בדיקת ביזפורטל: 63% מהדירות בחיפה נמכרות ללא ממ"ד - האם זה הרבה?

תושבי חיפה לחוצים מאוד בחודשיים האחרונים, בעקבות המצב הביטחוני באזור. לצד העלייה במחירי הדיור באזור, כפי שבאה לידי ביטוי במדדי הלמ"ס, נרשמת עלייה משמעותית במספר עסקאות הנדל"ן מיד שנייה (ללא ממ"ד), לעומת דירות עם ממ"ד (חדשות או יד שנייה). מבדיקה שביצע ביזפורטל עולה כי מתוך 195 עסקאות שבוצעו בחיפה בחודש אוגוסט וספטמבר, רק 73 הן עבור דירות עם ממ"ד. השאר - דירות ללא ממ"ד.

מי שרוכש את הדירות עם הממ"ד הם חלק מציבור המפונים, שעברו דרומה, וגם תושבי חיפה אחרים שמכרו דירות יד שנייה ללא ממ"ד. במילים אחרות - כמעט 63% מהדירות שנמכרו בחיפה מאז החלה החרפה משמעותית בכמות הטילים שמגיעים לאזור, היו דירות ללא ממ"ד. כשאנחנו מדברים על דירות ללא ממ"ד, אנחנו כוללים בפנים את כלל דירות שנמכרו לפני שנת 1992, מאז חל שינוי בחוק שמחייב קבלנים לבנות ממ"ד בדירות.

למי הם מוכרים?

על השאלה למה בחיפה נמכרות כל כך הרבה דירות ללא ממ"ד בתקופה הזאת, אתם יכולים לענות לבד: המלחמה הובילה למצב שאנשים רוצים להרגיש בטוחים. ההיצע של דירות חדשות בחיפה הוא גדול, יש 1,617 דירות שטרם נמכרו בעיר, שטרם נמכרו. השאלה היא מי קונה את אותן דירות, והתשובה היא - בעיקר משקיעים, שמספר הולך וגדל.

גם נתוני הלמ"ס יכולים לאשר זאת: בחודש מרץ עד מאי השנה נמכרו 822 דירות יד שנייה (כולל דירות ללא ממ"ד), לעומת החודשים יוני עד אוגוסט, בה החל איום המלחמה בצפון להיות ממשי יותר, ואז נמכרו 5.8% יותר דירות יד שנייה - 870.

החלום של המשקיעים. פינוי בינוי בחיפה (יחצ)

לגבי הדירות החדשות, נרשמה ירידה מ-274 דירות שנרכשו במרץ עד מאי, ל-245 דירות חדשות שנרכשו ביוני עד אוגוסט - ירידה של 10.6%. כלומר, הציבור החיפאי קונה פחות דירות חדשות ומוכר יותר ישנות. במחוז חיפה כולו, נמכרו 20% פחות באותה תקופה, כשנרשמה עלייה של 2.7% במכירת דירות יד שנייה (אך לא ידוע כמה מהן עם ממ"ד - לכן ביצענו את החלוקה).

אם כך הם פני הדברים, השאלה היא מדוע המחירים בחיפה עולים. איך אנחנו יודעים שהם עולים? בחודשים יולי-אוגוסט המחירם באזור הצפון עלו ב-0.4% ובחיפה והסביבה ב-1.6%, כלומר - המחיר בחיפה עולה יותר מהממוצע באזור ואפילו יותר מכל מחוז אחר בישראל. ההערכה היא שלמרות מספר העסקאות הקטן יחסית בדירות החדשות, הם דווקא אלה שהעלו את המחיר - אנשים שקנו דירות עם ממ"ד היו מוכנים לשלם יותר בתקופה הזאת, בעוד שמחירי הדירות הישנות נותרו יציבים יחסית.

"מעל 70% מהדירות בחיפה ללא ממ"ד"

השמאי, ד"ר אסף גסטפרוינד, הסביר הבוקר לביזפורטל מה הסיבה לתופעה: "בחיפה, מרבית הדירות הן ללא ממ"ד, למעלה מ-70%. כשאתה מסתכל על העסקאות ורואה שנעשו, 63% זה משקל נמוך יחסית לחלק בכמות הדירות הכלליות. דבר שני, הדירות ללא ממ"ד מהוות את הרוב המכריע ומי שרוצה לגור בחיפה, בצורה כזו או אחרת, צריך להתפשר. אסור לשכוח - זה בשוליים, אבל יש דירות ישנות שהוסיפו ממ"ד. אין הרבה תוספת של ממ"ד בחיפה ובארץ בכלל, לכן זה אומר שרוב הדירות שבדקתם הן אכן נותרו ללא ממ"ד".

כאן גרים בכיף: אנשים עם ממ"ד. דניה חיפה (ענת סלומון דוברות עיריית חיפה)

גסטפרוינד צודק. חזרנו קצת אחורה כדי לבדוק. בשליש הראשון של השנה נמכרו 860 דירות יד שנייה, לעומת 532 ברבעון האחרון של השנה שעברה - תקופת שפל של תחילת המלחמה. כלומר, יש ירידה במשקל מכירות דירות יד שנייה וההערכה היא שגם משקל הדירות ללא ממ"ד בהתאם. אז הציבור בחיפה אמנם מוכר דירות ללא ממ"ד בכמויות, אבל עדיין מדובר בשיעור לא גבוה לעומת אחוז הדירות ללא ממ"ד מכלל הדירות.

לגבי העלייה במחירים אמר: "זה נכון שיש מלחמה, ונכון שתקציב המדינה הולך לחרוג משמעותית מהתקציב הקודם ויהיה גירעון, אבל יחד עם זאת - אתה רואה שאנשים קונים דירות כמו לחמניות. אם אתה שואל אותי, לאנשים יש ציפייה שהמלחמה תיגמר. מלחמה זה כלכלה וכלכלה זה פסיכולוגיה. הם מבינים שהצפון יקבל הזרמה של הרבה מאוד כסף והם שמים את זה בתוך מסכת השיקולים שלהם. המחירים לא עולים רק בחיפה, הם עולים בכל הארץ".