בנק לאומי לא יממן עסקאות של 10/90 לרכישת דירה

המהלך של בנק לאומי: שינוי במדיניות הלוואות הקבלנים

בנק לאומי, מס' 2 בשוק המשכנתאות כשבשנתיים האחרונות הוא מצמצם את הפער מבק מזרחי טפחות, משנה כיוון ומחמיר את התנאים להלוואות קבלן. לקוחות המבקשים הלוואה עבור דירה בפרויקט קבלני יחויבו לשלם הון עצמי של לפחות 20%, ולא יותר מ-40% מהסכום הכולל יינתן כהלוואת קבלן (בלון). שינוי המדיניות מיועד לרכישות חדשות, אך לקוחות שכבר קיבלו אישור עקרוני ימשיכו לפי התנאים הקודמים.

המהלך של לאומי מגיע בתקופה שבה קבלנים מנסים למשוך קונים עם מבצעים הכוללים הון עצמי נמוך – לעיתים אף 10% – כדי להקל על הרוכשים בשוק הרווי. עם שינוי תנאי ההלוואה, קונים פוטנציאליים יצטרכו להיערך למקדמות גבוהות יותר. גורמים בענף מעריכים כי ייתכן ובנקים נוספים יגבילו בקרוב את תנאי הלוואות הקבלנים ויצטרפו להחמרה, במיוחד לאור ההתערבות האחרונה של בנק ישראל במטרה להפחית את הסיכון בשוק.

החמרת ההלוואות – סימן למגמה בשוק?

בנק ישראל כבר הזהיר לאחרונה מהסיכון המוגבר בעסקאות של הלוואות קבלן עם הון עצמי נמוך. לאור שינוי המדיניות של לאומי, קיים סיכוי שהבנק יוביל מגמה רחבה יותר בקרב שאר הבנקים – מה שיכול להשפיע על תחום הנדל"ן כולו.

המבצעים של ה-10/9 מבטאים תשלום של 10%ממחיר הדירה עכשיו ו-90% בעת הכניסה לדירה. יש גם עסקאות של 95/5. אלו עסקאות של אופציות, לא של מכירה אמיתית. אם הרוכשים מגיעים לסכום הדירה והמחיר בעוד 3-4 שנים, עם הכניסה כלכלי להם, הם יכנסו. אחרת, הם לא יממשו את האופציה. 

המצב הזה גורם לכך שנשים בלי הון נכנסים לשוק הדירות. ולכן, זו לא מכירה אמיתית. הם מתפתים לתנאי האשראי הטובים, לתנאים הנוחים ולהנחת מימון הגלומה בעסקה. אבל בפועל, לא מדובר על עסקה לכל דבר ועניין.  גם הבנקים יודעים זאת, אבל כל עוד יש מבחינתם תשלום והלוואת קבלן , זה תקין. אלא שבבנק ישראל רצו להגדיר ולעדכן את הסיכון הזה גם בדוחות של הבנקים, כי זו לא עסקה רגילה, יש בה סיכון גדול יותר, וכאן כבר הבנקים עושים חושבים מחדש. 

לאומי הראשון, אבל כאמור לא האחרון. 

 

הדרך לרכוש דירה בלי הון - מבצעי קבלנים

מאז העלאת הריבית, וביתר שאת מאז תחילת המלחמה, נפתחה לרוכשי הדירות הפוטנציאליים אפשרות חדשה: מבצעי הקבלנים: שלם 5% או 10% עכשיו, היתר בהמשך. כלומר עשרות אלפי שקלים בלבד עד מאות אלפים בודדים כיום, ואת השאר עם הכניסה לדירה (דרך הלוואת קבלן, שלא תשולם בכל מקרה עכשיו). וכך רכשו את הדירות, עם תשלום מינימלי, כשאת המקדמה או שיש להם בהון או שהם גייסו ממשפחה או מהבנק, בהלוואה לכל מטרה. נוצר מצב שרבים רוכשים דירה עם אפס הון עצמי או הון נמוך מאוד.

האפשרות הזאת מפחידה ומסוכנת - איך יכול להיות שזוג צעיר, שאין ברשותו אפילו 100 אלף שקל בחשבון הבנק, יכול לקנות דירה בשני מיליון שקל? זה קורה בזכות הלוואות הקבלן. הקבלנים דרשו 100 אלף בתור מקדמה על דירה של שני מיליון שקל, ומי שלא היה בידו הסכום הזה, פנה להלוואה לכל מטרה. בלחיצת כפתור, הבנק הזרים את הכסף, ושכח בדרך לדלג על שלב קריטי - אם תשאלו את הפקיד בבנק, הוא יגיד לכם שבנספח להסכם ההלוואה נכתב במפורש שההלוואה לא תשמש כהון עצמי לרכישת דירה. רוכשי הדירות מתעלמים מהסיכון והקבלנים, הצד שמממן את הבנק, שותקים. הבנק נותן 100 אלף שקל בהחזר חודשי שנפרס ל-5 שנים, ואפילו יותר בריבית גבוהה יותר, הזוג יוצא עם הכסף ורץ לקבלן לחתום על חוזה.

"הלוואה לכל מטרה לא תשמש לרכישת דירה". דוגמא לבקשה להלוואה מלאומי

פעמים רבות, ההון העצמי הנמוך לא ניתן על ידי הבנק, אלא באמצעות המשפחה - הזוג הצעיר פונה להורים, לוקח 100 אלף שקל, לפעמים כמתנה ולפעמים מבטיח להחזיר בעוד כמה שנים, והופ - יש לו דירה.
 

הסיכויים והסיכונים ברכישה דרך מבצעי קבלנים

אז נכון, אם הזוג לוקח הלוואה, הוא משלם ריבית גבוהה יחסית של 8%, יותר מריבית המשכנתאות שעומדת על כ-5.8%, אבל לכאורה שווה להם - יש להם דירה ביד, כשאת שאר הכסף הם יתנו בעוד כמה שנים. הבעיה שזו לא דירה ביד, זו אופציה לדירה. 

בשלב הבא, הקבלן,  מעמיד להם הלוואה משלימה כדי שישלמו לו מרכיב גדול בעסקה כי ככה הוא גם יכול לדווח על מכירה. קוראים לזה הלוואת קבלן, אבל בפועל מדובר על הלוואה של הבנק לקבלן שעוברת ללקוח לצורך מימון הרכישה. הקבלן בעצם לוקח כסף מכיס אחד ומקבל כסף בכיס השני. תזרימית אין כלום, בפועל יש מכירת דירה. 

הרוכשים בהיי. הם שילמו בפועל 100 אלף שקל ואת שאר הכסף הם צריכים לשלם עוד 3-5 שנים. האם יהיה להם כסף עוד 3-5 שנים? אלוהים גדול. 

בקיצור, כולם עובדים על כולם. רבים יכולים להגיע לדירה היום, גם אם אין להם עזרה מההורים ומה עם הסיכון? מבחינת הבנק זה עדיין לא מעניין - כשאלפים רוכשים דירה מדי חודש - הבנק יכול להרשות לעצמו להתעלם מכמה מאות כאלו. מבחינת הקבלן זה מצוין, אם כי, אם הרוכשים לא יקנו בסוף, תהיה בעיה. אבל אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות, הקבלנים לא אמורים להיפגע.

והרוכשים? הם בעצם קונים אופציה לרכישת דירה על אמת עוד 3-5 שנים. אם המחירים יעלו הם ינצלו את האופציה. אם המחירים ירדו יכול להיות שיהיה להם שווה לאבד את ה-5% ולא לקנות את הדירה. אם המחירים ירדו גם הקבלנים יהיו בצרות וזה יחלחל לבנקים, אבל כיום כולם אופטימיים, הם שכחו שהמחירים יכולים גם לרדת. 

בתרחיש של הריבית הנוכחית ואפילו נמוכה יותר ותחת עליית מחירי דירות כמו המדד, העסקאות של רכישת דירה בלי הון הם חרב פיפיות - הן נראות נהדרות בהתחלה, הן אסון בהמשך. הגרלה של דירה בהנחה ובהתאמה גם מימון של 100% זה גם לגיטימי וגם התנהלות עסקית נכונה. אבל עסקאות של מימון-הלוואה שהופכת להון עצמי היא מאוד מסוכנת.