איך לקנות דירה בלי הון עצמי, למה זה הצליח בעבר ולמה זה אסון לעתיד?
נשמע אולי מפתיע, אבל אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי. יש בעצם שני מסלולים "מסורתיים" לכך - הראשון והלגיטימי רכישת דירה בהנחה במסגרת ההגרלות של המדינה והשני - הלוואה שהרוכשים מציגים כהון העצמי שמוצג לבנק וזה בעייתי. בשנה האחרונה נכנס מסלול שלישי - רכישה דרך מבצעי קבלנים.
פרויקט רמי לוי ירושלים קרדיט: VIEW POINT
אפס הון עצמי ברכישת דירה - המקרה הלגיטימי
נתחיל בלגיטימי. רוכשי דירה בהנחה מקבלים הנחה של 25% ומסתבר שאפילו הרבה יותר. בפועל זה גם יכול להגיע ל-40%. נניח לצורך הדוגמה שהדירה שווה 2.5 מיליון שקל ונמכרה בדירה בהנחה ב-1.75 מיליון שקל (30% מתחת למחיר המקורי). במצב כזה, הזוכים יכולים לקבל משכנתא בשיעור של 75% משווי הדירה (רוכשי דדירה ראשונה) כלומר עד 1.875 מיליון שקל שזה יותר מהסכום שהם משלמים על הנכס. כלומר, הנכס שהוא בעצם הבטוחה משמש את הבנק המלווה לפי השווי האמיתי שלו ולא אחרי ההנחה, וכך נוצר מצב שהרוכשים לא מביאים כסף מהבית.
- כל הכותרות
זה תלוי בהנחה האפקטיבית, אבל בפועל במקרה הזה וברוב הגדול של העסקאות בדירה בהנחה, ניתן לקבל משכנתא של 100% מערך הנכס. אפס הון עצמי. הזוכים גם מקבלים הנחת ענקית וגם לא מביאים כסף מהבית. רווח בריבוע.
אפס הון עצמי ברכישת דירה - המקרה הלא לגיטימי
ונעבור למקרה הלא לגיטימי. אם אתם רוכשים דירה ראשונה אתם אמורים להביא 25% מערך הדירה כהון עצמי ולקחת 75% משכנתא. נניח שאתם רוצים לקנות דירה של 1.5 מיליון שקל. אתם צריכים לבוא לבנק עם הון עצמי של 375 אלף שקל. מסתבר שאנשים רבים פועלים כך - הם מקבלים הלוואה מההורים, הם מקבלים הלוואה מחברת כרטיסי אשראי, מגרדים עוד הלוואה מחבר, אולי גם מבנק אחר, וגופי אשראי אחרים, וכך מגיעים ל-375 אלף שקל של חובות. אין להם שקל אחד (בדוגמה הזו), אבל הם מצליחים לייצר מול הבנק שנותן משכנתא הון של 375 אלף שקל. אם אתם חושבים שהבנק דקדקן, אז תחשבו שוב.
הבנק נותן להם משכנתא והם קונים דירה של 1.5 מיליון שקל בלי הון עצמי, עם 100% חוב. האנשים שעשו זאת בשנים האחרונות דווקא הצליחו. אם נניח שהבנק בדק את יכולת ההחזר (שיעור ההחזר עד שליש מההכנסה הפנויה של בני הזוג) ואם ההכנסה הפנויה אמיתית, אז הזוג הצליח לשלם את ההחזרים. אם נניח שהזוג הזה עשה את הרכישה לפני 5 שנים, אז ערך הנכס כנראה כבר עלה ל-2.1 ואפילו יותר, והוא הרוויח על הנייר 600 אלף שקל. המשכנתא והחוב תחת ריבית סבירה (ובהינתן ששולמו החזרי משכנתא) נמוכים מהשווי של הדירה ומוערכים בכ-1.7-1.8 מיליון שקל לכל היותר. הזוג הזה הצליח לקנות דירה בלי הון עצמי ולייצר לעצמו הון בזכות עליית מחירי הדירות.
אם זה היה לפני 10 שנים התמונה היתה הרבה יותר טובה בזכות עליית מחירי הדירות והריבית הנמוכה שהיתה. הרווח שלהם היה גבוה יותר והחוב שלהם היה יותר קטן. כן, "הטריק-חצי הונאה" איפשר על אמת - לקנות דירה בלי הון עצמי ולהרוויח הרבה כסף. לייצר בעצם הון מכלום.
מה השתנה - ולמה הסיכון בעסקה כזו הוא ענק?
זה היה נכון ואפשרי בזכות ריבית נמוכה, בשנתיים האחרונות המצב השתנה על רקע עליית הריבית, ההחזרים עלו, החוב תופח. הסיכון גדל. הסיכון הזה היה קיים גם לפני 5 ו-10 שנים, רק שהוא לא התממש. מחירי הדירות זינקו, הערך של הדירה עלה והבטוחה של הרוכשים היתה גבוהה. וזה, למרות הירידה במחירים ב-2023, המשיך להיות נכון, כשהשנה המחירים מתקנים חזק למעלה. אבל מצד שני מה שהשתנה אלו החזרי המשכנתא ועלויות המימון שזינקו.
וכך האפשרות הזאת שמלכתחילה מאוד בעייתית ויכולה לגרום לאנשים לחובות עצומים, הופכת להרבה יותר מסוכנת.עדיף לכם לשמור מרחק. תעבדו כמה שנים תחסכו הון עצמי או שתקבלו מההורים הון-הלוואה בלי תאריך תפוגה.אחרת אתם יכולים להגיע למצב פיננסי קשה. נדגים - נניח שרכשתם לפני שנתיים דירה ונניח שבמשך עשור מחירי הדירות יעלו כמו המדד. החוב שלכם עם ריבית הרבה יותר גבוהה מהמדד - סדר גודל של 3% ויותר, וכך תגיעו למצב שאם נניח רכשתם דירה של 2 מיליון שקל, אחרי 10 שנים ההפסד הריאלי שלכם הוא לפחות 600 אלף שקל. וזה במצב שאתם יכולים לשלם את החזר המשכנתא, אחרת באמצע הדרך תצטרכו למכור את הנכס.
הדרך הנוספת לרכוש דירה בלי הון - מבצעי קבלנים
מאז העלאת הריבית, וביתר שאת מאז תחילת המלחמה, נפתחה לרוכשי הדירות הפוטנציאליים אפשרות חדשה: מבצעי הקבלנים: שלם 5% או 10% עכשיו, היתר בהמשך. כלומר עשרות אלפי שקלים בלבד עד מאות אלפים בודדים כיום, ואת השאר עם הכניסה לדירה (דרך הלוואת קבלן, שלא תשולם בכל מקרה עכשיו). וכך רכשו את הדירות, עם תשלום מינימלי, כשאת המקדמה או שיש להם בהון או שהם גייסו ממשפחה או מהבנק, בהלוואה לכל מטרה. נוצר מצב שרבים רוכשים דירה עם אפס הון עצמי או הון נמוך מאוד.
גם האפשרות הזאת מפחידה ומסוכנת - איך יכול להיות שזוג צעיר, שאין ברשותו אפילו 100 אלף שקל בחשבון הבנק, יכול לקנות דירה בשני מיליון שקל? זה קורה בזכות הלוואות הקבלן. הקבלנים דרשו 100 אלף בתור מקדמה על דירה של שני מיליון שקל, ומי שלא היה בידו הסכום הזה, פנה להלוואה לכל מטרה. בלחיצת כפתור, הבנק הזרים את הכסף, ושכח בדרך לדלג על שלב קריטי - אם תשאלו את הפקיד בבנק, הוא יגיד לכם שבנספח להסכם ההלוואה נכתב במפורש שההלוואה לא תשמש כהון עצמי לרכישת דירה. רוכשי הדירות מתעלמים מהסיכון והקבלנים, הצד שמממן את הבנק, שותקים. הבנק נותן 100 אלף שקל בהחזר חודשי שנפרס ל-5 שנים, ואפילו יותר בריבית גבוהה יותר, הזוג יוצא עם הכסף ורץ לקבלן לחתום על חוזה.
"הלוואה לכל מטרה לא תשמש לרכישת דירה". דוגמא לבקשה להלוואה מלאומי
פעמים רבות, ההון העצמי הנמוך לא ניתן על ידי הבנק, אלא באמצעות המשפחה - הזוג הצעיר פונה להורים, לוקח 100 אלף שקל, לפעמים כמתנה ולפעמים מבטיח להחזיר בעוד כמה שנים, והופ - יש לו דירה.
הסיכויים והסיכונים ברכישה דרך מבצעי קבלנים
אז נכון, אם הזוג לוקח הלוואה, הוא משלם ריבית גבוהה יחסית של 8%, יותר מריבית המשכנתאות שעומדת על כ-5.8%, אבל לכאורה שווה להם - יש להם דירה ביד, כשאת שאר הכסף הם יתנו בעוד כמה שנים. הבעיה שזו לא דירה ביד, זו אופציה לדירה.
בשלב הבא, הקבלן, מעמיד להם הלוואה משלימה כדי שישלמו לו מרכיב גדול בעסקה כי ככה הוא גם יכול לדווח על מכירה. קוראים לזה הלוואת קבלן, אבל בפועל מדובר על הלוואה של הבנק לקבלן שעוברת ללקוח לצורך מימון הרכישה. הקבלן בעצם לוקח כסף מכיס אחד ומקבל כסף בכיס השני. תזרימית אין כלום, בפועל יש מכירת דירה.
הרוכשים בהיי. הם שילמו בפועל 100 אלף שקל ואת שאר הכסף הם צריכים לשלם עוד 3-5 שנים. האם יהיה להם כסף עוד 3-5 שנים? אלוהים גדול.
בקיצור, כולם עובדים על כולם. רבים יכולים להגיע לדירה היום, גם אם אין להם עזרה מההורים ומה עם הסיכון? מבחינת הבנק זה עדיין לא מעניין - כשאלפים רוכשים דירה מדי חודש - הבנק יכול להרשות לעצמו להתעלם מכמה מאות כאלו. מבחינת הקבלן זה מצוין, אם כי, אם הרוכשים לא יקנו בסוף, תהיה בעיה. אבל אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות, הקבלנים לא אמורים להיפגע.
והרוכשים? הם בעצם קונים אופציה לרכישת דירה על אמת עוד 3-5 שנים. אם המחירים יעלו הם ינצלו את האופציה. אם המחירים ירדו יכול להיות שיהיה להם שווה לאבד את ה-5% ולא לקנות את הדירה. אם המחירים ירדו גם הקבלנים יהיו בצרות וזה יחלחל לבנקים, אבל כיום כולם אופטימיים, הם שכחו שהמחירים יכולים גם לרדת.
בתרחיש של הריבית הנוכחית ואפילו נמוכה יותר ותחת עליית מחירי דירות כמו המדד, העסקאות של רכישת דירה בלי הון הם חרב פיפיות - הן נראות נהדרות בהתחלה, הן אסון בהמשך. הגרלה של דירה בהנחה ובהתאמה גם מימון של 100% זה גם לגיטימי וגם התנהלות עסקית נכונה. אבל עסקאות של מימון-הלוואה שהופכת להון עצמי היא מאוד מסוכנת.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
17.מעניין מאוד. תודה. (ל"ת)הקורא 16/11/2024 19:43הגב לתגובה זו0 0סגור
-
16.מחמנהל השקעות ותיק 12/11/2024 08:58הגב לתגובה זו2 1כמות הכסף גדלה בקצב של כ9.5% בשנה בשנים האחרונות בישראל. לפי התיאוריה המוניטרית זה מוביל לאינפלציה של כ4.5% בערך, כאשר מדווחים לנו כמובן על אינפלציה נמוכה יותר (בלוף). כאשר מנכים את האינפלציה האמיתית או אפילו את השינוי בשכר הממוצע במשק מקבלים שמחירי הנדל"ן ירדו כ6% מאז נובמבר 2022, לפי נתוני הלמ"ס עצמו. כמובן שהלמ"ס לא משקלל את שלל מבצעי המימון וההטבות הרבות מתחת ומעל השולחן השוות כ6%-11% משווי הדירה, וקיבלתי ביחד ירידה דו ספרתית נאה מאוד רק על אפקט הריבית, עוד לפני שהתחיל מיתון. הרי מיתון ומגמת עליה באבטלה צריכה להשפיע אפילו עוד יותר על הנדל"ן מאשר אפקט הריבית, השאלה בתקופת מיתון למי בכלל יהיה אומץ להיכנס להתחייבויות ולרכוש דירה. אם הייתי רוכש את הבית שאני שוכר, הייתי משלם פי 2.5 כל חודש או תוספת של כחצי מיליון ש"ח בכל 4 שנים. אם מתחשבים בכל ההוצאות. כמובן, זה מתאים רק למי שיודע איך להשקיע את ההון שלא מושכב בבלוקים, וזה מורכב מאוד, במיוחד בתקופה הנוכחית כאשר ארה"ב מראה סימנים של מיתון המתקרב, שלא נדבר על ישראל. בעיני לשים את כל הכסף על דירה בישראל שהיא סיכה מסוכנת על המפה זה טירוף...סגור
-
15.לא קניתיתומר 12/11/2024 07:38הגב לתגובה זו1 0ההנהגה החרדית הארורה בוזזת את הקופה הציבורית ללא רחמיםסגור
-
14.כתבה טובה ס"ה אבל שאלה...מיטל 10/11/2024 09:35הגב לתגובה זו0 4איפה הכי כדאי לקנות???סגור
-
בבוקרשט (ל"ת)מיואש למדי 11/11/2024 13:24הגב לתגובה זו0 0סגור
- טען עוד
-
13.זה לא נכוןמישאל 09/11/2024 23:57הגב לתגובה זו3 1בדירה בהנחה חובה להביא 10% מערך הדירה ללא המשכנתא כך שגם אם הדירה שווה פחות מ1.8 עדיין צריך מינימום של 10%.סגור
-
12.אתה מטעהערן 09/11/2024 18:14הגב לתגובה זו12 1אם הזוגות הצעירים לא יוכלו להשלים את העסקה, הם ממש לא יפסידו “רק” 5 אחוז! קודם כל, כי רוב המבצעים הם 10/90 או 20/80. אבל נגיד ונזרום איתך! בדירה של 2m , הם יימחקו 200,000 שקל…..ועוד 10 אחוז הפרת הסכם מול הקבלן שזה עוד 100,000. במינימום .סגור
-
אני חושב שזה סהכ 10% (ל"ת)מקובל 09/11/2024 19:02הגב לתגובה זו0 2סגור
-
11.סיכונים הם חלק מהעניין, להתעלם מהם ולהניח שלא יקרו זהמפחיד 09/11/2024 18:13הגב לתגובה זו15 2הימור מסוכן. ההתנהלות הכלכלית של הממשלה הנוכחית מגדילה את ההסתברות שמשהו ישתבש.סגור
-
10.כולם מהמרים עם סכויי זכיה נמוכים.יוסי ק 09/11/2024 15:58הגב לתגובה זו11 1מחירי המכירה של הקבלנים במבצעי 10 90 מגלמים בתוכם גם את המדד (המלא) וגם ריבית . המחיר האמיתי של הדירה שהוא מחיר השוק נמוך משמעותית . תנסו לקבל הצעת מחיר לעסקת מזומן.סגור
-
9.מחירי הדירות הולכים להכפיל את עצמם99 09/11/2024 14:53הגב לתגובה זו2 19עד 2030 מחירי הדירות יוכפלו. דירה שעולה היום 4 מיליון, תעלה 8 מיליון. הממשלה גרמה דה פקטו השנה להדפסת כסף של 250 מיליארד ש"ח. הכסף הזה מתגלגל כעת בחשבונות העו"ש של 9.5 מיליון אזרחי ישראל. חלק גדול יחלחל לנדל"ן.סגור
-
וחלק מתגלגל בעזה ובלבנון... (ל"ת)קונילמל 09/11/2024 20:16הגב לתגובה זו1 0סגור
-
ואני חשבתי לכיוון ה20 מליון לדירת 2 חדרים (ל"ת)ששון 09/11/2024 20:08הגב לתגובה זו5 0סגור
-
8.עשירונים 10 ומטה לא באמת יכולים לקנות כלום במחירים הללובעלים של בית ללא משכ 09/11/2024 14:32הגב לתגובה זו21 2אנחנו נמצאים במשחק פירמידה. מחירי הדיור עולים 16 שנים מירידת הריבית ב- 2009. המחיר של דירה בבניה רוויה מנותק מהשכר האמיתי במשק. אני לא כותב על שכר של המאיון העליון בארסוף ואפילו לא האליטה שחיה בוילות בדניה בחיפה. הם יסתדרו. אני כותב על עשירונים 10 ומטה שלא יכולים באמת לקנות שום דירה כמעט בשום מקום בישראל. כ- 5.5% משטח המדינה בנוי. גם בשטח זה, הגובה והעומק לא מוגבלים. במקום בו עומד בניין של 2-3 קומות עם 6-12 דיירים מחר יכול לעמוד בניין של 48-120 דירות. כמו בסלולאר, המחיר היה מלאכותי ודי בהחלטה מדינית כמו למכור דירות למילואמניקים במחירי עלות (כמה מאות אלפי ש"ח עלות בניה ל- 100מ^2) על מנת להתחיל אפקט דומינו שיוריד את המחירים לרמה התואמת את עלות יצירת הדירות. בכל העולם קיים כלל אמפירי של 100 משכורות חציוניות לדירה חציונית. זה אומר מחיר של 1.05 מיליון ש"ח לדירה חציונית. שזה גוזר הפחתה של חצי עד שני שלישים מהרבה מאוד מהמחירים הקיימים. שום סיבה שדירה בבניה רוויה באזור "בסדר" שהוא פרבר שינה של המרכז, ירושלים או חיפה יעלו 3M ש"ח אלא יותר בכוון של 1M כשהמחיר כולל קרקע, מע"מ, רווח יזמי,....סגור
-
7.הנה רעיון- נסה לנתח מה יקרה כשמחירי הדירות ירדואז תבין באמת את המצב 09/11/2024 13:33הגב לתגובה זו15 3הזוי שעוד מדברים על אפשרות לעליית מחירים... פשוט הטעיה נבזית של תמימיםסגור
-
6.יהיה מצחיק כשהאמת על המחיריםתפורסם 09/11/2024 13:28הגב לתגובה זו16 2אנשים יקרסו עם חובות לדירות שוות חציסגור
-
5.ברגע שאין מס על דירות ולח"כים יש דירותדן 09/11/2024 12:14הגב לתגובה זו10 3לחברי כנסת יש דירות בכמויות אז אין להם שום סיבה למסות את הנדלן אבל זה לא תקין הקטר של המשק הוא הבורסה ובבורסה אתה משלם מס כבד של 25 אחוז מס ויש להוסיף עלות קניה ומכירה ובדירות אין מס כמעט אז תבינו לבד למה מחירי הנדלן בישראל כה יקרים דרך אגב מי שהעלה את המס בשוק ההון מ10 אחוז ל25 אחוז הוא השקרן ביבי נתניהו שאין דבר טוב שהוא נוגע בו ולא הורססגור
-
4.תורידו את המס משוק ההון ל10 אחוזשני 09/11/2024 12:11הגב לתגובה זו14 1ותמסו את הנדלן ותראו לבד אך מחירי הדירות יורדיםסגור
-
3.2 ערותירושלמית 09/11/2024 11:59הגב לתגובה זו7 01. כאשר דמי שכירות זהים/קרובים לתשלומי משכנתא האזרח הישראלי יעדיף ליטול משכנתא גם אם תעיק על כיסו במשך 25שנים. 2. התרחיש בו מחשבים עלות נכס מתייקרת ולכאורה מותירה לקונה רווח כלשהו לעומת עלות הלוואותיו לא תעמוד בשעת משבר רחב אשר יוליד מימוש נרחב של נכסים. יוריד את מחירי הנדל"ן ויותיר הלוואה יקרה יותר. הרבה יותר.סגור
-
2.שורה תחתונה היא מאוד פשוטהנכון ל 2024/25 כל מי שחי בגדול באזור המרכז ופריפרי 09/11/2024 11:05הגב לתגובה זו21 1נכון ל 2024/25 כל מי שחי בגדול באזור המרכז ופריפרייה שצמודה ומרוויח משכורת חציוני או ממוצעת במשק - לא יכול לקנות דירה לא משנה איזה מסלולים תחשב. וזה הדבר העצוב !סגור
-
בטח שיכול, בהגרלות מחיר למשתכןdw 09/11/2024 12:24הגב לתגובה זו7 1יש לי כמה וכמה חברים שזכו בדירות מחיר למשתכן, והם מאושרים עד הגג. אף אחד מהם איננו מיליונר אבל גם לא מסכן תפרן. משוגע. משוגע מי שזכאי להשתתף בהגרלת לוטו הנדלן של המדינה ולא מנסה. לכן טיפ - אם אתה זכאי אז עקוב מקרוב אחר ההגרלה הבאה והכתבות כאן בביזפורטל אודותיה. זה מידע שיכול להיות שווה לך סכומים פסיכיים. לי כבר יש דירה לכן אין לי פה שום אינטרס. כמו שחברים שלי שיחקו אותה גם אתה יכול. בהצלחה. :-)סגור
-
אז אתה אומר שאנחנו מדינה בהגרלה..?אני 12/11/2024 14:13הגב לתגובה זו0 0הזוי. עורכים לנו הגרלות. והכל על מנת שמחירי הנדלן לא יפלו והבנקים (שמחירי הנדלן הם כרית הביטחון למשכנתאות הענק..) לא יקרסו. מדינה הזויה. שהבנקים יבנו כרית ביטחון אחרת (עם או בלי הממשלה..) של 100 מיליארד ש"ח ושיקריסו את מחירי הנדלן!!!!!סגור
-
1.ככה קניתי דירהיהוושוילי 09/11/2024 09:55הגב לתגובה זו2 8בלי הון עצמיסגור
