איך לקנות קרקע בשליש מחיר בשכונת המשתלה?

נתנאל מניבים זכתה במכרז 'דירה להשכיר' של רשות מקרקעי ישראל ודירה להשכיר, לרכישת זכויות חכירה במגרשים במתחם המשתלה בתל אביב. הפרויקט, הכולל 36 יחידות דיור, יוקם במסגרת תוכנית לשכירות ארוכת טווח ויכלול גם דירות למכירה בשוק החופשי. 

חלוקת הדירות

מתוך 36 הדירות, 11 יחידות ייועדו למכירה בשוק החופשי, ו-25 הדירות הנותרות יושכרו לתקופה של לפחות 20 שנה. 25% מהדירות להשכרה יהיו במחיר מפוקח ויועברו לזכאים על פי קריטריונים שנקבעו במכרז, בעוד שהשאר יושכרו בשוק החופשי. מועד סיום בניית הפרויקט נקבע ל-60 חודשים ממועד הזכייה במכרז, כאשר החברה תהיה רשאית, בסיום תקופת ההשכרה, למכור את זכויותיה בדירות או במתחם כולו.

תמורת הזכייה במכרז - הנחה משמעותית 

החברה תשלם עבור זכויות החכירה סך של כ-15.5 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, עבור מרכיב הקרקע בלבד, בנוסף להוצאות פיתוח בסך כ-900 אלף ש"ח. התשלומים ישולמו בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו במכרז – 30% מהתמורה לאחר 90 ימים , והשאר ישולם על פני 24 חודשים. את המימון להקמת הפרויקט תשיג החברה ממקורות עצמיים או באמצעות מימון חיצוני ממוסדות פיננסיים.

ומכאן שבסה"כ תשלם נתנאל על הקרקע והפיתוח 16.4 מיליון שקל, עלות קרקע של 450 אלף שקל לדירה. כמובן שיש עלויות נוספות - הקמת הבניינים, מסים ורווח יזמי, אך באזורי הביקוש עלות הקרקע מהווה מעל 50% מהעלות הכוללת. המחיר הכלכלי של קרקע ליחידית דיור במשתלה הוא במינימום 1.3-1.6 מיליון שקל. נתנאל מקבלת הטבה ענקית מהמדינה בזכות הייעוד של חלק מהדירות לדיור להשכרה ארוכת טווח. אבל חשוב להדגיש - כ-11 דירות ימכרו בשוק החופשי, כ-20 דירות יושכרו במחיר מלא בשוק החופשי ו-5 דירות בלבד יינתנו במחיר מפוקח.  

בשביל 5 דירות בהנחה, משרד השיכון והבינוי מוכן לתת הנחת ענק לנתנאל. נתנאל תצליח לבנות דירות בהנחה משמעותית בשל ההנחה בקרקע ובזכות רווח היזמות. היא בעצם תצליח לבנות דירות בהנחה משוקללת של לפחות 25%-30% מהערך האמיתי- הכלכלי של הדירות. 

רווח כזה שמחולק ב-20 שנה שקול לכ-1.2-1.5% לפחות בשנה הוא הפיצוי על שכר דירה מעט נמוך על מספר קטן של דירות. בהינתן שהחברה מוכרת 11 דירות מתוך 36 ו-20 דירות היא משכירה במחיר מלא, יש כאן רווח כפול לנתנאל. זו עסקה טובה לנתנאל, זו לא עסקה טובה למדינה. 
 

שכונת המשתלה - מחירים ומגמות

שכונת המשתלה בצפון תל אביב בין צהלה לרמת השרון נחשבת איכותית ויקרה. הנה עסקאות בשכונה בחודשים האחרונים:

• באוגוסט 2024 נמכרה דירת 4 חדרים ברחוב פרנץ קפקא 4, בשטח של 101 מ"ר, במחיר של 4,550,000 ש"ח.
• בספטמבר 2024 נמכרה דירת 4 חדרים ברחוב משה וילנסקי 45, בשטח של 100 מ"ר, במחיר של 4,750,000 ש"ח.
• באוקטובר 2024 נמכרה דירת 4 חדרים ברחוב משה וילנסקי 43, בשטח של 100 מ"ר, במחיר של 4,600,000 ש"ח.
• באוגוסט 2024 נמכרה דירת 5 חדרים ברחוב לוין קיפניס 1, בשטח של 121 מ"ר, במחיר של 4,300,000 ש"ח.
• בספטמבר 2024 נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב סשה ארגוב 15, בשטח של 69 מ"ר, במחיר של 3,715,000 ש"ח.
• באוקטובר 2024 נמכרה דירת 4 חדרים ברחוב משה וילנסקי 35, בשטח של 105 מ"ר, במחיר של 4,350,000 ש"ח.