בכמה יעלו מחירי הדירות בחודשים הבאים?
מדד מחירי הדירות שפורסם אתמול סיפק לנו הצצה למה שעתיד אולי לשקף את מה שנראה בשוק הדירות עד סוף השנה: התמתנות בקצב העלייה. בחודשים הראשונים של השנה נרשמה עלייה בקצב עליית מחירי הדירות והיינו כמה חודשים רצופים בעלייה של 1% במדד מחירי הדירות. העלייה החודשית התמתנה.
בכמה יעלו מחירי הדירות בחודשים הבאים?
עלייה של 8% בשנה?
העלייה בחודשים יולי-אוגוסט, 0.3% (העלייה הנמוכה ביותר מזה כשנה), מביאה אותנו לעלייה שנתית (12 חודשים אחרונים) של 6.3%. אבל כשבוחנים את תחילתה של התקופה (שלושה חודשים אחרונים של 2023) הרי שאז היתה ירידת מחירים. גם אם נניח עלייה צנועה בשלושה חודשים שנותרו עד סוף השנה, נקבל עלייה של 8% במדד מחירי הדירות. אי אפשר לנבא, במיוחד שמדד מחירי הדירות נשען על מדידה שנראית מעוותת. הרי לא ייתכן שבחודש אחד מדד מחירי הדירות החדשות יורד ומדד מחירי דירות יד שנייה מזנק במעל 2%, ובחודש אחרי הם חוזרים לעלות באותו השיעור ובחודש שלאחר מכן מדד מחירי דירות חדשות עולה מעל 1% ומדד דירות יד שנייה עומד על האפס. משהו במנגנון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עקום.
- כל הכותרות
מדד מחירי הדירות בחודשים האחרונים (למ"ס)
בכל מקרה, צריך לזכור שמדד המחירים הוא מדד ספטמבר, אבל מדד מחירי הדירות מתייחס לחודשים יולי-אוגוסט. המדד הזה בפיגור, ורק בחודש הבא נדע מה קרה בחודש ספטמבר, עת המלחמה החלה להכות בצורה חזקה יותר.
המדד האחרון הוא הוכחה לכך שישראל עדיין לא חווה התפרצות ביקושים. יכול להיות שאחרי המלחמה נחווה התפרצות בשל חזרה לשגרה, מורל גבוה, עלייה בביטחון האישי. אחרי הכל, אנשים עכשיו מחכים להמשך, וההיצע המוגבל בדירות אולי לא משתקף באופן מלא. זה יכול להיות מאוד מסוכן להמשך. בינתיים הממשלה גם לא באמת מטפלת בהיצע הדירות. מגיעים פועלים זרים, אבל יש עוד זמן עד שהקצב יגיע למצב לפני המלחמה.
מאז 2006, אז ירדו מחירי הדיור ב-4.4%, המדד ירד רק פעם אחת (ב-2018, ב-1%) ומאז לא נרשמו ירידות מחירים בישראל. ב-18 השנים האחרונות: 5 פעמים זה הסתיים בעלייה דו ספרתית. דירה שעלתה מיליון שקל בשנת 2000 עולה היום מעל 2.9 מיליון שקל - כלומר פי 3 בתוך 24 שנה.
מה אומרים הקבלנים ומה קורה בדירות החדשות?
כדי להבין מה יקרה עד סוף השנה, שוחחנו עם קבלנים. חלקם מספר כי משרדי המכירות אינם ריקים כבתחילת המלחמה, אבל החל מסוף ספטמבר מורגשת התמתנות בשל המצב הביטחוני. "אנשים מצלצלים למשרדי המכירות כדי לברר מחירים, מבקשים לקבל את נתוני הדירות במייל. אם אני צריך לומר באחוזים, אני חושב שיש ירידה של 20% בערך במספר האנשים שמגיעים פיזית, כשבמרכז זה פחות מורגש. הסיבה היא פשוטה - אזעקות", אמר לנו לאחרונה יזם שעובד במספר אזורים בארץ.הנתון לגבי דירות חדשות, עלייה של 1.3%, מעט מטעה. הוא לוקח בחשבון דירות בהנחה ויכול להיות שבגלל העדכון שראינו בחודש אפריל האחרון, אז עודכנו מחירי השומה ברוב הפרויקטים של דירה בהנחה, נרשמה עלייה מסוימת במחירי הדירות. בנטרול הסבסוד הממשלתי, מחירי הדירות החדשות עלו ב-0.5%.
את עליות המחירים השנה הובילה חיפה מכמה סיבות. הסיבה הראשונה היא המפונים. רבים מתושבי הצפון שפונו התעניינו ברכישת דירה בחיפה והזניקו את המחירים ביותר מ-10%. הם רצו להיות מספיק רחוקים מהגבול, אבל לא לעבור לפריפריה. חיפה סובלת בחודשיים האחרונים מירי טילים מאסיבי ולכן, כך לפי הערכת שמאי המקרקעין, אנחנו נראה התמתנות בקצב העלייה במחירי הדירות באזור באוקטובר, כשאם המצב הנוכחי יימשך, זה יבוא לידי ביטוי גם בשלושת החודשים הקרובים.
כולם רצים לדירות החדשות
מדד מחירי הדירות החדשות השנתי עלה ב-3.2% ומה שמוביל את מחירי הדיור להתמתנות הוא שוק דירות יד שנייה. אפשר לראות שנרשמת האטה במכירת דירות לא חדשות בחודשים האחרונים ובסיכום שנתי, סביר להניח שנראה שמחירי דירות יד שנייה לא עלו, או שהשינוי בהם היה מינורי. זוהי תמונת מראה למה שקורה בשוק: אנשים בישראל מעדיפים דירות חדשות, גם בגלל הממ"דים. יחד עם זאת, צריך לזכור, גם דירה שקיימת בשוק שנה או מספר שנים ומכילה ממ"ד, היא דירת יד שנייה. ועדיין - הציבור הישראלי מעדיף להסתער, כפי שתראו מיד, על הדירות החדשות.סביר שבסיום שנה, נראה עלייה במחירי הדירות החדשות וסטטוס קוו במחירי דירות יד שנייה. רוצים נתון מעניין כדי להבין עד כמה עמוקה הריצה לדירה חדשה? 55% מסך רכישת הדירות בשוק היא כזו. בעבר, הציבור הישראלי היה קונה פחות דירות חדשות, סביב 45%-40%. כולם רוצים דירה חדשה ויכול להיות שבעוד מספר שנים, אם קצב הבנייה ימשיך לגדול, נראה אותו חוצה את רף ה-60%. זו הסיבה שבגללה מחירי הדירות החדשות משפיעים כל כך על המדד - הן פשוט הרוב.
כשלוקחים את כל זה ומחברים לקצב נתוני התחלות הבנייה, שרשם שפל של שלושה רבעונים, מבינים שהפער בין הביקוש להיצע רק גדל. לדברי ראש תחום נדל"ן באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן נאים, אנחנו מדברים על נתונים של 55 אלף התחלות בניה נטו (לאחר ניכוי דירות שנהרסו בהתחדשות עירונית). האם זה ידביק את הפער? לא בטוח. ישראל זקוקה ל-60 אלף דירות בשנה, ובכל מקרה, גם אם הנתון מעט נמוך יותר, זה עדיין לא סוגר את הפער בין ביקוש להיצע. אולי משאיר את הסטטוס קוו - וזו לא בשורה חיובית.
הנתונים האלה, בצירוף העובדה שעדיין לא פורסמו נתוני ספטמבר ואוקטובר, ועם הנחה שהמלחמה לא תסתיים בתוך חודשיים, מביאים אותנו למסקנה שקצב מחירי הדיור לא יהיה בהכרח דו ספרתי, אבל יהיה קרוב אליו - וזה נתון לא מובן מאליו בתקופה כזו.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
26.קל להוכיח שהמחירים כבר ירדו דו ספרתית (ריאלית) מאז השיאמנהל השקעות ותיק 29/10/2024 15:07הגב לתגובה זו3 1מבצעי המימון למיניהם והמתנות (מטבח, רכב חינם ושאר הטריקים) שווים בקלות 7%-10% משווי הדירה, ויש עוד דברים שקבלן יכול לתת בלי להצהיר. בנוסף, חשוב למדוד את המחירים ריאלית ולהבדיל בין שחיקה בערך הכסף איתו מודדים את הדירה לבין עליה אמיתית בשווי הדירה. מכיוון שהאינפלציה הרשמית מזויפת, אומדן טוב יותר לאינפלציה הוא השינוי בשכר הממוצע במשק. כאשר מודדים את מחירי הדירות מאז נובמבר 2022 ומנכים את שינוי השכר הממוצע במשק, מקבלים שהמחירים ירדו כ6%. מוסיפים את מבצעי המימון/מתנות ששוות 7%-10% והגענו לירידה ריאלית דו ספרתית יפה של 13%-16%. זה רק אפקט הריבית החונקת, עוד לפני שהמשק נכנס למיתון עם מגמת עליה באבטלה (שזה אפקט שאמור להיות אפילו חזק יותר שכן לאנשים אין בטחון להיכנס להתחייבויות גדולות כאשר מצב התעסוקה לא טוב). כאשר מודדים בשקלים ישראבלוף, מחירי הנדל"ן עלו כ400% בשלושים השנים האחרונות אבל כאשר מודדים בכסף אמיתי פיזי שלא ניתן לשחוק כמו מטבעות זהב/סילבר הנדל"ן ירד(!) 14%-27% בתוך 30 שנה. שלא יעבדו עליכם. הנדל"ן אינו כרטיס בכיוון אחד למעלה, השקל הוא כרטיס בכיוון אחד למטה (!!)סגור
-
25.מה שלא מספרים לכםגל פרידמן 26/10/2024 21:11הגב לתגובה זו0 0כמות ההומלסים ברחובות הולכת וגדלה.מחיר הדירות עולה רק במקומות ספציפיים ורק עד תקציב מסוים.סגור
-
24.מדד הלמ"ס הוא האמין ביותרד"ר מומחה בפיננסים 20/10/2024 18:17הגב לתגובה זו1 0כתבה מגמית, עם כל הכבוד, מה מבין הכותב יותר המומחים של למ"ס ? הם משקללים היבטים רבים וכל הכתבה כאילו לא יתכן שמחיר דירות יד שניה למשל יעלה כאשר מחירי דירות יד ראשונה יירד, הוא קישקוש מוחלט המוכיח על חוסר מקצועיות בכתבה.סגור
-
23.קריות רבותיי ליד הים היעד הבא במיוחד קריית ים (ל"ת)בן 20/10/2024 05:29הגב לתגובה זו0 5סגור
-
במיקרה של צונמי הלך עליהם..... (ל"ת)ליצי 20/10/2024 12:07הגב לתגובה זו3 0סגור
- טען עוד
-
22.איציק יצחקי - נו באמת...אריק 19/10/2024 20:27הגב לתגובה זו1 0אתה שאול את הקבלנים ......סגור
-
21.יש כאן כל כך הרבה עשיריםאין לי כח 19/10/2024 15:39הגב לתגובה זו3 0מאות אלפים של מיליונרים שיש להם כח קניה ומן הסתם לא תראו אותם מגיבים או קוראים את מה שאתם כותבים או חושבים שהוא נכון . הם ימשיכו לקנות בעשרות. לי אין כח קניה ולכן מקווה שהמחירים ירדו , כדי שיהיה לי קצת כח לקנות.סגור
-
עשירהגר 20/10/2024 10:09הגב לתגובה זו2 0עשירים לא קונים דירותסגור
-
20.כתבה לא מקצועית מלא בציטוטי קבלניםאזרח מבין 19/10/2024 15:16הגב לתגובה זו4 01. אין התייחסות למבצעי הבלון 10/90 20/80 של הקבלנים בסיכון גבוה שגרמו ל"נהירה לדירות חדשות" ועיוות רציני. 2. אין התייחסות למלאי הלא מכור של הקבלנים שעולה מחודש חודש ועומד כרגע על כ60000 דירות. 3. אין התייחסות לכך שאוגוסט מראה שוב ירידה חדש בעסקאות לשפל חסר תקדים וזה ילך ויחריף, אנחנו נמצאים בכמות עסקאות של תחילת שנות ה2000 ואז אוכלוסיית ישראל הייתה הרבה יותר קטנה. 4. מחירי הדירות לא ירדו אלא יקרסו, מבצעי הבלון הוסיפו רק אש למדורה.סגור
-
19.מחירי הדירות ירדובת אל 19/10/2024 11:17הגב לתגובה זו1 0בעקבות ההחלטה המפתיעה של ההנהגה החרדית, להפסיק לבזוז את הקופה הציבורית ולקרוא לכל האברכים להתגייס לצה"ל.סגור
-
18.בשום חישוב כלכלי אין היגיון ברכישת דירהשי 17/10/2024 14:57הגב לתגובה זו20 2במצב הנוכחי, הן המחירים והן בגלל עלויות המימון( ריבית) וכל מה שנלווה.סגור
-
17.המחירים יעלו ומי שימתין ימשיך להפסידאבי 17/10/2024 12:35הגב לתגובה זו5 18מה לא מובן שהמחירים רק עולים מה שעלה לא ירד אם ירד מסכן את המערכת הבנקאית ואת הכלכלה אז הכיוון יהיה רק למעלה תגדלו ביצים תפסיקו לבכות ותתחילו לקנות אפילו בצפון או בדרום מי שיחכה יפסיד כפליים דווקא דירות יד 2 יתחילו לעלות כי הקבלנים יפסיקו לממן מבצעים ברגע שהמלחמה תדעך.סגור
-
יש אחלה דירות במדינות נורמליות (ל"ת)דד 07/11/2024 14:53הגב לתגובה זו0 0סגור
-
16.זו הסיבה שהמחירים יעלו חזקאיציק 16/10/2024 20:30הגב לתגובה זו5 9בצד ההיצע קבלנים בונים פחות כבר שנה ויותר. בצד הביקוש ברגע שהריבית תרד תהיה התפרצות. המחירים לא רלוונטיים- יש שכבה גדולה שגם הבעל וגם האשה מביאים 20 אלף כל אחד בחודש. ולגבי היתר. פעם פרסו משכנתא ל 20 שנה, היום ל 30 ובעתיד ל 40סגור
-
אז איך זה שהקבלנים מוכרים ויש מלאי של 67000 דירות ? (ל"ת)זוהר 29/10/2024 16:20הגב לתגובה זו0 0סגור
-
15.אחרי עליות של 400-600% ב - 15 שנים תנו קצת מנוחה . (ל"ת)די די די כבר ! 16/10/2024 18:34הגב לתגובה זו3 2סגור
-
14.הנהירה לדירות חדשות לא רק בגלל ממד, אלא בעיקרדירות חדשות 16/10/2024 13:32הגב לתגובה זו13 3בגלל מבצעי המימון של הקבלנים, והקלות המיסוי המאפשרות רכישה מראש של שנתיים או יותר, בלי שהאירוע יחשב כרכישת דירה 2. אם גם לרוכשי יד 2 היו מאפשרים אותו חישוב של דירה 2 רק בתום 12 חודשים מהאכלוס, שוק יד 2 היה נראה אחרת לגמרי.סגור
-
צודק לגבי מימון, טועה לגבי מיסוימישהו 17/10/2024 10:34הגב לתגובה זו7 1בדירות יד 2 יש 18 חודשים למכור את הדירה הקודמת. בדירות חדשות יש 18 חודשים מתאריך חתימת חוזה או 12 חודשים מאכלוס.סגור
-
13.מוכן להתערב שלא יעלה בשנתיים הקרובות יישאר ככה (ל"ת)ערן א 16/10/2024 13:04הגב לתגובה זו8 1סגור
-
12.מחירים יורדים בפועל כל השאר הזיות לעזרת קבלנים (ל"ת)מיקו 16/10/2024 12:51הגב לתגובה זו22 3סגור
-
11.מי היה מאמיןעופרי 16/10/2024 12:39הגב לתגובה זו14 2הקמנו ממשלה ימין מלא מלא וקיבלנו אכזבה מלא מלא. גם התומכים הכי גדולים לא יכולים לשקר לעצמם ולהגיד שמשהו כאן השתפר בשנתיים האחרונות. אני התפכחתי.סגור
-
אבי לויאבנר 19/10/2024 17:25הגב לתגובה זו0 0יאאלה אני מחכה ללפיד וגנץ אתם תראו איך המחירים ירדו בחצי, אנשים לא מבינים שלפיד וגנץ אפילו ימכרו את הנכסים שלהם בחצי מחיר רק כדי שהמחיר ירד,אנחנו סיימנו להיות נאיבים ממשלת מרכז ושמאל זה הפתרון הם היחידים שאכפת להם כולם להצביע ולגנץ ולהתחיל לגהץ את האשראי אל תדאגו.סגור
-
נתניהו זה ימין?99 16/10/2024 16:36הגב לתגובה זו8 1מאז 1996 נתניהו הוכיח שהוא איסלמיסט, ערפאתיסט, קומוניסט מלא מלא!סגור
-
10.כותרת של הנדוס תודעה !!!דן 16/10/2024 12:39הגב לתגובה זו19 3הכותרת בשאלתה , בכמה יעלו הדירות .....היא שותלת במוח האנשים , שבטוח מחירי הדירות יעלו השאלה בכמה !!! חברים , מכירים את הסיפור זאב זאב .....אז הפעם הזאב יופיע במלוא הדרו , הנדל"ן העולמי בנפילות , היפר-אינפלציה תכה בעולם ....המחירים בדרך לירידות משמעותיות - לגזור ולשמור !!!סגור
-
היפר אינפלציהמשקיע 16/10/2024 13:06הגב לתגובה זו5 14תגרום לעילה חדה מאוד במחירי הדירות, אם זה מה שאתה חוזה עליך לקנות כמה שיותר נכסים במינוף מקסימלי עם ריבית קבועהסגור
-
לצערי 20 שנה יש רק עליות אז לא בטוח שהאתר הוזה (ל"ת)סוכר 16/10/2024 13:05הגב לתגובה זו4 11סגור
-
9.מקווה שיעלו 200% בשנהסבב רביעי במילואים 16/10/2024 12:25הגב לתגובה זו8 1דירה בירוחם ב3 מיליון שקל.סגור
-
בירוחם עוד יש סיכוי תצחק.... (ל"ת)תינוק שנשבה 16/10/2024 13:06הגב לתגובה זו0 2סגור
-
8.מי באמת חושב כאן שהמחיר יכול לעלות בעוד נניח מיליון שקלמגדליהו 16/10/2024 11:37הגב לתגובה זו10 3בעוד 5 שנים?סגור
-
7.עשיתי טעות שחיכיתי!אורי 16/10/2024 11:36הגב לתגובה זו4 13באמת שהאמנתי לממשלה הזאת שיורידו מחירים ואכלתי אותה איזו טעות!!!סגור
-
פחחחמנחם 16/10/2024 13:38הגב לתגובה זו5 0הממשלה בישראל מטרתה להעלות את מחירי הדיור. הצליחה או כשלה זה לא משנה. צריך קודם כל להבין את זה. אח"כ אפשר להתקדם.סגור
-
6.אני אומר עד סוך השנה ירידה של 1% (ל"ת)תומר 16/10/2024 10:44הגב לתגובה זו11 2סגור
-
5.המחירים יעלו השנה 8 שנה הבאה 10 (ל"ת)ניניו 16/10/2024 09:42הגב לתגובה זו3 13סגור
-
אתה חולם, יעלו 5 גג (ל"ת)חיים הקטן 16/10/2024 10:44הגב לתגובה זו2 4סגור
-
4.כל הזמן הישראלים הפריירים ימשיכו לקנותאלי ישראלי 16/10/2024 09:42הגב לתגובה זו12 5והמחירים יעלו דו ספרתי כל שנה לפות 5 אחוזסגור
-
רוב הזמן יקנוסיון 16/10/2024 14:58הגב לתגובה זו14 0ואז זה יפול כשהפירמידה תיגמר. אין הצדקה למחירים - זו ספקולציה כמו בספרד לפני הנפילהסגור
-
מה שנכון נכון (ל"ת) (ל"ת)אנונימי 16/10/2024 11:38הגב לתגובה זו2 0סגור
-
3.יעלו ב80 אחוז עד סוף השנהמומחה 16/10/2024 09:28הגב לתגובה זו24 2ובשנה הבאה בעוד 5678 אחוזסגור
-
2.הם כבר יורדים וירדו עוד הרבה (ל"ת)ש ק ר ן בשירות חזירי 16/10/2024 09:27הגב לתגובה זו22 3סגור
-
1.אם אין כח קניה ההיצע והביקוש לא רלבנטי!!!! (ל"ת)אדם 16/10/2024 09:22הגב לתגובה זו21 1סגור
-
פתח תקווהאריה 16/10/2024 12:11הגב לתגובה זו6 0נכון אין כח קניה המחירים לא יעלוסגור
-
לך אין כח קנייה99 16/10/2024 09:52הגב לתגובה זו4 15יש כאלה שיש להםסגור
