הריבית גבוהה, היזמים בורחים ומכרזי דיור להשכרה לטווח ארוך נדחים

מאות יחידות דיור היו אמורים לקבל השבוע גושפנקא לקראת הקמתן ברחבי הארץ, אלא שרוב המכרזים נדחו ומשקפים היטב את מה שידענו כבר מזמן: שוק הדיור להשכרה ארוכת טווח בישראל הוא כישלון חרוץ והמדינה לא עושה מספיק כדי לייצר ליזמים כדאיות כלכלית - מה שהיא כן מסוגלת לייצר בכל הנוגע להתחדשות עירונית, למשל.

הפתרון של המדינה הוא חלקי וההליך ארוך - מרגע הפרסום עובר זמן רב עד שהקבלן יוכל לרדת לקרקע ולא ברור מה תהיה הריבית באותה תקופה. הסיבה לכישלון בעת הזו היא ברורה - כשהריבית גבוהה, לקבלן יש אלטרנטיבות. הוא יעדיף להשקיע את הכסף שלו בפיקדון ולקבל ריבית גבוהה, או לשים את הכסף בפרויקט אחר, מאשר להשקיע בפרויקט שמניב לו 3%-2% - הרבה מתחת לריבית במשק.

אם הייתה ציפייה שהשבוע יוכרזו מאות יחידות חדשות לדיור בהשכרה ארוכת טווח בנתניה, קריית גת, אלעד ומעלות - היא נגוזה כשרמ"י החליטה לדחות אותם לסוף השנה או אפילו לתחילת 2025, כנראה משום שהיא יודעת לקרוא את השוק ולהבין שיש היענות נמוכה מצד יזמים. "התקופה הזאת לא עושה שכל. קשה מאוד לגשת למכרזים כאשר לא יודעים מה תהיה הריבית, מה גם שהמדינה לא הופכת פרויקטים כאלה לכדאיים כלכלית, צריך לתת עוד הטבות מס ולגרום ליזמים לרוץ לפרויקטים כאלה. יש חוסר משמעותי בדירות להשכרה ועובדה שפרויקטים רבים לא יוצאים לדרך", הסביר לנו אחד היזמים.

בונים ללא הפסקה, אבל לא לשכירות. דירות במרכז (תמר מצפי)  

היזמים לא מתלהבים והפרויקטים נדחים

לפני קצת יותר מחודש פרסמנו כי מאות דירות לשכירות ארוכת טווח ישווקו בת"א והפריפריה. מדובר בארבעה מכרזים בתל אביב, בני עי"ש, נוף הגליל וירושלים. מבדיקה שערכנו עולה כי המכרזים נסגרו. אחים בוסקילה זכו במכרז בבני עי"ש, 92 דירות בנוף הגליל ייבנו על ידי בונה הארץ וא.ס הדר נכסים, אך המכרזים בירושלים ובתל אביב (אזור מכבי יפו) נדחו.

• דיור להשכרה: אובדן של 1.5 מיליארד שקל למדינה
• מגה פרויקט ברמת החייל: 600 דירות ו-200 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה

לפני מספר שבועות, רמ"י החליטה לירות לכל הכיוונים, בתקווה שרוב המכרזים ייסגרו. היא הוציאה מכרז לבניית 199 דירות במעלות תרשיחא, עוד 273 דירות באלעד, 350 דירות במגדל העמק, 510 דירות בנתניה וגם 296 דירות בקרית גת - כלומר, כמעט בכל אזור במדינה. היא החליטה לעשות זאת בתקופת ריבית גבוהה, אבל יזם חכם, שחושב שמחר (כלומר, בעוד שנתיים) הריבית תרד משמעותית - יילך על פרויקט כזה. מה קרה בפועל, ארבעה מכרזים נדחו ורק המכרז במגדל העמק נסגר אתמול (נכשל אפס הצעות) ויצטרף למכרזים שנדחו בתל אביב ובירושלים.

לאחרונה פרסמנו כאן כי הוועדה מחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב, בראשות ערן ניצן, מקדמת בימים אלה מספר פרויקטים לדיור להשכרה לצמיתות בבעלות אחודה באזור המרכז. בוועדה המחוזית מתכוונים ליצור הסכמים לגבי מספר פרויקטים שנמצאים באזור המתחמים הגדולים: הרכבת הקלה, הכבדה והמטרו, כך שלאורך התוואים של הרכבות הקלות, צפויים לקום מספר פרויקטים של דיור בבעלות אחודה בשכירות לצמיתות.

מה המשמעות? שהוועדה המחוזית תגדיל את הזכויות בקרקע לטובת בעלי הקרקע, כשהם יוכלו ליהנות מהזכויות האלה תוך חתימה על הסכם לפיו הדירות במתחם יהיו מיועדות לשכירות בלבד ולא יוכלו להימכר בעתיד. ההכנסה של בעלי הדירות תהיה פסיבית, ומנגד המדינה תרוויח מאות דירות שיושכרו לתושבי המרכז. בוועדה מתכננים בניית מגדלים שלא קיימים כמעט גם בתל אביב - 60 קומות באזור הבורסה למשל. היא מתכננת גם שינוי ייעוד של שטחי תעשייה ריקים באזורי תעשייה מיושנים בבת ים, חולון ורמת השרון, באמצעות שינוי תב"ע מתעשייה למגורים.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בארה"ב אימצו את הרעיון הזה. במנהטן יש מגדלים של עשרות קומות למגורים, כשחברת ניהול יושבת במגדל ואפשר פשוט לבדוק איתה כל העת האם יש דירות פנויות במתחם ולהיכנס אליהן מיידית. בישראל המודל הזה לא קיים.

בחודש נובמבר האחרון, כלומר לפני כשנה, אמר שמאי המקרקעין אומיד סולימאני כי "שכירות ארוכת טווח היא הפתרון האולטימטיבי למשבר הדיור". הוא הסביר זאת כך שהיצע הדירות יורד והחששות שזה יוביל לעליות מחירי דירות בהמשך.

2,700 שקל לדירת 4 חדרים בצפון

נכנסו לבחון את מחירי השכירות בפרויקטים שרמ"י משווקת, כדי להבין האם זה בכלל משתלם לדיירים. המדינה רוצה שהקבלן יוריד מחירים ב-20% לעומת מחירי השוק.

דירות חדשות במגדל העמק (דוברות עיריית מגדל העמק)

במגדל העמק למשל, מתוך 350 יחידות, 230 היו אמורות ללכת להשכרה. אתם מבינים כמה ההפסד כאן הוא עצום? לא רק שההיצע הדירות למגורים נפגע כשהמכרז לא מצליח, אלא גם היצע הדירות להשכרה. הקבלן היה אמור לשלם כ-30 מיליון שקל עלויות פיתוח. לפי תנאי המכרזים, תקופה ההשכרה תהיה ל-15 שנה (לפי התחייבות היזם, כשלכל שוכר הוא יצטרך להתחייב ל-5 שנים, פלוס אופציה לחמש שנים נוספות), ורק אז הוא יוכל למכור את הדירות. גודל הדירות בשכר דירה מופחת, לא יהיו מעל 100 מ"ר באזורים שאינם בעדיפות לאומית ו- 120 מ"ר באזורי עדיפות לאומית.

שימו לב למחירים במכרז שיצא לקבלנים: עבור דירות בנות 2 חדרים, 33 שקל למ"ר, עבור דירות 3 חדרים - 30 למ"ר, עבור דירות בנות 4 חדרים - 27 למ"ר ועבור דירות 5 חדרים - 25 למ"ר. כלומר, דירת 4 חדרים סטנדרטית תושכר במחיר של 2,700 שקל והתשובה, חד משמעית, היא שהמחיר הזה נמוך ממחיר השוק. לצערם של השוכרים הפוטנציאלים, הפרויקטים האלה עדיין רחוקים ממימוש.