איזו דירה כדאי לרכוש בתקופה הזו - חדשה או ישנה?

אשקלון של תחילת המלחמה הייתה הסמן שבישר על מה שעומד לקרות בהמשך בשוק הדיור: היא הייתה העיר המופגזת ביותר, ספגה רבע מהטילים, ותופעת הנדידה בין בתים עם ממ"ד לבתים ללא ממ"ד התרחבה בה בשיעור גבוה, יותר מבכל עיר אחרת. זו הייתה הסיבה לכך שזו הייתה אחת הערים עם שיעור העלייה הגבוה במכירת דירות חדשות - אנשים נטשו בתים ישנים ורכשו דירות חדשות. מכיוון שהחוק מחייב לבנות דירות עם ממ"ד משנת 1992, הפער בין הביקוש לדירה עם ממ"ד לדירה ללא ממ"ד הלך וגדל. אפשר לראות את זה דרך המספרים: בחודש אוגוסט השנה, נמכרו רק 4,161 דירות, נתוני שפל שלא היו כמותם מזה 22 שנה. לעומת זאת, למרות תשעה באב (שבשנה שעברה חל ביולי ולא באוגוסט), נרשמה עלייה של 5% במכירת דירות חדשות לעומת אשתקד. אבל מה זה אומר - האם רכישת דירה חדשה אכן עדיפה בתקופה הזו?

הפערים התרחבו - אולי זו דווקא הזדמנות?

לפני שנתחיל, יש נתון שחשוב להדגיש: דירות יש שנייה הן ממש לא בהכרח דירות ללא ממ"ד. יש מאות אלפי דירות מאז 1992 ועד היום. אין נתונים על כך, אבל ברור שמשקלן של דירות יד שנייה ללא ממ"ד הולך ופוחת, לפחות כל עוד המלחמה נמשכת.

עליית הערך, בממוצע, גבוהה יותר לאורך שנים. דירות חדשות (איציק יצחקי)

השאלה היא מה כדאי לקנות בתקופה הזאת, בתקופה הזאת ובכלל, לטווח הארוך - האם השקעה בדירה ישנה היא לא משתלמת יותר ותעלה יותר אחרי המלחמה? להערכת שמאי מקרקעין איתם שוחחנו, ההערכה היא שמחירי השכירות בדירות ללא ממ"ד יורדים ב-15% לפחות. אבל אולי זו דווקא שעתם של המשקיעים: ללכת לשכונות הישנות, לחפש בתים ללא ממ"ד שאין בהם שוכרים (כדי שבעל הדירה לא יוכל לספר לנו שהדירה יקרה, אבל אתה מקבל שוכרים מהיום הראשון) ולקבל דירה במחיר נמוך.

התקשרנו בעצמנו למודעה למכירת בית באזור הצפון, ללא ממ"ד. ראינו שהמחיר המוצהר הוא 1.62 מיליון שקל. שוחחנו עם בעל הדירה, שאלנו אותו האם הוא מוכן להוריד במחיר בגלל שאין בדירה ממ"ד, והוא ענה: "אפשר לדבר על זה בדירה עצמה". כשנשאל האם המחיר לדעתו יוכל לנוע סביב 1.52-1.55 הוא ענה: "אם זו עסקה מהירה, אפשר לדבר על הכל". בדקנו את המחיר בשכונה, והמחיר של הדירה שלו אכן תואם לממוצע בשכונה. בניגוד למחירי השכירות, בדירות למכירה לא תוכלו להשיג הנחה של 15%, אלא אם מדובר באזור מופגז כמו קריית שמונה (גם שם בדקנו, המחירים ירדו סביב 10%). כלומר, אם אתם אופטימיים באשר למצב הביטחוני וחושבים שתוך כמה חודשים, ואולי אפילו קצת יותר, המצב יחזור לקדמותו - רכישת דירה מיד שנייה מתחת למחיר השוק בתקופה הזאת, יכולה להיות משתלמת במיוחד (אם היא להשקעה כמובן).

ועדיין חשוב לומר: רכישת דירה ישנה בתקופה הזו זה סוג של הימור - אם המצב יירגע בקרוב, תרוויחו מעליית ערך מהירה. לעומת זאת, גם לרכישת דירה חדשה יש לא מעט יתרונות, מעבר לממ"ד, בתקופה הזו.

רכישת דירה חדשה מול ישנה - יתרונות וחסרונות

מלבד נושא הממ"ד, בתקופה הזו יש לא מעט יתרונות לרכישת דירה חדשה. בניגוד לשנים קודמות, חלק מהקבלנים מאפשרים לקבל הטבת מימון: 20%-5% מהתשלום עכשיו, השאר בסיום. רוב הקבלנים מוותרים גם על הצמדה מהמדד, או על חלק ממנו (לעתים מעניקים פטור על מחצית מהמדד, למרות שמותר להם להצמיד רק 40% מערך הדירה למדד). כלומר, אדם שיש ברשותו הון עצמי של מיליון שקל, יוכל לשלם 100 אלף שקל בלבד, במקרה הטוב, עבור דירה שעולה 2 מיליון שקל ועד שהדירה מוכנה - הוא יוכל להשקיע את הכסף באפיק אחר (במקרה של אי הצמדה למדד, כמובן) ולהרוויח.

לגבי עליית ערך הנכס, יש שתי אסכולות. הראשונה אומרת שרכישה דירה חדשה בפריסייל טובה יותר, כי הזמן שיחלוף עד סיום הבנייה, הערך יעלה משמעותית, כפי שקורה לאורך שנים רבות. מצד שני, יש מי שאומר שעליית ערך הנכס מוגבלת והמחיר ששילמתם לקבלן משקף את עליית ערך הנכס, בעוד שרכישת נכס ישן מאפשרת למשקיעים למצוא "מציאות" ולקבל מחיר נמוך יותר.

כשמסתכלים על תשואה, אפשר לחלק את זה לשניים: הראשון הוא התשואה משכירות, שהיא ידועה ומוכרת ברוב האזורים, והשינויים בה מינוריים יחסית ביחס לאותו אזור. מה שחשוב הוא עליית הערך. כלומר, אם התשואה שלכם היא ממוצעת, סביב 2.7%-2.5% זה בסדר, אבל לא על זה אתם בונים, כי אם על עליית מחיר הדירה. בשכונות חדשות, הסיכוי לעליית ערך הנכס הוא בממוצע גבוה יותר, בגלל תשתיות חדשות ולרוב גם נגישות טובה יותר. 

שם המשחק - כסף פנוי

הלכתם לרכוש דירה ישנה בבאר שבע ב-450 אלף שקל. נסעתם לשכונה חדשה, ושם מחיר הדירה עמד על 1.6 מיליון שקל. כל זה בטל בשישים כשמדברים על נושא המימון. אם אתם משקיעים, תצטרכו להביא מהבית 800 אלף שקל עבור הנכס החדש או 225 אלף שקל עבור הנכס הישן. כל זה בתקופה רגילה, אבל במצב הנוכחי, אפשר לנצל את הטבות הקבלנים ולשלם סכום נמוך יותר, עד השלמת הבנייה, עבור דירה חדשה.

צריך להכניס עוד נתון למשוואה: בדירת יד שנייה יש שוכר שמשלם את המשכנתא או חלק ממנה, כך שהנושא המימוני צריך להיבדק פר אזור ולפי התשואה הנגזרת מהשכרת הנכס וקשה לענות איזו הטבה טובה יותר.

איפה יש בעיות?

בניגוד לרכישת דירה ישנה, שמלווה לעתים בהוצאות שמקטינות את התשואה שלכם, כמו סיכוי לבעיות רטיבות (קיים גם בבנייה חדשה, אבל בממוצע - פחות), צינור שהתפוצץ או ליקויי בנייה שנובעים מהתיישנות החומר, בדירות חדשות אתם מקבלים אחריות והסיכוי לבעיות משמעותית נמוך יותר (שוב, בממוצע, כבר ראינו קבלנים שהשאירו בתים ברמת גמר נמוכה ונעלמו). במילים אחרות - לדירה ישנה יש פחת (על פי כללים שמאיים, 2% לשנה, אבל ברור שנכס בן 50 לא יהיה חסר ערך). מצד שני, צריך לזכור שבממוצע, פעם הדירות היו גדולות יותר (ביחס למספר החדרים) והיום הבנייה הולכת ומקטינה את החלל המשותף וגם את החדרים. עבור משפחה גדולה, זה בהחלט מרכיב חשוב.

חלק מהמבנים החדשים כולל היום גם לובי מפואר, פיר אשפה ובחלק יש גם חדר כושר. גם החנייה היא ערך חשוב. בניינים חדשים כולל לפעמים גם 2 חניות ומחסן צמוד. לרוב, לא תמצאו 2 חניות ומחסן בדירה ישנה. זה פותח יותר אפשרויות, עבור שכירות למשפחות גדולות בעלות שני רכבים, שזקוקות גם למקום אחסון.

יותר כסף פנוי. דירות ישנות (איציק יצחקי)

מנגד, יש גם חסרונות. מסירת דירה חדשה עלולה להתעכב, בעוד שחלק גדול מהאנשים משלם את המשכנתא עוד לפני שהוא נכנס לדירה. בתקופה של אי ודאות, הקבלנים מאחרים פעמים רבות במסירת הדירות ועלולים להשאיר אתכם ללא קורת גג (אם זו דירה עבורכם) או להקטין את התשואה הממוצעת שלכם בשנה הראשונה (לא תמיד הפיצוי תואם לשכירות הממוצעת בשכונה, כי פעמים רבות הוא מסוכם מראש בחוזה ומותאם למחירי באותה עת). כמו כן, בשל המצב, הסיכון גובר ורכישת דירה חדשה, בעיקר מקבלנים קטנים, עלולה להיתקל בבעיות בהמשך, בשל העובדה שחלק מהם נקלעים לבעיות תזרים והפרויקט מתעכב. חיסרון נוסף הוא הליך הרישום בטאבו. יש שכונות חדשות שמחכות עשור ויותר להסדרת ההליך, בעוד שבדירה ישנה, לרוב, ההליך הוסדר כבר לפני שנים.

לגבי דירה חדשה, יש חשיבות גדולה לנושא המיקום. אם אתם גרים ביציאה מהעיר ועם גישה נוחה לתחבורה ציבורית ולכבישים מרכזיים, או שאתם גרים בשכונה שעדיין לא מפותחת, ואז הביקוש לדירות יהיה נמוך יותר עבור משפחה שאין ברשותה, למשל, שני כלי רכב, ובני הזוג עובדים מחוץ לבית. עניין נוסף הוא נושא המעליות - פעמים רבות משקיע רוכש נכס בבניין ישן, אבל העובדה שאין בו מעלית מרחיקה דיירים פוטנציאליים.

אז מה עדיף?

לכאורה, יתרונות המימון אמורים להכריע את הכף לטובת דירה חדשה. זה כמובן תלוי אזור, אבל אם אתם בוחנים עסקה בשכונה חדשה ושכונה ישנה, אם מאפיינים דומים מבחינה תחברותית ונותנים משקל רב לנושא המימון ועליית הערך, על פניו נראה שהשקעה בדירה חדשה משתלמת יותר.

יש כאן כוכבית: בעסקאות יד שנייה יש פתח גדול יותר לתנודות במחיר. כלומר, תוכלו לנצל את המלחמה כדי לרכוש דירות במחיר נמוך יחסית באזורים מסוימים. הקבלן נותן הטבות שוות שלעתים חוסכות לא מעט כסף, אבל בדירה ישנה אתם יכולים לפנות הרבה יותר כסף לעסקאות אחרות.

ברור שלעתים רכישת שתי דירות ישנות עדיפה על אחת חדשה מבחינת תשואה, אבל יש לה גם השלכות מבחינת מיסוי - בעוד שמס הרכישה הוא קבוע בסכומים האלה (כלומר, אין הבדל בין רכישת דירה שנייה בסכום של 2 מיליון שקל לבין שתי דירות של מיליון), עלולות להיות השלכות מבחינת מס שבח.

בסוף, השקעה בדירה חדשה או ישנה היא מאוד אינדיבידואלית: זה תלוי בהון העצמי שלכם עכשיו, ובמקרה של דירה חדשה - האם תוכלו להשלים את ההון כשהדירה מוכנה ובנוסף - מה מטרת ההשקעה והמיקום שלה. לעתים, יכול להיות מצב שתהיו אדישים ובמקרה הזה, כדאי בהחלט להתחשב בנתונים הנוספים - לערך שיש לדירה חדשה מבחינת תחזוקה והשקעות חד פעמיות.