42% בארבע שנים: למרות הזינוק, מחירי הדירות ברמלה עדיין שפויים

אחת ההפתעות הנעימות של שוק הדיור בחודשים האחרונים היא העיר רמלה. מנתוני הלמ"ס עולה כי מדובר באחת הערים שרשמו עלייה דו ספרתית במכירת דירות יד שנייה - מעין אור בקצה המנהרה בכל הקשור לשוק הדירות הלא חדשות, שנמצא בירידה מאז תחילת השנה, בין היתר בשל ירידה במספר המשקיעים וגם בשל מיעוט במספר העסקאות של דירות לפני שנת 1992, ולא כוללות ממ"ד.

דירות ברמלה (גוגל מאפס)

כשיצחק תשובה נשאל פעם מה האג'נדה שלו בשוק הדיור הוא אמר "לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן". בסוף, כשזוג צעיר רוצה לרכוש דירה, הוא לא מחפש רק מטבח מפואר ומרפסת. אם הוא עובד בתל אביב ויקבל מיני פנטהאוז באשקלון, הוא יאבד את המשרה שלו. אז הוא מעדיף לקנות במרכז. הבעיה במרכז היא המחירים ולכן רמלה-לוד מספקות פתרון מספיק טוב למי שלא יכול להרשות לעצמו דירה במרכז, יכול לשלם 2 מיליון שקל על דירת 3 חדרים ולא יכול לגור בפריפריה. מחירי הדירות בלוד ורמלה כמעט זהים והכל שאלה של בחירה. להערכת היזם הערבי אחמד עמלה, שבונה באזור, המחיר של דירות 5 חדרים חדשות בלוד עוד יחצה את רף ה-4 מיליון שקל ונמצא בגרף שמצביע על עלייה משמעותית יותר.

עלייה ברכישת דירות יד שנייה

לפני הנתונים האחרונים, בחודשים מאי עד יולי, נערכו ברמלה 155 עסקאות - 31% יותר לעומת שלושת החודשים שקדמו. כשמדובר בעסקאות יד שנייה - אין טעויות, זה מצביע על מגמה. כשמדובר בדירות חדשות, ישנו עיוות, משום שכאשר מתחילה מכירה חדשה של פרויקט, אנחנו עלולים לראות מכירה של מאות דירות בטווח של שלושה חודשים ורבים נוטים לחשוב שמדובר בעיר בפריחה, בזמן שמדובר בפרויקט אחד שמכיל כמה מגדלים וחלקו נמכר במסגרת דירה בהנחה או במבצעי פריסייל. במירוץ הזה, רמלה סיימה שנייה, כשרק חדרה (245 עסקאות, 37% יותר משלושת החודשים הקודמים) הקדימה אותה. 

הדברים באו לידי ביטוי גם בסקירה שפרסם לאחרונה שמאי המקרקעין אוהד דנוס. לדברי דנוס, שתי ערים שמתומחרות בחסר הן רמלה וחיפה. בשתי הערים עדיין מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים (שימו לב, זה מחיר של דירה ממוצעת, המחיר של הדירות החדשות יקר יותר משמעותית מהישנות) כך לפי דנוס, עומד על מעט מתחת ל-2 מיליון שקל.

"רמלה מתומחרת בחסר, מי שישקיע בעיר הזאת אין לי ספק שירוויח. המחירים עדיין זולים יחסית", הוא מסביר. "ברמלה המחירים קצת יותר גבוהים מחיפה, אבל גם שם צפי להמשך שגשוג ועליות מחירים". צריך לזכור שחיפה רשמה עליית מחירים בחודשים האחרונים, אולי יותר מכל אזור אחר. הסיבה המרכזית היא, כמובן, המפונים - הם הציפו את חיפה כי רצו לגור מספיק קרוב לבית. חלקם הבין שלא יחזור ובחודשים האחרונים רכש דירות. עד סוף השנה, ייתכן ונראה את המגמה מתהפכת, בעיקר בגלל המצב בחיפה ובצפון בכלל.

לפני כחודשיים אישרה הוועדה המחוזית מרכז את תוכנית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית רמלה להתחדשות בניינית בעיר. התוכנית הזאת תחליף את תמ"א 38 ותכלול 3,700 יחידות דיור חדשות. בשלב הראשון, היא תכלול הוצאת היתרים לטובת התחדשות עירונית, 1,300 יחידות בערך, כשהאופציה להוספת 3,700 יחידות דיור נוספות קיים במידה ותוכניות לפינוי בינוי שנמצאות בשלב מתקדם לא יבואו למימוש. לאחרונה, במסגרת החלטה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הוכרזה רמלה כעיר שבה ייבנו אחד מתוך 17 מתחמי פינוי-בינוי חדשים (הכשרת היישוב תבנה בשכונת בן גוריון בין הרחובות דוד רזיאל ובן גוריון. במתחם קיימות 136 יחידות דיור אשר יהרסו, ובמקומן ייבנו 578 יחידות דיור חדשות).

מהם מחירי הנדל"ן בעיר?

כאמור, המחירים ברמלה (מחיר ממוצע, של כלל הדירות) עומדים לחצות את רף ה-20 אלף שקל למ"ר. כיום דירה 4 חדרים חדשה נעה סביב 19 אלף שקל למ"ר, אבל מצאנו גם דירות שחצו את הרף, בעיקר בקומות גבוהות. ברשות המסים תמצאו דירות שנמכרו במחיר זול יותר, 14-15 אלף שקל למ"ר, אבל צריך להבין שמדובר בחלק מזוכי דירה בהנחה מהסבבים הקודמים שחתמו על חוזים רק עכשיו.

הדמיית מתחם התעסוקה העתידי ברמלה (עיריית רמלה)

לגבי דירות 3 חדרים - המחיר שלהן קופץ משמעותית ונע בין 24-27 אלף שקל למ"ר. ברמלה נמכרות גם דירות 2.5 חדרים ושם המחיר אפילו מטפס מעל הרף הזה.

רמלה מפתחת את מתחם האיצטדיון, אז הלכנו לדוח השמאי כדי לקבל כיוון לגבי המחירים באזור. במתחם האיצטדיון המחירים אמורים להיות יקרים יותר, סביב 21-22 אלף שקל ובמקרה הזה, בניגוד לפרויקטים אחרים שראינו, מחיר השומה זהה למחיר השוק ועומד על 21,184 שקל למ"ר.

מה שמעניין הוא עליית המחיר שהתרחשה בין השנים 2021-2024. על פי השומה, נכון ל-31 בדצמבר 2020, כלומר לפני כמעט ארבע שנים, המחיר לדירה באזור כולל מע"מ עמד על 14,949 שקל - עלייה של כמעט 42% בארבע שנים. בהנחה שרמלה רשמה עלייה זהה לממוצע הארצי, כ-30% ב-2021 ו-2022, זה נשמע די הגיוני, במיוחד שרק השנה אמורה להירשם עלייה של כ-8% במחירי הדיור.

עסקאות אחרונות ברמלה:
פרויקט נאות שבירו - 131 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.89 מיליון שקל (‏22,022 ‏למ"ר).
פרויקט נאות שבירו - 72 מ"ר, 2.5 חדרים, קומה 1 - 2 מיליון שקל (‏27,777 ‏למ"ר).
ז'בוטינסקי 3, 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 16 - 2.18 מיליון שקל (‏20,185 ‏למ"ר).
שדרות הרצל, 77 מ"ר, 3 חדרים, קומה 6 - 2.1 מיליון שקל (‏27,272 ‏למ"ר).
ז'בוטינסקי 6 - 78 מ"ר, 3 חדרים, קומה 18 - 1.92 מיליון שקל (‏24,615 ‏למ"ר).