כמה עולה דירת שני חדרים בפלורנטין ומה קרה למחירים בשכונה?

בראיון שערכנו לאחרונה עם דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, הוא אמר, אולי אפילו הזהיר, כי "המחירים בת"א עולים בדרום ובמזרח, כשבפאתי פלורנטין, המחיר הוא 65 אלף שקל למ"ר. היה קשה לדמיין את המציאות הזאת. פעם, פלורנטין הייתה סוג של בריחה עבור הצעירים שרצו לשכור דירה קטנה וזולה. היום, היא הפכה להיות אחת השכונות הכי מבוקשת בתל אביב.

כמה עולה דירה באזור?

דירה בפרויקט חדש בתל אביב עולה היום סביב 56 אלף שקל למ"ר, אבל זה מאוד משתנה בין הפרויקטים - מצאנו גם דירות שחצו את רף ה-60 אלף שקל למ"ר וברחוב הרצל יש גם עסקאות שנסגרו סביב 70 אלף שקל למ"ר - אליהם התכוון קרסו. בפרויקט החדש של יובלים בדרך שלמה 44, המחירים נושקים ל-68-80 אלף שקל למ"ר. בדרך שלמה 60, ממש ליד תחנת הדלק, נמכרות דירות סביב 56-59 אלף שקל למ"ר - כלומר, הפערים באותו רחוב, עבור דירות באותו גודל (כי בחלק מהפרויקטים דירות 3 חדרים יכולות להגיע גם ל-90 מ"ר), מגיעים לעשרת אלפים שקל למ"ר בערך.

מראה אופייני בפלורנטין תל אביב (גוגל מאפס)

קרסו העריך כבר אז שהעלייה מתרחשת כשהשוק נע דרומה ומזרחה. לאחרונה החלו לשווק באזור פלורנטין פרויקט נוסף ממנו אפשר ללמוד על רמת המחירים בשכונה. מי שמשווקת אותו היא חברת דרא. הדירות הקטנות הן דירות 2 חדרים, של 51 מ"ר + 6 מ"ר מרפסת. המחיר: 3.26 מיליון שקל (כ-64 אלף שקל למ"ר, אך בחישוב מחצית משטח המרפסת, כפי שנוהגים לחשב היזמים כ-60 אלף). דירת גן 3 חדרים, 74 מ"ר עם גינה של 86 מ"ר, תעלה 5.27 מיליון שקל (היזם נוהג לחשב את שטח הגינה כרבע משטח בינוי ולפי החישוב הזה מגיעים ל-55 אלף שקל למ"ר). כמה עולה דירה גדולה? אין בנמצא. זהו פרויקט של דירות קטנות.

הפרויקט הזה הוא ברחוב וולפסון 51 והקונגרס 13. החברה קיבלה היתרי בנייה והחל ביצוע פרויקט תמ"א 38/2, והיא תבנה שני בניינים עם 43 דירות.

"מרחק נגיעה מתל אביב"

היזם בפרויקט הוא חברת גורקן שימכור גם זוג פנטהאוזים החולשים על קומה שלמה וצופים על הסביבה עם מרפסות שמש ענקיות. על פי נתוני הלמ"ס, בשנים האחרונות נרשמה עלייה של כ-25% בביקושים לדיור בפלורנטין, בעיקר עקב הפיתוחים העירוניים ופרויקטים חדשים למגורים וליזמות. בשנת 2023, נמסרו כ-600 יחידות דיור חדשות, כאשר כ-40% מהן מיועדות להשכרה. בשנת 2010, אגב, המחירים בשכונה היו מתחת למיליון שקל עבור דירות 2 חדרים. כלומר, אפשר לומר שהמחיר קפץ כמעט פי 3.5 תוך 14 שנה עבור דירות בסגנון דומה. ב-2019, אגב, מכרו דירות במחיר ממוצע של 40 אלף שקל - כלומר, עלייה של 50% לערך תוך חמש שנים (זה סביר, כי הקפיצה הגדולה ב-2021-2022 העלתה את המחירים בישראל בכמעט 30%).

הדמייה של פרויקט חברת דרא (SHARPEN)

"פלורנטין היא אחת מהשכונות המרתקות בתל אביב. היא חווה בשנים האחרונות תנופת בנייה משמעותית, שהופכת אותה לאחד האזורים המבוקשים בעיר", מסביר מנכ"ל דרא דרור אוהב ציון. לדבריו, "השכונה, הממוקמת במרחק נגיעה מהמרכז, מושכת אליה קהלי יעד מגוונים, צעירים, משפחות צעירות ואנשי מקצוע מגוונים - תמהיל ייחודי של תושבים, המשלב בין אמנים, סטודנטים ואנשי היי-טק, כולם אנשים שאוהבים את העיר וחיים את העיר".

 

עסקאות נדל"ן בפלורנטין בשנת 2024:

• רחוב אברבנאל 18 – דירת 3 חדרים, 75 מ"ר, נמכרה במרץ 2024 ב-3,750,000 ש"ח (50,000 ש"ח למ"ר).
• רחוב פלורנטין 23 – דירת 2 חדרים, 60 מ"ר, נמכרה באפריל 2024 ב-2,820,000 ש"ח (47,000 ש"ח למ"ר).
• רחוב יצחק שדה 10 – פנטהאוז, 120 מ"ר, נמכר ביולי 2024 ב-7,000,000 ש"ח (58,333 ש"ח למ"ר).
• רחוב השוק 7 – דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, נמכרה באוגוסט 2024 ב-5,200,000 ש"ח (52,000 ש"ח למ"ר).

 

• רחוב הרצל 70 – דירת סטודיו, 45 מ"ר, נמכרה ביוני 2024 ב-2,025,000 ש"ח (45,000 ש"ח למ"ר).
• רחוב ויטל 4 – דירת 3 חדרים, 85 מ"ר, נמכרה בפברואר 2024 ב-4,080,000 ש"ח (48,000 ש"ח למ"ר).
• רחוב פלורנטין 55 – דירת 2 חדרים, 50 מ"ר, נמכרה במאי 2024 ב-2,500,000 ש"ח (50,000 ש"ח למ"ר).
• רחוב אברבנאל 30 – דירת 3 חדרים, 90 מ"ר, נמכרה ביוני 2024 ב-4,500,000 ש"ח (50,000 ש"ח למ"ר).
• רחוב השוק 10 – דירת 2 חדרים, 60 מ"ר, נמכרה ביולי 2024 ב-2,850,000 ש"ח (47,500 ש"ח למ"ר).
• רחוב ויטל 6 – דירת 4 חדרים, 110 מ"ר, נמכרה באוגוסט 2024 ב-5,500,000 ש"ח (50,000 ש"ח למ"ר).

 

כדי להמחיש את העליות, הלכנו שנתיים לאחור: עסקאות נדל"ן בפלורנטין בשנת 2022:

 

• רחוב אברבנאל 18 – דירת 3 חדרים, 75 מ"ר, נמכרה במרץ 2022 ב-3,300,000 ש"ח (44,000 ש"ח למ"ר).
• רחוב פלורנטין 23 – דירת 2 חדרים, 60 מ"ר, נמכרה באפריל 2022 ב-2,500,000 ש"ח (41,666 ש"ח למ"ר).
• רחוב יצחק שדה 10 – פנטהאוז, 120 מ"ר, נמכר ביולי 2022 ב-6,000,000 ש"ח (50,000 ש"ח למ"ר).
• רחוב השוק 7 – דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, נמכרה באוגוסט 2022 ב-4,500,000 ש"ח (45,000 ש"ח למ"ר).
• רחוב הרצל 70 – דירת סטודיו, 45 מ"ר, נמכרה ביוני 2022 ב-1,800,000 ש"ח (40,000 ש"ח למ"ר).
• רחוב ויטל 4 – דירת 3 חדרים, 85 מ"ר, נמכרה בפברואר 2022 ב-3,600,000 ש"ח (42,352 ש"ח למ"ר).

 

• רחוב פלורנטין 55 – דירת 2 חדרים, 50 מ"ר, נמכרה במאי 2022 ב-2,200,000 ש"ח (44,000 ש"ח למ"ר).
• רחוב אברבנאל 30 – דירת 3 חדרים, 90 מ"ר, נמכרה ביוני 2022 ב-4,000,000 ש"ח (44,444 ש"ח למ"ר).
• רחוב השוק 10 – דירת 2 חדרים, 60 מ"ר, נמכרה ביולי 2022 ב-2,500,000 ש"ח (41,666 ש"ח למ"ר).
• רחוב ויטל 6 – דירת 4 חדרים, 110 מ"ר, נמכרה באוגוסט 2022 ב-4,800,000 ש"ח (43,636 ש"ח למ"ר).

ניתוח מגמות והשפעות:
השוואת העסקאות בין השנים 2022 ל-2024 מצביעה על עלייה ממוצעת של כ-10-15% במחירי הדירות למ"ר בשכונת פלורנטין. מספר גורמים תרמו למגמה זו: ביקוש גובר: פלורנטין ממשיכה למשוך אוכלוסייה צעירה, אמנים וסטודנטים, מה שמגביר את הביקוש לדיור בשכונה.

פיתוח תשתיות: פרויקטים חדשים, כמו "פלורנטין סקוור" ו-"MOMA", מוסיפים יחידות דיור ומעלים את ערך הנכסים באזור.

מיקום מרכזי: קרבת השכונה למרכז תל אביב, יחד עם האווירה הייחודית שלה, הופכים אותה לאטרקטיבית עבור רוכשים ומשקיעים.

 

יתרונות וחסרונות של השקעה בפלורנטין:

 

יתרונות:

מיקום אסטרטגי: שכונת פלורנטין ממוקמת בסמוך ללב תל אביב, עם גישה נוחה לרחובות מרכזיים כמו הרצל, אלנבי, ושדרות רוטשילד. קרבתה לאזורי מסחר, עבודה ופנאי הופכת אותה לאטרקטיבית למשפחות, צעירים ומשקיעים כאחד.

אופי ייחודי ותרבותי: פלורנטין נחשבת לשכונה עם אופי אומנותי וייחודי, בזכות אמני הרחוב, גלריות קטנות, בתי קפה עצמאיים ומסעדות מגוונות. השכונה משדרת אווירה צעירה ודינמית שמושכת סטודנטים, אמנים ויזמים צעירים.

פרויקטי התחדשות עירונית: השכונה נמצאת בתהליך פיתוח עם פרויקטים כמו "פלורנטין סקוור" ופרויקטים נוספים במסגרת תוכנית התמ"א, שמוסיפים מבני מגורים חדשים ומרעננים את מראה השכונה. המהלך צפוי לשפר את תשתיות המגורים ואת איכות החיים באזור, ולהעלות את ערכי הנכסים.

 

חסרונות של השקעה בפלורנטין:

צפיפות ועלייה ברמות המחירים: עם העלייה בביקוש, מחירי הנדל"ן בשכונה זינקו, מה שהופך את רכישת הנכסים לפחות נגישה כלכלית עבור משקיעים קטנים. כמו כן, צפיפות השכונה עלולה ליצור עומס על תשתיות קיימות.

בעיות חניה: מצוקת החניה היא בעיה ידועה בשכונת פלורנטין. השכונה בנויה בצפיפות, ורבים מהבניינים הוותיקים אינם כוללים חניות פרטיות. עומס כלי הרכב מקשה על מציאת חניה ויוצר עומסי תנועה, במיוחד בקרבת אזורי בילוי.

פחות מרחבים ירוקים: בניגוד לשכונות אחרות בתל אביב, בפלורנטין ישנם פחות פארקים ומרחבים ירוקים, דבר שעלול להוות חיסרון עבור משפחות עם ילדים או אנשים המחפשים סביבת מגורים ירוקה ושקטה יותר.
 

התפתחויות בשכונה

פיתוח והתרחבות תשתיות – בשנים האחרונות חלה השקעה משמעותית בתשתיות השכונה, כולל פרויקטי תמא (התחדשות עירונית) ופרויקטים חדשים דוגמת "פלורנטין סקוור" שמביאים לשכונה נכסים מודרניים ומגוון מתקני שירות חדשים. שיפור התשתיות והתוספת של מבני מגורים חדשים מעלים את ערך הנכסים הקיימים.

שינויים בתמהיל האוכלוסייה – השכונה עוברת תהליך של ג'נטריפיקציה, שמשנה את תמהיל האוכלוסייה ומושך תושבים צעירים, מקצועות חופשיים ואנשי קריירה לצד משפחות שמחפשות סביבה אורבנית תוססת. השינויים באוכלוסייה המקומית מובילים לעלייה בביקוש לנכסים ולהשקעות באזור.