעים ששכונת צהלה היא שכונת המגורים שבה התושבים הם בעלי המעמד הגבוה ביותר. המעמד הסוציו-אוקונומי נקבע לא רק על פי השכר, אלא גם באמצעות כמות משפחות מרובי ילדים, השכלה, תדירות נסיעות לחו"ל בשנה ועוד. בכלל, אפשר לומר על תל אביב שהיא עומדת בראש הסולם החברתי-כלכלי מבחינת מספר השכונות ה"עשירות". צהלה עומדת בראש השכונות היוקרתיות האלה, לפני שכונות כמו אפקה, ביצרון או המשתלה.

צהלה הפכה משם של שכונה בישראל לביטוי. כשהילדים בבית הספר רוצים לכנות אותך הילד למשפחה עם אמצעים, הם מיד יגידו לך שאתה מתגורר בצהלה או בסביון. אבל זו סתם סטיגמה. בעבר כבר הוכחנו שיש בתים בשכונה שעולים פחות מבתים אחרים במרכז תל אביב. לגור בצהלה זה ממש לא זול - אבל יש בתים ספציפיים בשכונות אחרות שהם יקרים יותר.

הכי צפונית שיש, תרתי משמע

שכונת צהלה נמצאת ממש על קו התפר בין תל אביב לרמת השרון, צפונית לנווה שרת. אם השם מצלצל לכם מוכר, אז כן, היא נקראה על שם צבא ההגנה לישראל, כי במקור היא הייתה אמורה לאכלס רק אנשי צבא, כאלה שמקבלים משכורת קבועה עם תנאים טובים. היום, המילואימניקים שחוזרים אחרי עשרות או מאות ימים בעזה מקבלים עדיפות בהגרלה של דירה בהנחה, אבל פעם המדינה טיפלה בהם בכפפות של משי: בית צמוד קרקע על מגרש של חצי דונם, עם משכנתא בתנאים טובים וגם פטור מתשלום על פיתוח הקרקע. בקיצור, וילה במרכז תל אביב, במחירי הפריפריה. היום, החיילים כבר עזבו מזמן והשכונה כבר לא מקבלת רק קציני קבע. פעם גרו כאן יצחק רבין (ברחוב אבנר 13) אריאל שרון ומשה דיין ז"ל (רחוב יואב היוקרתי), וגם חיים הרצוג (צה"ל 49) ויצחק הרצוג, אמנים כמו שלמה ארצי ועוד. היום גרים כאן סתם עשירים.

צהלה תל אביב (גוגל מאפס)מראה אופייני בצהלה תל אביב (גוגל מאפס)

למען הסר ספק, צהלה היא שכונה של מאות יחידות צמודי קרקע, בדרך כלל מרווחים מאוד וללא קיר משותף. זוהי שכונה מוסדרת: יש לה ועד, רב שכונה ועוד. מחירי המגרשים כאן גבוהים מאוד ולכן אין כמעט עסקאות בשכונה. המחירים נעים בין 13-14 מיליון שקל ל-400 מ"ר ומעלה. בצמודי קרקע אין צורך לחשב את המחיר למטר בנוי, כי מה נותנת לכם השוואה בין וילה אחת עם קרקע בגודל רבע דונם ו-200 מ"ר בנוי, ללא השקעה מיוחדת, לעומת וילה עם שטח של 800 מ"ר ו-190 מ"ר בנוי, כשיש לכם בצד הגינה מגרש סקווש קטן, בריכה ומטבח חוץ בגודל של בית? בגדול, אפשר לומר ש-20-25 מיליון שקל זה סכום ראוי לבית ברמה גבוהה יחסית בשכונה, אבל אפשר להשיג בפחות.

בכמה נמכרת וילה?

לקחנו את עסקאות השנים האחרונות כדי להבין מה קורה באזור, אבל קודם לכן, בדקנו האם יש בנייה חדשה של בנייה רוויה באזור וכמה עולה כאן בית. מצאנו פרויקט כזה בדרום מערב צהלה, ממש על קו התפר שבינה לבין רמות צהלה ושכונת רביבים. בגלל אופי השכונה, השיוך הטבעי הוא לרמות צהלה. מה מצאנו? 5 קומות, 16 יחידות דיור, המחיר גבוה - דירת 6 חדרים ענקית של 238 מ"ר נמכרה ב-11 מיליון שקל. דירת 5 חדרים בקומה שנייה, 139 מ"ר, נמכרה ב-8.55 מיליון שקל - מעל 61 אלף שקל למ"ר.

פנינו לצמודי הקרקע, ברחוב שמגר, שם נמכרו 2 בתים בשנה שעברה. בית אחד בן 12, בשמגר 15, 6 חדרים, נמכר ב-20 מיליון שקל. מדובר בשטח של כ-440 מ"ר. בשמגר 21 נמכר בית ישן יחסית, על רבע דונם, 5 חדרים, בן 19, במחיר של 14.5 מיליון שקל. ב-2024 לא נעשו עסקאות של רכישת צמודי קרקע באזור (רק של מגרשים), אבל סביר להניח כי פערי המחירים לא השתנו ועדיין, לרכוש בית חדש ברמה גבוהה באזור יעלה לפחות 20 מיליון שקל. לראיה, הבית הצמוד לזה של יצחק רבין ז"ל, ברחוב אבנר, נמכר לפני עשור ב-20.5 מיליון שקל.

את מחירי השכירות קשה מאוד לאמוד כאן, בשל מיעוט עסקאות. כדי לקבל סדר גודל: בשכונה הסמוכה, רמות צהלה, בבניין לא חדש - מושכרות דירות סביב 8,000 שקל בחודש. כמובן שאי אפשר להשוות צמודי קרקע לאזור עם בנייה רוויה (אפשר להוסיף 30% באותו אזור, אבל לרוב זה לא באמת משקף והפערים בין דירות לבתים גבוהים יותר) מתוך התחשבות בתשואה מינימלית, סביר להניח שוילה חדשה לגמרי להשכרה בשכונה, אם תימצא כזו, תושכר ביותר מ-30 אלף שקל בחודש.

כל הכותרות

כדי לבחון בכמה עלו במחירים בצהלה, ובשל מיעוט עסקאות, לקחנו מספר דירות שעברו כמה ידיים במהלך השנים וקיבלו מושג לגבי התשואה מעליית הערך שלהם. קשה למצוא כאן עסקאות כאלה, חלקן נמצאות על קו התפר של רמות צהלה,ובכל זאת - אפשר להניח בזהירות שבמהלך 6 השנים האחרונות המחירים של צמודי הקרקע עלו ב-50%. העלייה היא לא דרמטית. צריך לזכור שמחירי הדיור בישראל עלו ב-30% במהלך השנתיים שבין 2021-2022. אם תיקחו את העשור האחרון, תמצאו שמחירי הדירות הוכפלו. ללא התחשבות בקצב עליית המדד, אלא במחיר נטו, מדובר ב-10% תשואה לשנה בממוצע.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

עסקאות אחרונות באזור (2 העסקאות האחרונות בלבד משקפות רכישת וילה - השאר קרקע למגורים, חלקן נקנו עם בית ישן להריסה): בניהו 25; קרקע למגורים; 736 מ"ר - 16.5 מיליון שקל. יהונתן 18; וילה על שטח 327 מ"ר - 9 מיליון שקל. בת-יפתח 5; קרקע למגורים (אין פירוט לגבי גודלה); 21.452 מיליון שקל. המצבאים 49, וילה למגורים (386 מ"ר) - 30.65 מיליון שקל. בניהו 39, קרקע עם בית ישן - 15.2 מיליון שקל. שמגר 15, דו משפחתי 6 חדרים, 390 מ"ר - 20 מיליון שקל. שמגר 21, דו משפחתי 5 חדרים, 271 מ"ר - 14.5 מיליון שקל.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    דש 15/10/2024 07:42
    הגב לתגובה זו
    איך בית פרטי בצהלה קפץ ממחיר של 250-300 אלף $ בשנת 2003-2005 למחיר מטורף של 16 מיליון ? עוד דרך להעשיר קבוצה מסוימת באוכלוסייה
  • 1.
    מחירי הדירות בגוש דן קורסים. (ל"ת)
    שגית 11/10/2024 18:00
    הגב לתגובה זו
  • ר 14/10/2024 20:44
    הגב לתגובה זו
    זאת אינפורמציה חשובה. איפה הם יורדים? יש לך מידע ספציפי?