איפה יש הכי הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית ואיך זה משפיע על המחירים באזור?

מגמת הצמיחה בערים המובילות לשנת 2024

מנתוני הלמ"ס לשנת 2024 עולה תמונה ברורה על השינוי בבנייה בערי ישראל. ניכרת מגמת צמיחה מואצת בערים כמו קריית אונו, בת ים ולוד – ערים המובילות בהיקפי הבנייה ביחס למספר התושבים. קריית אונו, לדוגמה, מציגה יחס של 78.7 יחידות דיור בבנייה פעילה לכל 1,000 תושבים, ואחריה בת ים ולוד עם 60.6 ו-56.6 יחידות דיור בהתאמה. עלייה זו קשורה ישירות לפיתוחים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, שתורמים לשיפור הנכסים בשכונות ולעלייה ברמת החיים של הדיירים.
 

התחדשות עירונית: יתרונות כלכליים לדיירים ולשכונה כולה

התחדשות עירונית היא תהליך הכולל פרויקטים של פינוי-בינוי או תמ"א 38, שמטרתו לשדרג מבני מגורים ותשתיות באזורים ותיקים. במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי, נהרסים מבנים קיימים, ועל חורבותיהם נבנים בניינים חדשים, לרוב גבוהים ומודרניים יותר, הכוללים מפרט עשיר יותר מבעבר. תוכניות תמ"א 38, מצדן, נועדו לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה ולהוספת תוספות בנייה, כמו מרפסות, ממ"דים ומעליות. בעידן שבו חשיבות הבטיחות עלתה – בעיקר מאז המבצעים הצבאיים האחרונות – ההתחדשות העירונית מציעה לדיירים מבנים עמידים ובטוחים יותר.

ביצוע פרויקט התחדשות עירונית משמעותו עבור הדיירים הגדלת שווי הנכס: דירה בבניין חדש עם חניה, מעלית ותשתיות מתקדמות שווה יותר מדירה ישנה באותו מיקום. נוסף לכך, דיירים רבים נהנים מעלייה בשווי הנדל"ן שלהם ללא עלות מצדם – שכן הקבלן מממן את עלויות השיפוץ או ההריסה, והם עוברים לדירות חדשות בשווי גבוה יותר, כאשר תשלומי האחזקה נשארים לרוב דומים לאלו שהיו להם לפני כן.
 

איך ההתחדשות העירונית מעלה את ערכי הנדל"ן בסביבה?

פרויקטים של התחדשות עירונית אינם רק עוסקים בשיפור בניינים בודדים, אלא משדרגים את השכונה כולה. דירות חדשות מושכות משקיעים ומשפחות שמעוניינות בסביבת מגורים מודרנית ואיכותית, דבר שיוצר ביקוש גבוה יותר לנכסים בשכונה כולה. בנוסף לכך, התוספת לדירות מקדמת גם התחדשות במוסדות הציבור והמסחר בסביבה – כמו גנים ציבוריים, מרכזים קהילתיים ומרכזי מסחר.

לדוגמה, תושבי רחובות סמוכים לפרויקטים של פינוי-בינוי נהנים אף הם מעליית מחירי הנדל"ן בשל הפיכת האזור למושך יותר. שיפור זה מושך לאזור עסקים ושירותים נוספים, כמו מסעדות, בתי קפה, חנויות ומשרדים, המעלים את אטרקטיביות המיקום, ומכאן גם את המחירים. לא מדובר רק בנכסים מגורים – גם חנויות ומשרדים שקרובים לפרויקטים של התחדשות עירונית רואים עליה בערך.
 

יתרונות כלכליים לדיירים בפרויקט

בעבור הדיירים הקיימים בבניינים המשודרגים, ההתחדשות העירונית היא בגדר מהפכה כלכלית של ממש. במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, הדיירים מקבלים דירות חדשות עם מפרטים מתקדמים, אשר עשויות לכלול ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסנים, מה שמעלה את ערך הנכס. יתרה מכך, דירות אלה מוצעות למכירה בשוק, מה שיכול להניב רווח כלכלי עבור הדיירים, אם יבחרו למכור את דירתם ולרכוש נכס אחר במחיר נמוך יותר.

ההשפעות על השכנים והרחוב - הרווחים אינם מתמקדים רק בבעלי הדירות הישנות שהשתדרגו – גם דיירים המתגוררים באותו רחוב או באותה שכונה נהנים מעליית ערך הנדל"ן באזור, בשל העובדה שהשכונה כולה נהפכת ליותר אטרקטיבית. לדוגמה, שכונת מרכז קריית אונו, שעברה תהליך התחדשות נרחב, ראתה גידול משמעותי בביקוש לדירות באזור. דיירים ברחובות סמוכים מדווחים על עלייה בערך הנכסים שלהם בשל הפיכת השכונה לאזור מושך יותר עם נגישות לשירותים ותשתיות חדשות.

בנוסף, הגידול בהיצע הדירות באזורים אלה מושך אליו משפחות צעירות שמעוניינות באזורי מגורים מחודשים, דבר המוביל להיצע רחב יותר של שירותי קהילה, בתי ספר וגני ילדים בסביבה.
 

חסרונות אפשריים וקשיים בתהליך

לצד היתרונות הרבים, לתהליך ההתחדשות העירונית עשויות להיות גם השפעות פחות רצויות על הסביבה והדיירים. תושבים וותיקים נתקלים לעיתים בצורך להסתגל לשכונה צפופה יותר, או לעליית דמי השכירות שמקשה על אוכלוסיות מוחלשות להישאר במקום. בנוסף, פרויקטים אלו עלולים לגרור תקופות ממושכות של עבודות בנייה, שמביאות עמן רעש, חסימת דרכים וצפיפות תנועה.
לרוב, הרשויות המקומיות נדרשות לשפר גם את התשתיות העירוניות כדי להתמודד עם העלייה באוכלוסייה. על מנת להבטיח שהשכונה תוכל לתמוך במספר התושבים המוגדל, נעשים פרויקטים לפיתוח תחבורה ציבורית, חניה, מוסדות חינוך ושטחים ציבוריים. אולם תהליכים אלו לוקחים זמן, ולעיתים נוצר עומס על תשתיות קיימות עד להשלמתם.
 

מה קורה בערים הגדולות?

ערים כמו תל אביב וירושלים, שהן מהגדולות בישראל, לא תמיד נהנות מעליית ערכים דומה בשל הצפיפות הרבה ומספר התושבים הגדול. עם זאת, גם בהן ניתן לראות פרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי הערים, באזורים כמו נווה צדק בתל אביב או המושבה הגרמנית בירושלים, שזכו לשיפור ושדרוג תודות להשקעה בפרויקטים אלה.
 

מדיניות ממשלתית ותמריצים להתחדשות עירונית

לצד היוזמות המקומיות, המדינה משקיעה רבות בקידום ההתחדשות העירונית באמצעות תמריצים כלכליים לקבלנים ומסלולים מזורזים לאישורי בנייה בערים מובילות. הסכמי גג, המספקים תמריצים ותמיכה כספית לרשויות, מהווים חלק מרכזי מתוכנית המדינה לשיפור התשתיות בערים עם פוטנציאל צמיחה גבוה. לדוגמה, בלוד ובנתיבות נחתמו הסכמי גג משמעותיים המאפשרים בניית עשרות אלפי יחידות דיור חדשות, מה שמביא לגידול מהיר בתושבים ובשירותים העירוניים.

ההתחדשות העירונית מתבררת ככלי מרכזי בהרחבת מצאי הדירות בישראל, לצד העלאת רמת החיים של התושבים בשכונות ותיקות. למרות שהפרויקטים טומנים בחובם אתגרים ומורכבות, הם מציעים פתרון המשלב בין שיפור הבנייה הקיימת לבין יצירת מרחבי מגורים איכותיים. עליית ערך הנכסים לא רק מטיבה עם הדיירים הישנים, אלא גם מעלה את אטרקטיביות האזור כולו ומביאה איתה צמיחה כלכלית רחבה.

באופן כללי, הערים שזכו לצמיחה בשנים האחרונות כתוצאה מהתחדשות עירונית ימשיכו ככל הנראה לייצר ביקוש רב לנכסים באזורים אלו, וזאת בשל שיפור התשתיות, רמת הבנייה החדשה והנוחות המודרנית שמוצעת לדיירים החדשים.