תושבי קריית אתא עוברים מהמרכז לשוליים, אבל 18 אלף שקל למ"ר?

שיחה עם כמה מכרים שגרים בקריות ובאזור חיפה וטירת הכרמל, מעלה מגמה די ברורה: חלקם גרים בקרית ביאליק, קרית מוצקין והאזור, אבל טוענים כי קרית אתא היא מחוץ לתחום. שאלתי למה והם משיבים שקרית אתא עדיין לא מפותחת מספיק, לפחות לא ברמה של הערים סביבה והאפשרות היחידה שיעברו לשם - היא לשכונות החדשות שמנותקות מהמרכז הישן שלה. הם מזכירים באותה נשימה את קרית ים, למרות שהאחרונה עוברת מהפך אמיתי של התחדשות עירונית ויש לה עוד יתרון מרכזי - ים ומיקום נהדר. עבודות פיתוח בכניסה לשכונה (גוגל מאפס)

בונה לרוחב

הביקורת על קרית אתא היא שהיא בונה יותר לרוחב ולא לגובה - לפחות ביחס לשכנותיה. אפשר לראות את זה גם בנתוני הצפיפות. קרית מוצקין היא העיר הצפופה בקריות, בערך 10 תושבים לקמ"ר. בקרית אתא הצפיפות עומדת על פחות מ-1:3. לאחרונה פרסמנו כי העירייה, בחסות הותמ"ל, לא מחזקת מספיק את המרכז, לא עושה מספיק התחדשות עירונית בעיר או מתאמצת לבנות לגובה. מה עשו במקום? החליטו לפתח את השוליים ולהקים אזורים חדשים, לפני שממצים את הפוטנציאל במרכז - אז פלא שעדיין מוכרים כאן דירות ב-14 אלף שקל למ"ר (ואפילו ב-13 אלף שקל בגבעת הרקפות ממערב)? אחרי שהבנתם בקצרה מה קורה בקרית אתא, קחו נשימה ודלגו על המרכז כדי להגיע לשכונת גבעת אלונים - היוצאת מן הכלל שלא מעידה על הכלל. מי שהחלה בהקמת השכונה היא חברת הבנייה שרביב. היא לקחה את השטח שנמצא צפונית לגבעת טל, מערבית לכביש 6 עם יציאה נוחה ומהירה אליו, והקימה עליו מגדלים - במה שלא מזכיר במאומה את המרכז הישן. במקום בניינים נמוכים או וילות ישנות, אפשר לראות מגדלים בני 19 קומות, אבל הבנייה מדורגת, כשהבניינים מלפנים לא מסתירים לגבוהים שנמצא על הגבעה. מעל 2,000 יחידות דיור ייבנו כאן, כשמתוכן החברה תבנה כמעט 1,200 יחידות דיור, מגדלים וצמודי קרקע.  המחירים בגבעת אלונים יקרים יותר מאשר במרכז העיר וגם ביחס לשכונות אחרות. הם נעים סביב 17-18 אלף שקל למ"ר. גבעת אלונים מנותקת כמעט לחלוטין מקרית אתא בזכות הבנייה ממזרחה, ואנחנו מזכירים שקרית אתא מנותקת כמעט לחלוטין משאר שכונתיה - הקריות ממערב. ברחוב אנפה המוכר, למשל, נערכו כאן שתי עסקאות, אחת לפני המלחמה ואחת בחודש מרץ האחרון, שיכולות להעיד על המגמה באזור. הבניין נבנה ב-2019. בעסקה אחת נמכרה דירת 5 חדרים בקומה ה-3, בשטח 122 מ"ר, במחיר של 2.7 מיליון שקל. בעסקה הישנה נמכרה דירת 139 מ"ר במחיר של 2.86 מיליון שקל והיא בקומה הראשונה. אלה לא עסקאות שאנחנו רגילים לראות בקריות. במחיר של העסקה הראשונה, מעל 22 אלף שקל למ"ר, אפשר לרכוש דירה בשכונה טובה בחיפה. צריך להיות הוגנים ולומר שרוב העסקאות בשכונה בשנה האחרונה נעשו סביב מחיר נמוך יותר, 17-18 אלף שקל למ"ר, ולעתים מעט מתחת לרף הזה. חברת דר נופרים הוותיקה, החלה לשווק במאי שלושה מתחמי בוטיק , 37 דירות ב-3 בניינים ועוד 17 וילות, כשהמחירים של דירות 5 חדרים החלו מ-2.95 מיליון שקל - אבל קחו בחשבון שרובן כוללות גינה או מרפסת ענקית ואלה לא דירות רגילות. פרויקט בשכונה (3dvision) כשאתם רואים עסקה "חשודה" בשכונה, מחיר שנמכר מעט מעל המחירון, יש כמה דברים שאתם יכולים לעשות, אבל הראשון הוא להבין מה גודל המרפסת. לעתים, דירה מדווחת לרשות המסים בשטח של 120 מ"ר, אבל יש לה מרפסת של 50 מ"ר ודירה אחרת מדווחת כ-125 מ"ר, אבל עם 12 מ"ר מרפסת. רוב האנשים יבחרו באפשרות הראשונה וגם בשומה לבנק היא תדווח כיקרה יותר (בתנאי ששאר התנאים, פחות או יותר, שווים).

כמה עולה צמוד קרקע?

מחירי צמודי הקרקע באזור נעים סביב 3.6-3.7 מיליון שקל. מחירי ההיצע כמעט זהים ואין הרבה תנודות. מדובר בבתים בשטחים לא גדולים, עד רבע דונם נטו, 160 מ"ר בנוי, גינה די מרווחת. כמובן, יש גם יוצאים מן הכלל: בתים על שטחים גדולים יותר (300 מ"ר), עם או בלי בריכה, עם או בלי יחידת דיור צמודה - והמחירים במקרה הזה כבר קרובים יותר ל-4 מיליון שקל או עוברים את הרף בחלק מהמקרים. לגבי מחירי השכירות, ההיצע מאוד נמוך. זו שכונה חדשה יחסית, מספר הדירות מוגבל ואנשים לא ממהרים לעזוב, בטח לא במחיר שבו הם רכשו את הנכס. מעסקאות עבר וכן היצע נמוך עדיין אפשר להסיק כי דירה ממוצעת תושכר כאן בין 5,000-5,500 שקל. השאלה המרכזית, בסוף, היא האם הסיפור הזה כדאי. למה לא ללכת על דירה ממוצעת בקרית מוצקין, קריית ביאליק או ליד הים, בקריית ים, מאשר לעבור לשכונה חדשה? השנתיים הקרובות יכריעו האם תושבי קרית אתא והסביבה ימשיכו לזחול לשכונה החדשה או יעדיפו את הצפיפות בשכנות ממערב - שחלקן הן ערים "כלואות" שלא מאפשרות כמעט בנייה חדשה, מלבד התחדשות עירונית. עסקאות אחרונות בגבעת אלונים: סנונית 1, 129 מ"ר, 5 חדרים, קומה 4 - 1.95 מיליון שקל (‏15,116 ‏למ"ר) אנפה 10, 122 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 2.7 מיליון שקל (‏22,131 ‏למ"ר) סנונית 2, 103 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 1.73 מיליון שקל (‏16,747 ‏למ"ר) אלונים בוטיק, 118 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.23 מיליון שקל (‏18,898 ‏למ"ר) אנפה 10, 139 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1  - 2.86 מיליון שקל (‏20,575 ‏למ"ר) אנפה 19, 135 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.4 מיליון שקל (‏17,777 ‏למ"ר)