"שכונת העשירים של חיפה": מי יכול לקנות וילה בדניה בשמונה ספרות?

נתחיל מהסוף. מה הייתם אומרים אם היינו מספרים לכם בתחילת 2020, שבשתי עסקאות שנעשו בשכונות דניה בחיפה ביולי 2024, נמכרו שתי וילות במחירים של 6.6 מיליון שקל ו-10.1 מיליון שקל? כנראה שאף אחד מכם לא היה מאמין. אבל זו המציאות החדשה ב"שכונת העשירים" של חיפה והאזור.

שבדיה, חוף השנהב או פינלנד. כל רחוב - הצגה. דניה (גוגל מאפס)

חיפה נמצאת בתקופה פחות סימפטית. אפשר להניח מה יקרה בחודש אוקטובר, שנה לטבח וההסלמה במלחמה, כשבכל יום (גם בדניה) מופעלות אזעקות. המציאות הזאת לא פוסחת על וילות היוקרה בהרצליה פיתוח, אז למה שתדלג על חיפה?

וילה ישנה בכמעט 5 מיליון שקל

גם את תצאו מרחובות משה סנה וחוף השנהב, שם נעשו שתי העסקאות האלה, תגלו שיש עוד עסקאות דומות. בחודש מאי השנה נמכרה וילה ישנה יחסית, בת 21, ברחוב הולנד – במחיר של 4.9 מיליון שקל. לא רחוק מאותה וילה, ממש בהמשך הרחוב, נמכרה וילה ישנה שנבנתה בשנות השבעים במחיר של 4.79 מיליון שקל. כן, זה מחיר הבסיס לוילות הישנות של השכונה החיפאית. ברחוב שבדיה, נמכרה כאן באוגוסט אשתקד וילה ישנה על שטח של דונם במחיר של 6.35 מיליון שקל. יש כאן עוד לא מעט עסקאות שנעות בין 4.5 ל-5 מיליון שקל.

כלומר, אם תרצו וילה ישנה בשטח לא גדול, זה המחיר שתשלמו. תרצו וילה ישנה עם שטח גדול או וילה חדשה על שטח קטן יותר, סביר להניח שתשלמו לפחות 6 מיליון שקל. בתחילת שנת 2022, בשיא פריחת הנדל"ן וממש לפני העלאת הריבית, נעשו 2 עסקאות בשכונה שהבהירו לאן הרוח נושבת: ברחוב ליבריה נמכרה וילה על קרקע של 290 מ"ר ב-11.5 מיליון שקל. ברחוב מאנציני נמכרה וילה חדשה על שטח של כמעט 400 מ"ר ב-11.43 מיליון.

• גם תושבי דניה יודעים: הנזק האמיתי מהרחבת השכונה הוא לא החשש משריפה
• "מחירי הדירות בחיפה בקושי ירדו; הייתי קונה דירה בקריית אליעזר"

על המחיר למ"ר קשה לדבר כאן. כבר הסברנו לכם בעבר שההשוואה שעושים בין צמודי קרקע, גם אם באותה שכונה, לא יכולה להיות מדויקת. כשאתם מסתכלים על נתונים יבשים ברשות המסים, אתם עלולים להיבהל, לא מבינים מדוע וילה אחת בשטח של 300 מ"ר עולה יותר מאחת בשטח של חצי דונם. אבל מה אם היינו מספרים לכם שוילה אחת שנמכרה כאן כוללת בריכה ורמת גימור גבוהה, עם שטח של 200 מ"ר בנוי בשתי קומות, והשנייה - וילה נטושה של 140 מ"ר בנוי בשתי קומות ללא זכויות בנייה נוספות?

כשמסתכלים על צמודי קרקע, צריך להשוות תפוזים לתפוזים. אותו רחוב, דו משפחתי עם תכונות זהות. אפשר להקיש ממה שקורה במכירת דירות רגילות. נתקלנו בעבר במקרים שבהם אנשים רצו לרכוש דירה רגילה ותהו מדוע המוכר דורש 150 אלף שקל יותר מאשר השכן ממול. כשפתחו את המרפסת, הם גילו נוף רגיל למדי, מרפסת קטנה יותר ולא הבינו מה רוצה המוכר. אבל בנדל"ן, כמו בעסקים, אין שניצל חינם. אם נדמה לכם שהדשא של השכן ירוק יותר, גשו להציץ. יכול להיות שבית הקברות מחכה לו ממש מתחת למרפסת. כמעט לכל עסקה יש הסבר הגיוני.

46% בחמש שנים? הגיוני

מחירי צמודי הקרקע הישנים בשכונה עלו בארבע השנים האחרונות במיליון וחצי שקל בערך. וילה ממוצעת שנמכרה אז ב-3.2 מיליון שקל תימכר היום ב-4.7 מיליון שקל. יש כמובן יוצאים מהכלל, אבל עלייה של 46% במקרה הזה, די משקפת את מה שקורה בשוק הישראלי והגיונית. מחירי הנדל"ן בישראל עולים ב-10% בממוצע בערך בעשור האחרון ולדניה יש ביקוש גבוה מאוד. אם אין לכם בעיה לטפס בעליות ולהוציא אוויר בירידות, וקצת כסף מיותר בחשבון, זה המקום בשבילכם.

6.6 מיליון שקל. מראה אופייני ברחוב משה סנה בחיפה (גוגל מאפס)

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כבר סיפרנו כאן בעבר את הבדיחה החיפאית הידועה, שדניה כל כך יקרה, עד כדי כך שאפילו חזירי הבר לא מתקרבים אליה. בדקנו את מחירי הדירות, ויש כאן מצב שונה מרוב השכונות שאתם מכירים בישראל: יש מיעוט עסקאות כאלה, כי מדובר בשכונה שמגיע אליה בעיקר פלח שרוצה צמוד קרקע. ובכל זאת, בבנייני היוקרה מצאנו עסקאות שנעות בין 26-28 אלף שקל למ"ר. כלומר, 3 מיליון שקל, אולי מעט יותר, לעסקה ממוצעת.   עסקאות אחרונות בשכונת דניה: משה סנה 8, צמוד קרקע על שטח 290 מ"ר, 7 חדרים – 6.6 מיליון שקל. חוף השנהב 7, צמוד קרקע על שטח 360 מ"ר, 7 חדרים – 10.1 מיליון שקל. שופמן גרשון 39, וילה בשטח 212 מ"ר, 6 חדרים – 3.93 מיליון שקל. שלונסקי 59, וילה בשטח 210 מ"ר, 6 חדרים – 5 מיליון שקל. שבדיה 115, וילה בשטח של 1.055 דונם, 7 חדרים – 6.35 מיליון שקל.