האם השקעה באתונה עדיפה על השקעה בת"א וכמה עולה שם דירה?

מחירי הדירות בישראל גורמים ללא מעט אנשים לפזול לעבר מדינות שכנות. בשנה האחרונה, אפשר לזהות מגמה ברשתות החברתיות - הישראלים עוזבים אזורים אחרים ומתעניינים ברכישת דירות באזורים כמו יוון ורומניה. ליוון קל להם יותר להתחבר. היא קרובה יחסית, אתונה היא עיר שהישראלים אוהבים, מחירי הנדל"ן נמוכים ויוקר המחיה עדיין לא הגיע לשם. רק לשם השוואה: לפי אומדנים שונים, מחיר דירה ממוצעת בתל אביב עומד על כ-55-60 אלף שקל למ"ר, בעוד שבאתונה המחיר עומד על קצת יותר מעשרת אלפים שקל - בערך פי 5-6.

המחירים ימשיכו לעלות?

הקרבה הגיאוגרפית חשובה, אבל גם הפוטנציאל. עובדתית, מחירי הנדל"ן ביוון חוו משבר גדול ב-2008, והם נמוכים כיום ב-20%-15% לעומת התקופה ההיא. בישראל, מחירי הדירות הוכפלו בתוך פחות מעשור, כשבמדינות אחרות מחירי הדירות רשמו עלייה של 60%-40%. המשווקים מוכרים לכם חלום. הם מסבירים שמחירי הדירות ביוון עדיין מתומחרים בחסר. בנוסף, לאחרונה חלה שינוי מהותי כאשר המדינה החליטה להקל מעט על המקומיים בנטילת משכנתאות, אחרי שבמשך שנים היא הטילה חסמים. המשווקים מעריכים שמחירי הדירות באתונה יעלו ומכאן גם ההתעניינות ההולכת וגוברת בשוק היווני, אבל חשוב להדגיש - השוק עדיין אינו פתוח כמו בישראל.

לפי פרסום בבלומברג לפני כשנה, אתונה עוקפת את ערי אירופה בזינוק במחירי הנדל"ן בהשוואה שנתית. לפי הכתבה, המחירים עלו ב-12.2% מאוקטובר 2022 עד אוקטובר 2023, וזאת בניגוד למגמה של קיפאון במדינות רבות באירופה, כולל ישראל וצרפת. אתונה וסלוניקי הן שתי הערים שבהן המחירים עלו יותר מכל עיר אחרת, סביב 14%-13% בין אמצע 2022 ל-2023.

השאלה היא האם המשבר הכלכלי של 2008 לא אמור להוות תמרור אזהרה, בעיקר משום שיוון כבר חוותה משבר נוסף מאז. מצד שני, המדינה נותנת הטבות כדי למשוך משקיעים זרים, אחת מהם היא ויזה זהב (גולדן ויזה), שתאפשר לכם לקבל מעמד של תושב ל-5 שנים אם תרשו נכס באזורים מסוימים ובסכום מינימלי של 250-800 אלף אירו (תלוי באיזה איזור, כשבחלק משכונות אתונה, מיקונוס, סלוניקי וסנטוריני הרף צריך להיות גבוה), עם אפשרות הארכה במידה ואתם עדיין רשומים כבעלים. לא מדובר רק באפשרות לגור ביוון, אלא בתושבות שתאפשר לכם לגור בכל מדינה באירופה בזמן הזה. בנוסף, התושבות מוענקת אוטומטית גם לילדים שלכם, וכן להורים ולבן הזוג.

הקפיצה הגדולה, כמו אצלנו, הייתה ב-2022. בתים ביוון (Pixbay)

מסים נמוכים יחסית, אבל...

גם מדיניות המיסוי ביוון מעודדת השקעה. מס הרכישה הוא כ-3%. לגבי מס שבח, הוא מחושב לפי רווח ההון בניכוי הוצאות, ממש כמו בישראל, אולם יוון נותנת פטור חלקי או מלא אם הנכס הוחזק מעל 5 שנים. האמנה בין המדינות מעניקה ליוונים זכות מיסוי על הכנסות ממקרקעין, כך שלא תשלמו כפל מס. ביוון מעניקים כיום למשקיעים פטור ממס ל-3 דירות למשך שנתיים, כך שאם זו דירת ההשקעה היחידה שלכם, סביר שלא תשלמו מס.

המשווקים לא תמיד מספרים הכל, ולכן חשוב להדגיש: אם המטרה שלכם היא רכישת נכס להשקעה, קחו בחשבון מה עלול לקרות ביום שאחרי. מס ירושה (מס עזבון) ביוון מחושב לפי השווי של הנכסים של המוריש. לצד ההטבות שיוון נותנת בכך שהיא לא מחייבת לרוב במס על מכירה של תושבי חוץ, היא עלולה לחייב במס ירושה של 40% משווי הנכס. לכן, חשוב להתייעץ עם עורך דין לפני שהולכים למהלך כזה ואולי אפילו לפתוח נאמנות, שתצמצם את הסיכוי שתאלצו לשלם מס מופרז. כך תוכלו, בין היתר, להפחית משמעותית או לדחות את המס, או להימנע ממצב שבו הנכס נשאר על שמכם, אבל המדינה מחייבת אתכם לשלם סכום גבוה שייאלץ אתכם למכור את הנכס.

חשוב לציין כי על דירות שנבנו עד 2006, אין מע"מ, אבל על דירות חדשות, המע"מ מהווה 24% ממחיר הדירה. בנוסף, יש לשלם עמלת נוטריון ורישום בטאבו. נוטריון גובה בין 0.5% ל-1.2% ממחיר הדירה, ובנוסף יש עלות של כ-0.5% עבור רישום הדירה בטאבו. לגבי מס רכוש, זהו מס שנתי המחושב לפי שווי הדירה והמיקום שלה. המס משתנה ויכול לנוע בטווח של כמה מאות יורו בשנה, בהתאם למיקום ולגודל הנכס.

אמרנו קודם שמחיר ממוצע למ"ר באתונה עומד על כעשרת אלפים שקל למ"ר, כ-2,500 אירו לפי אומדנים שונים, כשהקפיצה הגדולה הגיעה ב-2022. שנתיים קודם, המחירים עמדו על כ-1,500 אירו למ"ר בלבד. חשוב לומר כי מדובר בממוצע, אבל המחירים מאוד משתנים בין האזורים. היום אפשר למצוא דירות בשכונות הישנות במחירים של כ-1,500 אירו למ"ר, אך בשכונות היוקרה המחיר יותר מכפול - סביב 3,300 אירו למ"ר.

כמה עולה דירה באתונה?

כאמור, כיום הישראלים מתעניינים בעיקר באתונה. נתקלנו במספר פרויקטים, שמציעים דירות קטנות, שני חדרים, במחירים של החל מ-100 אלף אירו, כלומר 400 אלף שקל. מחיר סביר לאזור. הדירות כוללות לובי עם שומר, חדר כושר ובריכה בבניין. דירה סטנדרטית של 100 מ"ר, לא בהכרח חדשה, תעלה לכם כ-150 אלף אירו - כלומר 600 אלף שקל, אבל המחיר משתנה כמובן בין שכונה לשכונה.

לצד היתרונות והפוטנציאל הגלום במחירי הדירות, צריך לשים לב לנושאים רבים, כמו מס עזבון ונושא המשכנתאות, שעדיין לא מפותח ביוון.