המדינה נותנת הנחה ענקית של 40% ברכישת דירה - מה הסיבה?

בפרויקטים בדירה בהנחה נקבע שההנחה תהיה עד 25% ממחיר השוק. בפועל ההנחה גדולה הרבה יותר. הנה ההסבר: אחת הדרכים לחישוב ההנחה במכרזי דירה בהנחה נגזרת משווי הדירות באותו פרויקט. את השווי מעריך שמאי. הוא לא מגיע לנכס, כי במקום יש רק קרקע, אבל הוא גוזר את מחיר הנכס, בין היתר דרך מחירי הקרקע, עלות הבנייה והרווח היזמי. כלומר, בסוף, השמאי צריך לתת הערכה מדויקת מאוד ומוטלת על כתפיו אחריות גדולה מאוד - הסכום שיקבע, ישפיע על עשרות או מאות משפחות חדשות ועל מחירי הדיור באזור בכלל.

40% הנחה? זה לא מה שסוכם

פעמים רבות אפשר לראות כי מחירי השומה העדכניים לא ממש תואמים למציאות. בדרך כלל, השמאים זהירים. הם קובעים שווי נמוך יותר, אבל בדרך, נוצרת בעיה: כשהשווי נמוך יותר בהשוואה לשווי השוק, נגזרת הנחה של אפילו 40%. המדינה החליטה לתת הנחה של 25% או 600 אלף שקל עבור דירה בהנחה, ולעתים אפשר לראות כי ההנחה בפועל גבוהה יותר. העיוות הזה נוצר בגלל השומה ובגלל שבמקרים רבים מתייחסים לנקודת מוצא שגויה - 25% מאז שההוראה נכנסה לתוקף, אבל זה היה לפני שנתיים ומאז מחירי הדירות עלו. 

דירה בהנחה (תמר מצפי)

לקחנו פרויקט חדש שהמדינה משווקת בבאר יעקב. המחיר הממוצע למ"ר בבאר יעקב עומד על 25 אלף שקל, אולי קצת יותר, כשהדירות החדשות באזור חוצות את הרף הזה ובפרויקטים שייבנו בשנים הקרובות מצאנו גם מחירים של 28 אלף שקל למ"ר. לרוב, דירות 4 חדרים נמכרות בין 2.5-2.6 מיליון שקל, אבל בקומות הגבוהות או בדירות מיוחדות לעתים המחיר גבוה יותר.

לפי השומה, שנועדה לצורך מחיר מטרה בבאר יעקב, המחיר נע סביב 19,500 למ"ר בפרויקטים החדשים, אבל המחיר בשומה הוא ללא מע"מ ואנחנו מקבלים בערך 22,850 למ"ר עם המע"מ. באף פרויקט שאותו בדקנו, לא ראינו מחיר כזה. נהפוך הוא - יש יותר דירות שנמכרות סביב 28 אלף שקל למ"ר, מאשר דירות שנמכרות מתחת ל-25 אלף שקל למ"ר. דירות 5 חדרים נמכרות מעט מתחת לרף, סביב 24-25 אלף שקל למ"ר.
 

למה ההנחה גדולה?

כשלוקחים את מחיר השומה לצורך בדיקת ההגבלה (במקרה הזה, 25% או 500 אלף שקל ולא 600), יחד עם פרטים מהמכרז לגבי ההתחייבות של היזם הזוכה בפרויקט, מבינים מדוע נשמעות כל כך הרבה תלונות על פרויקטים של מחיר מטרה או מחיר למשתכן: אתה יכול למצוא לוח שעונים בכניסה לדירה, מדרגה בכניסה למרפסת ועוד. היזם צריך למכור בזול לבערך מחצית מהדיירים, אז הוא מוריד את הרמה של הפרויקט. פעמים רבות לא מאפשרים לעשות שינויים וכך הדייר מוצא את עצמו משלם כפול - פעם אחת עבור הפירוק ופעם אחת עבור הבנייה.

שיפוץ בדירה כזאת עולה הרבה מאוד כסף. יכול להיות שהשמאים, ובצדק, מפחיתים מעט מהמחיר בשל הסיבה שדירה ממוצעת בפרויקט כזה שווה קצת פחות. בעבר ערכנו השוואה בין מחירי הדירות בגליל ים, עבור מחיר למשתכן ועבור השוק החופשי. היה הבדל במחיר, של 100 אלף שקל. במקומות אחרים - הפער היה זניח עד לא קיים. ועדיין - זה לא מסביר את הפער הגדול, העיוות הגדול, שנוצר כאן. בפועל - אף אחד לא יכול לרכוש היום דירה במיליון שקל בחריש, וזה בסדר, אבל כשהמחיר לשוק החופשי עומד על יותר מ-1.5 מיליון שקל בשני הפרויקטים היחידים שמשווקים בימים אלה, אתה מבין שאין כאן הטבה של רבע מהבית, אלא שליש. לפחות שליש.

הנחה על הנחה

שומה עדכנית מעודכנת לפני הוצאת חוברת המכרז. כלומר, אפשר להניח שנכתבה חצי שנה קודם. זה עדיין לא מסביר את הפערים שאנחנו רואים פעמים רבות. נסביר: אם שווי השוק של דירה עומד על 2.5 מיליון שקל ולפי השומה דירת 4 חדרים שווה כיום 2.2 מיליון שקל, זה אומר שעוד לפני ההנחה, הזוכה קיבל הנחה ריאלית של 12%. מהמחיר הזה נגזרת הנחה של 25% או 500 אלף שקל. נמנע מכם את החישוב המסובך, בשורה התחתונה, החישוב שלנו מביא אותנו למחיר של 1,748,900 שקל לדירת 4 חדרים סטנדרטית. ניקח את שווי השוק ונגזור את ההנחה. המשמעות היא שההנחה בפרויקט הזה תגיע ל-40.8% - וזה הרבה מעבר למה שהמדינה רצתה לתת.

שלא תבינו לא נכון, הפרויקט של דירה בהנחה הוא מבורך - הצעירים במדינה לא יכולים לקנות דירה, הם מתקשים לגייס הון עצמי ומסתבכים כשהם לוקחים הלוואות חוץ בנקאיות ומגדילות את רמת הסיכון שלהם בעסקה וחשופים לחילוט ההון העצמי שלהם. לכן, זו דרך טובה, ריאלית ובטוחה לקנות דירה.

השאלה היא האם לכך התכוון המשורר. האם לא היה עדיף לחלק את ההטבות שהמדינה נותנת בצורה אחידה יותר, לשחרר יותר קרקעות, ללכת יד ביד עם היזמים, להעניק הנחות מסוימות במחירי הדירות לחסרי דיור ובכך גם לקרר מעט את המחירים הגבוהים? מדוע זוג צעיר אחד צריך לשלם מיליון שקל על דירה בלי שחסך שקל וזוג אחר, שחסך מיליון שקל, צריך לרכוש דירה דומה ב-1.6 מיליון שקל ושניהם ממשיכים כעת עם החיים באופן שווה? מה המסר לדור הבא שלנו?

יש כאן עיוות שאפשר לפתור בקלות: המדינה צריכה ללכת בשיטת בית שמאי ולא בית הלל, אחרת היא יוצרת כאן מנגנון ששקול להשתתפות בהימורים (חוקיים כמובן): מי שזכה בהגרלה, מתעשר. מי שלא זכה, לא מקבל עזרה - ובסוף, זה יוצר פערים בחברה שלנו. בשורה התחתונה - המדינה נותנת 100% ל-1% מהציבור, ו-0% לשאר. ואת זה צריך לתקן.