מכה לרוכשים? הלמ"ס צפוי לשנות את שיטת החישוב של מדד תשומות הבנייה

השינוי במדד תשומות הבנייה בספטמבר היה 0.4%. מתחילת השנה המדד עלה ב-2.1%, וזה בזמן שהקבלנים מדווחים על עלייה של 40%-30% בעלויות הבנייה. בשבועות האחרונים, כך נודע לביזפורטל, הלמ"ס מנהל שיח עם התאחדות הקבלנים וגורמים נוספים בענף הבנייה, בעיקר חברות ביצוע, כשהמטרה היא אחת: לבדוק האם שיטת המדידה הנוכחית היא מדויקת. בלמ"ס מתעקשים כי המדידה נכונה, אבל בפועל, היזמים טוענים כי היא לא משקפת את המציאות. בינתיים, המגעים האלה מתנהלים בעצלתיים, ויש לכך סיבה טובה, אבל לביזפורטל נודע כי לא מן הנמנע שיהיה שינוי בחישוב המדד כבר ב-2025.

כזכור, בחודש יולי חשפנו כאן על המהפכה הצפויה בנתוני מדד מחירי הדירות - כשהלמ"ס ישקלל את הנחות הקבלנים, עניין שעליו סוכם באופן רשמי לאחרונה. כעת, כך מתברר, גם מדד התשומות עלול לעבור שינוי.

קבלני הביצוע שותקים, אבל רק בינתיים. פועל בניין (Getty images Israel)

הרווח נשחק

לפני שנסביר מה הסיבות, כמה מילים על קבלני הביצוע, שדרוכים מאוד לקראת החלטה בעניין. הרווח שלהם נמוך מאוד, 3%-2%, אבל הוא מאוד רגיש לשינויי מדד וכשיש חוסר יציבות - הם מעלים מחיר ליזמים בהתאם לסיכון ואלה מעלים את מחירי הדירות ומגלגלים זאת על הרוכשים. כלומר, בסוף, חוסר ההתאמה הזה עשוי להתגלגל, כך או אחרת, על רוכשי הדירות.

אז למה היזמים לא מגיבים על האירוע הזה? משיחות יזמים עולה תמונה ברורה: הם מבינים את מצב המשק, מודעים לעובדה שרוכשים רבים תחת סיכון, ובמקביל - רובם נותנים פטור מלא מהמדד. כלומר, לשיטתם ביטול הפטור באופן גורף ושינוי החישוב עלול להעמיד את הרוכשים תחת סיכון גבוה - וזה לא דבר שהם רוצים שיקרה. זו הסיבה שבגללה הקבלנים אינם בלחץ ומה שמכונה לדבריהם כ"טעות סטטיסטית", עדיין לא מגיע לשולחן הדיונים. בנוסף, רובם עדיין מעניקים פטור מהמדד ולכן זה לא רלוונטי בשלב הזה.

• דניה סיבוס נגד הלמ"ס: מדד תשומות הבנייה שגוי וגורם נזק
• ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם

יחד עם זאת, חלק מהיזמים טוענים כי ההתאחדות תצטרך להתערב בקרוב בנושא. הסיבה לכך היא שחלק מהיזמים התחיל לבטל את הפטור המלא ממדד תשומות הבנייה ומעניק הטבות אחרות או פטור בגובה 50% (כלומר 20% מערך הדירה, כי מותר להצמיד עד 40% למדד). חברה כמו אאורה, למשל, נוקטת במדיניות דומה בכל הפרויקטים שלה: אין כמעט פטורים, למעט מקרים חריגים מאוד. להערכת היזמים, המשמעות של ביטול הפטור עלולה להוסיף, במצב הקיים, עוד עשרות אלפי שקלים לקופה שלהם, אבל מגבירה את הסיכון שהעסקה לא תצא לפועל בעוד 3-4 שנים.

קחו למשל פרויקט ממוצע, שבו מחיר דירת 4 חדרים עומד על 2.5 מיליון שקל. רק 40% ממנו צמוד למדד התשומות, כלומר, ההצמדה חלה על מיליון שקל בלבד. נניח שהיזם נתן פטור חלקי בלבד - זה אומר שההצמדה תחול על חצי מיליון שקל. אם המדד יעלה ב-4% בשנה, מדובר בתוספת של 20 אלף שקל. יחד עם זאת, צריך לזכור - מדובר בתוספת לשנה הראשונה בלבד - לעיתים פרויקט מסתיים אחרי 4 שנים והסכום הזה גדל בהתאם. יחד עם זאת, ביטול הפטור ועלייה במרכיב של שכר הפועלים בתקופה הזאת, עלול לחייב את הרוכשים בעוד עשרות אלפי שקלים בשנה.

כפי שכבר פרסמנו, הוועדה המייעצת היא זו שעשויה לשנות את המתדולוגיה מתוך הבנה שההשפעה על הענף גדולה מדי, אך כעת מתברר שזה יקרה מוקדם מהצפוי. גם קבלני הביצוע לא מתכוונים לשתוק. חלקם טוען כי חלק מהפרויקטים הפכו להיות כמעט לא כלכליים ואין להם ברירה אלא להעלות מחירים, כשהיזמים מבינים שהם מוגבלים. כשקבלן ביצוע סופג עלייה של 5% בעלויות והמדד מציג חצי מכך, הפגיעה היא בערך בגובה הרווח.

הסינים מרוויחים פי 3 - והמדד לא עולה

רוצים דוגמא טובה לעיוות הזה? בזמן שהמדד עלה בספטמבר ב-0.4%, מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ללא שכר עבודה עלה ב.0.1%. כלומר, ההשפעה המהותית היא בשכר העבודה. זה מראה שהלמ"ס בהחלט לוקח את זה בחשבון, אבל אם האם השינוי בשכר העבודה אכן משקף? פועל פלסטיני היה מרוויח שכר יומי של 600-650 שקל, בעוד שפועל סיני מרוויח 1,300 שקל ובמקרים מסויימים שכרו מגיע עד 1,800 שקל (בעיקר אם הוא עובד "משמרת כפולה") - פי שלושה.

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בקרוב, הכל ישתנה. בנייה (Istock)

גם בהנחה שהתפוקה של פועל סיני גבוהה הרבה יותר, והוא מקצר את זמן הבנייה, עדיין - יש כאן פער גבוה. בנוסף, הפועלים המולדבים שנמצאים כאן דורשים שכר גבוה יותר על אותה עבודה. גם אם מדובר בעלייה של 100 שקל ליום במרכיב השכר, היא עדיין משמעותית יותר מהשינוי במדד.

בשורה התחתונה, המרכיב של עובדים זרים הוא נמוך יותר והשינוי בשכרם הוא מינורי בתוך המדד. כאמור, לאחר בדיקה מעמיקה של ביזפורטל בנושא, בלמ"ס הודו כי ייתכן שייערך שינוי במרכיב הזה - ככל הנראה כבר ב-2025.