רכישת דירה - איך לחפש, מה לבדוק והאם צריך מתווך? כל מה שצריך לדעת

תכנון מודרני: דירות חדשות נבנות לפי תקנים מודרניים יותר, כך שהן בדרך כלל מאורגנות טוב יותר מבחינת חלוקת החדרים והמרחבים הציבוריים.

חסרונות של דירות חדשות

• מחיר גבוה יותר: דירות חדשות נוטות להיות יקרות יותר מדירות יד שנייה, לעיתים בפער של 10% ויותר. עם זאת, בשל לחץ של קבלנים וקושי מימוני, יש גם הזדמנויות ברכישת דירה מקבלן ופעמים רבות הדירה אפילו זולה יותר מדירה יד שנייה.
• תהליך המתנה: לעיתים תצטרכו להמתין לסיום הבנייה, דבר שעלול לעכב את הכניסה לדירה למשך מספר שנים.

יתרונות של דירות יד שנייה

• מחיר נגיש יותר: דירות יד שנייה נמכרות בדרך כלל במחירים נמוכים יותר מדירות חדשות.
• שכונות מפותחות: דירות יד שנייה נמצאות בשכונות מבוססות עם תשתיות קיימות ושירותים קרובים כמו בתי ספר, גנים ציבוריים, תחבורה ציבורית, ועוד.

חסרונות של דירות יד שנייה

• צורך בשיפוצים: דירות ישנות עלולות לדרוש שיפוצים ושדרוגים, מה שמוסיף לעלות הכוללת.
• תחזוקה יקרה יותר: תשתיות ישנות עשויות לגרום לתקלות שיצריכו תיקונים תכופים.

מה לבדוק כשמבקרים בדירה?

כשאתם מבקרים בדירות פוטנציאליות, יש כמה דברים קריטיים שחשוב לבדוק: בראש וראשונה, שטח הדירה בפועל. בדקו היטב את שטח הדירה המוצהר. לעיתים הדירה מוצגת עם שטח שכולל מרפסות, שטחים משותפים או שטחים שלא ניתן להשתמש בהם בפועל. כדי להימנע מהפתעות, צריך לוודא בעצמכם את שטח הדירה. אפשר לוודא זאת דרך תסריט של הדירה, אבל האמת שהכי נכון הוא למדוד אותה בעצמכם.  

נזילות, צנרת ומצב תחזוקתי - בדקו את מצב התשתיות בדירה: האם יש סימני רטיבות או נזילות בקירות או בתקרה? האם הצנרת והחשמל תקינים? תחזוקה לקויה יכולה להוביל לבעיות יקרות בהמשך הדרך, ולכן מומלץ לבצע בדיקה יסודית – לעיתים כדאי לשקול להזמין מומחה לבדק בית כדי לוודא שהכל במצב טוב.

כיווני אוויר ואור טבעי - בדקו את כיווני האוויר של הדירה. דירות שמקבלות אור טבעי מכיוונים דרום ומזרח נחשבות למאירות ומאווררות יותר, ויכולות להקטין את הוצאות החשמל על תאורה ומיזוג. לעומת זאת, דירות שפונות לכיוון צפון עלולות להיות קרות ומוצלות מדי.

 

חוזקות וחולשות של מיקום הדירה

סביבת הדירה משפיעה מאוד על ערכה ועל איכות החיים שלכם. להלן מספר דוגמאות של מצבים סביבתיים והשפעתם על מחיר הדירה:

סמיכות לבית קברות - מיקום סמוך לבית קברות נחשב לרוב לחיסרון משמעותי ויכול להוריד את ערך הדירה בכ-10%-20%. יש אנשים שמעדיפים להימנע ממצבים כאלה בגלל אמונות שונות או חוסר נוחות פסיכולוגית.

קרבה למוסדות לימוד (אוניברסיטה) - אם הדירה קרובה לאוניברסיטה או למוסדות חינוך אחרים, ערכה עשוי לעלות בשל הביקוש הגבוה של סטודנטים להשכרה באזור. מדובר בעיקר ביתרון אם אתם שוקלים להשכיר את הדירה בעתיד, אך גם אם אתם מתכננים להתגורר בדירה בעצמכם, כדאי לקחת בחשבון שהסביבה תהיה תוססת ורועשת יותר.

קרבה לבית חולים - דירות ליד בתי חולים יכולות ליהנות מקרבה לשירותים רפואיים חשובים, אך עלולות גם לסבול מרעש ותנועת אמבולנסים לאורך כל שעות היום והלילה. כמו כן, אם מדובר באזור עם תנועה כבדה ופקקים, זה עלול להוות חיסרון משמעותי.

חזיתית או עורפית? דירות חזיתיות פונות לרחוב ראשי ולכן עלולות להיות רועשות יותר. אך מצד שני, דירות חזיתיות יכולות ליהנות מנוף רחוב ותחושה של קרבה לשירותים כמו תחבורה ציבורית ומרכזי קניות. דירות עורפיות, לעומת זאת, מספקות יותר שקט ופרטיות, ולכן נחשבות לרוב לרצויות יותר – במיוחד אם מדובר בדירות משפחתיות.

קומה: השפעת גובה הדירה - קומת הדירה משפיעה לא רק על הנוחות האישית אלא גם על המחיר. דירות בקומות עליונות עם נוף פתוח ומרפסות יהיו לרוב יקרות יותר ב-10%-20% מדירות בקומות נמוכות. לעומת זאת, דירות בקומות נמוכות עלולות לסבול מרעש מהרחוב ופחות פרטיות.

 

הוצאות שוטפות שיש לקחת בחשבון

מעבר לעלות הרכישה הראשונית, קיימות עלויות שוטפות שיש לקחת בחשבון לפני שאתם מתחייבים לדירה מסוימת:

ארנונה - גובה הארנונה משתנה לפי העיר בה נמצאת הדירה וגודלה. בערים כמו תל אביב, הארנונה לדירה בגודל 4 חדרים יכולה להגיע ל-1,500 ש"ח לחודש, בעוד שבערים פריפריאליות כמו באר שבע הסכום יכול להיות נמוך בהרבה.

ועד בית - אם הדירה נמצאת בבניין משותף, תצטרכו לשלם דמי ועד בית. בבניינים ישנים, דמי ועד בית נעים סביב 100-400 ש"ח לחודש, אך בבניינים חדשים עם מעליות וחניה משותפת הסכום יכול לעלות עד 1,000 ש"ח ואף יותר.

תחזוקה שוטפת - אל תשכחו לקחת בחשבון גם את עלויות התחזוקה השוטפת, כגון תיקונים קטנים, חידוש צנרת או חשמל, תחזוקת מעליות, חניה משותפת ועוד. תחזוקה של דירות ישנות עלולה להיות יקרה יותר בשל הצורך לתקן מערכות ותשתיות מיושנות.