מכרתם דירה וניפחתם הוצאות בשביל להתחמק ממס שבח? החוק עומד להשתנות

מכרתם דירה, התברר לכם שאתם חייבים עשרות אלפי שקלים למדינה וקיזזתם חלק מהחוב בטענה להוצאות? בקרוב, המדינה עומדת לעשות סדר, כך שלא תוכלו להציג הוצאות ללא קבלה, או לדרוש החזרים במסגרת "הוצאה רעיונית", כפי שרבים היו עושים עד היום.

איך מקטינים מס שבח?

במסגרת ניסיון להסרת חסמים לפיתוח כלכלי ומינוף תקציבי בשלטון המקומי, משרד האוצר עובד על תכנית חדשה. כיום, סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שאפשר להכיר בהוצאות מס שבח. כלומר, אפשר לשלם מס מופחת בתנאי שתוכיחו שהיו לכם הוצאות. זה תקף לגבי בניית נכס, או הרחבה ושיפוץ שלו. למשל, אם רכשתם דירה ב-2 מיליון שקל ומכרתם אותה כעבור שנה ב-2.3 מיליון שקל, תצטרכו לשלם מס שבח של 25% על הרווח - משמע, 75 אלף שקל. במידה והיו לכם הוצאות כמו עורך דין, שמאי, מתווך, שיפוץ ועוד - תוכלו לקזז הוצאות מהסכום הכולל ומהסכום שנותר - תשלמו 25%.

מה קורה לעתים? מתברר כי אין בידי המוכר קבלה או חשבונית היכולה להעיד על סכום הוצאות הבניה או השיפוץ אותם הוא מעוניין לנכות, ובאמצעותם להקטין את השבח החייב במס. באו בתי המשפט וקבעו: במקרים אלו ניתן יהיה לנכות את ההוצאה באמצעים חלופיים דוגמת הצגה של חוות דעת שמאית לגבי אומדן הוצאות הבניה או השיפוץ הישירות והעקיפות. למה זה קורה? כי אם בעל הנכס איבד קבלה, זה לא אומר שהוא לא זכאי להחזר. איפה הבעיה? עם אלה שמשלמים בשחור ורוצים לקבל בחזרה כסף מהמדינה. לא רק זה, גם בעל המקצוע מעלים כך מס וזה, כמובן, מנוגד לחוק.

באוצר סבורים כי המצב הזה מעודד את בעלי הנכסים לא לדרוש מבעלי המקצוע את הקבלות או החשבוניות בגין שירותי הבניה או השיפוץ, לא מאפשר לאמוד את ההוצאה כראוי ולהקטין את השבח בהתאם בגינה, ומאפשר לבעלי המקצוע והספקים ביתר קלות לא לדווח לרשויות המס השונות על השירותים שניתנו ובכך - ולהגדיל את היקף העסקאות הלא מדווחות במשק.

המדינה תחכה בפינה

מה דורש משרד האוצר כעת? פשוט, לאפשר מתחילת 2025 את הקטנת השבח רק כנגד הצגת חשבונית. כדי להקל על הנטל הבירוקרטי, הוא מחייב את הציבור לשמור את הקבלה במידה ומדובר בסכום של 25 אלף שקל ומעלה. במידה והציבור טוען שהוא לא יכול לשמור על הקבלה מספר שנים, ייפתח לו אזור מיועד באתר רשות המסים, בו הוא יוכל להעלות לאזור אישי בכל עת צילום של מסמכים וקבלות, כך שיישמרו במערכת למקרה הצורך, עד מועד מכירת הנכס.

באוצר יציעו למחוק את סוף סעיף 39(1) לחוק מיסוי מקרקעין, כך שלא תותר בניכוי לצורך קביעת סכום השבח הוצאה "רעיונית", כלומר שוויה המוערך של עבודה, שאדם הוציא עבור עצמו או קרוב משפחתו. מה כן יישאר? האפשרות להזדכות על הוצאות לרכישת מוצרים אשר נרכשו ושימשו לצורך השבחה גם אם ההשבחה נעשתה על ידי עבודה עצמית. בקיצור, בניתם קומה לבד עבורכם או עבור ההורים שלכם? לא תוכלו לכלול את העלות בקיזוז. אגב, החקיקה אינה רלוונטית לדירה יחידה, מפני שיש פטור מלא על השבח שנצבר ממכירתה.