בכמה יעלו מחירי הדירות בחודשים הבאים?

מדד מחירי הדירות שפורסם אתמול סיפק לנו הצצה למה שעתיד אולי לשקף את מה שנראה בשוק הדירות עד סוף השנה: התמתנות בקצב העלייה. בחודשים הראשונים של השנה נרשמה עלייה בקצב עליית מחירי הדירות והיינו כמה חודשים רצופים בעלייה של 1% במדד מחירי הדירות. העלייה החודשית התמתנה. בכמה יעלו מחירי הדירות בחודשים הבאים?   

עלייה של 8% בשנה?

העלייה בחודשים יולי-אוגוסט, 0.3% (העלייה הנמוכה ביותר מזה כשנה), מביאה אותנו לעלייה שנתית (12 חודשים אחרונים) של 6.3%. אבל כשבוחנים את תחילתה של התקופה (שלושה חודשים אחרונים של 2023) הרי שאז היתה ירידת מחירים. גם אם נניח עלייה צנועה בשלושה חודשים שנותרו עד סוף השנה, נקבל עלייה של 8% במדד מחירי הדירות. אי אפשר לנבא, במיוחד שמדד מחירי הדירות נשען על מדידה שנראית מעוותת. הרי לא ייתכן שבחודש אחד מדד מחירי הדירות החדשות יורד ומדד מחירי דירות יד שנייה מזנק במעל 2%, ובחודש אחרי הם חוזרים לעלות באותו השיעור ובחודש שלאחר מכן מדד מחירי דירות חדשות עולה מעל 1% ומדד דירות יד שנייה עומד על האפס. משהו במנגנון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עקום. מדד מחירי הדירות בחודשים האחרונים (למ"ס) בכל מקרה, צריך לזכור שמדד המחירים הוא מדד ספטמבר, אבל מדד מחירי הדירות מתייחס לחודשים יולי-אוגוסט. המדד הזה בפיגור, ורק בחודש הבא נדע מה קרה בחודש ספטמבר, עת המלחמה החלה להכות בצורה חזקה יותר. המדד האחרון הוא הוכחה לכך שישראל עדיין לא חווה התפרצות ביקושים. יכול להיות שאחרי המלחמה נחווה התפרצות בשל חזרה לשגרה, מורל גבוה, עלייה בביטחון האישי. אחרי הכל, אנשים עכשיו מחכים להמשך, וההיצע המוגבל בדירות אולי לא משתקף באופן מלא. זה יכול להיות מאוד מסוכן להמשך. בינתיים הממשלה גם לא באמת מטפלת בהיצע הדירות. מגיעים פועלים זרים, אבל יש עוד זמן עד שהקצב יגיע למצב לפני המלחמה. מאז 2006, אז ירדו מחירי הדיור ב-4.4%, המדד ירד רק פעם אחת (ב-2018, ב-1%) ומאז לא נרשמו ירידות מחירים בישראל. ב-18 השנים האחרונות: 5 פעמים זה הסתיים בעלייה דו ספרתית. דירה שעלתה מיליון שקל בשנת 2000 עולה היום מעל 2.9 מיליון שקל - כלומר פי 3 בתוך 24 שנה.  

מה אומרים הקבלנים ומה קורה בדירות החדשות?

כדי להבין מה יקרה עד סוף השנה, שוחחנו עם קבלנים. חלקם מספר כי משרדי המכירות אינם ריקים כבתחילת המלחמה, אבל החל מסוף ספטמבר מורגשת התמתנות בשל המצב הביטחוני. "אנשים מצלצלים למשרדי המכירות כדי לברר מחירים, מבקשים לקבל את נתוני הדירות במייל. אם אני צריך לומר באחוזים, אני חושב שיש ירידה של 20% בערך במספר האנשים שמגיעים פיזית, כשבמרכז זה פחות מורגש. הסיבה היא פשוטה - אזעקות", אמר לנו לאחרונה יזם שעובד במספר אזורים בארץ. הנתון לגבי דירות חדשות, עלייה של 1.3%, מעט מטעה. הוא לוקח בחשבון דירות בהנחה ויכול להיות שבגלל העדכון שראינו בחודש אפריל האחרון, אז עודכנו מחירי השומה ברוב הפרויקטים של דירה בהנחה, נרשמה עלייה מסוימת במחירי הדירות. בנטרול הסבסוד הממשלתי, מחירי הדירות החדשות עלו ב-0.5%. את עליות המחירים השנה הובילה חיפה מכמה סיבות. הסיבה הראשונה היא המפונים. רבים מתושבי הצפון שפונו התעניינו ברכישת דירה בחיפה והזניקו את המחירים ביותר מ-10%. הם רצו להיות מספיק רחוקים מהגבול, אבל לא לעבור לפריפריה. חיפה סובלת בחודשיים האחרונים מירי טילים מאסיבי ולכן, כך לפי הערכת שמאי המקרקעין, אנחנו נראה התמתנות בקצב העלייה במחירי הדירות באזור באוקטובר, כשאם המצב הנוכחי יימשך, זה יבוא לידי ביטוי גם בשלושת החודשים הקרובים.

כולם רצים לדירות החדשות

מדד מחירי הדירות החדשות השנתי עלה ב-3.2% ומה שמוביל את מחירי הדיור להתמתנות הוא שוק דירות יד שנייה. אפשר לראות שנרשמת האטה במכירת דירות לא חדשות בחודשים האחרונים ובסיכום שנתי, סביר להניח שנראה שמחירי דירות יד שנייה לא עלו, או שהשינוי בהם היה מינורי. זוהי תמונת מראה למה שקורה בשוק: אנשים בישראל מעדיפים דירות חדשות, גם בגלל הממ"דים. יחד עם זאת, צריך לזכור, גם דירה שקיימת בשוק שנה או מספר שנים ומכילה ממ"ד, היא דירת יד שנייה. ועדיין - הציבור הישראלי מעדיף להסתער, כפי שתראו מיד, על הדירות החדשות. סביר שבסיום שנה, נראה עלייה במחירי הדירות החדשות וסטטוס קוו במחירי דירות יד שנייה. רוצים נתון מעניין כדי להבין עד כמה עמוקה הריצה לדירה חדשה? 55% מסך רכישת הדירות בשוק היא כזו. בעבר, הציבור הישראלי היה קונה פחות דירות חדשות, סביב 45%-40%. כולם רוצים דירה חדשה ויכול להיות שבעוד מספר שנים, אם קצב הבנייה ימשיך לגדול, נראה אותו חוצה את רף ה-60%. זו הסיבה שבגללה מחירי הדירות החדשות משפיעים כל כך על המדד - הן פשוט הרוב. כשלוקחים את כל זה ומחברים לקצב נתוני התחלות הבנייה, שרשם שפל של שלושה רבעונים, מבינים שהפער בין הביקוש להיצע רק גדל. לדברי ראש תחום נדל"ן באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן נאים, אנחנו מדברים על נתונים של 55 אלף התחלות בניה נטו (לאחר ניכוי דירות שנהרסו בהתחדשות עירונית). האם זה ידביק את הפער? לא בטוח. ישראל זקוקה ל-60 אלף דירות בשנה, ובכל מקרה, גם אם הנתון מעט נמוך יותר, זה עדיין לא סוגר את הפער בין ביקוש להיצע. אולי משאיר את הסטטוס קוו - וזו לא בשורה חיובית. הנתונים האלה, בצירוף העובדה שעדיין לא פורסמו נתוני ספטמבר ואוקטובר, ועם הנחה שהמלחמה לא תסתיים בתוך חודשיים, מביאים אותנו למסקנה שקצב מחירי הדיור לא יהיה בהכרח דו ספרתי, אבל יהיה קרוב אליו - וזה נתון לא מובן מאליו בתקופה כזו.