בעקבות החלטת לאומי: מזרחי והפועלים פנו ליזמים הגדולים; יגדילו נתח בשוק המשכנתאות?

ההחלטה של בנק לאומי להפסיק את מבצעי המימון 20/80 מעוררת בימים האחרונים שיח ער בעולם הנדל"ן. ראשי הבנקים הגדולים, פועלים ומזרחי טפחות, החלו בשיחות עם היזמים הגדולים של לאומי כדי להבין מה הם מתווכנים לעשות. חלק מהיזמים עימם שוחחנו הבהירו כי במידה וחלק מהבנקים הגדולים ימשיכו בשיתוף הפעולה בנוגע להלוואות הקבלן, הם יקבלו עדיפות על פני לאומי. המטרה של שני הצדדים ברורה: הבנקים רוצים להגדיל את הנתח והיזמים לקבל תנאים טובים יותר.

המשקיעים יברחו?

על פי הערכת היזמים, ההחלטה החדשה של לאומי תוציא משקיעים רבים, חלקם לקוחות קבועים בבנק לאומי, מהשוק. חלק מהיזמים מחלקים את הכסף שלהם בצורה זו או אחרת בין הפרויקטים השונים. הם מעבירים ליזם 10% או 20% ממחיר הדירה וממתינים. לרוב המשקיעים יש סכומים גבוהים. "נניח שמשקיע בא לרכוש 5 דירות, 12-13 מיליון שקל, הוא מחזיק ביד הון עצמי של 10-15 מיליון שקל. בפועל, הוא שם 10% מהכסף, 1-2 מיליון שקל, ואת השאר הוא משקיע ומייצר רווח עבור הכסף, בזמן שאנחנו משלמים את הריבית. זה משתלם לו", הסביר אחד היזמים בשיחה עם ביזפורטל. דירות בחריש (איציק יצחקי) על השאלה כמה אחוז מרוכשי הדירות הם משקיעים הוא התקשה לענות, אך העריך בזהירות כי בפרויקטים מסוימים המספר עלול להגיע לשליש מהרוכשים, כשהזוגות הצעירים מהווים את הפלח הגדול ביותר והזוגות הוותיקים את הפלח הנמוך ביותר, משום שהם מגיעים בדרך כלל אחרי מכירת דירה והון עצמי גבוה (לכן, הרבה פעמים הם ישלמו מחיר נמוך יותר). בואו נראה מה קרה כאן בשנה האחרונה במספרים: רכישות המשקיעים ברבעון השני של השנה עמדו לפי נתוני האוצר על 3,829 דירות - גידול של 45.3% בהשוואה לרמת השפל ברבעון השני אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם נרשם גידול של 6.7%. לפי הנתונים, שיעור הדירות החדשות בסך רכישות המשקיעים רושם עליות חדות מאז פרוץ המלחמה עד לרמת שיא של 51% ברבעון השני, כשלהערכת האוצר מה שגרם לכך הוא מבצעי המימון של הקבלנים. אחרי השפל, מבצעי הקבלנים העלו את הביקוש. רכישות משקיעים (נתוני האוצר) לקחנו גם את מספר הדירות שנמכרו על הנייר ובדקנו. מספר הדירות שנמכרו על הנייר היה 5,500 ברבעון השני של השנה, - הכי הרבה מאז דצמבר 2021. אז, המשקיעים נהרו למשרדי המכירות לפני שמס הרכישה התעדכן ל-8% - אז נמכרו 5,000 דירות תוך חודשיים. למעשה, לולא "הטבת המס" היינו רואים נתונים טובים יותר היום מאשר בתקופה ההיא. אפשר לראות את העלייה הדרגתית ברכישות המשקיעים בחודשים האחרונים. ברבעון השני המשקיעים היוו 16.3%, אחוז יותר לעומת הרבעון המקביל. הפרסום של בנק ישראל, לפיו נתח המשכנתאות הנדחות, המכונות "בולט" ו"בלון" ומשמשות כהלוואת הקלן הידועות, שבר שיאים באוקטובר ועמד על כ־16%, הוא זה שהוביל למהלך.

אז למה בנק לאומי מקטין את הנפח?

"בשנתיים האחרונות הגדיל בנק לאומי משמעותית את נתח השוק שלו בתחום המשכנתאות, הוא ובנק המזרחי-טפחות, לפי ההערכות, מחזיקים בכ-30% מהשוק. זה מלמטה וזה מלמעלה", אומר שייקה נפחא, יזם ומנכ"ל חברת סלעית נדל"ן. "התחרות בין הבנקים בשוק המשכנתאות בשנים האחרונות מובנת. מדובר בתחום מאד רווחי וכאשר יש עליה בביקושים למשכנתאות, הרווח גדל והדברים באים לידי ביטוי בדיווחים הפנטסטיים לבורסה. "יש לציין שיש כבר בנקים שניצלו את החלטת בנק לאומי להוריד את הרגל מהגז ופנו ליזמים בהצעות אטרקטיביות כדי להגדיל את הנתח שלהם בשוק המשכנתאות. המשמעות האופרטיבית להערכתי היא שבחודשים הקרובים תגבר במידת מה התחרות בין הבנקים כאשר כל אחד מהם יעשה לעצמו את החשבון בהתייחסו מחד לאזהרת בנק ישראל אבל גם ההזדמנות העסקית שהיא טומנת בחובה". על השאלה האם יש הצדקה לחששות שמעלה בנק ישראל בפני הבנקים אמר: "הבנקים מאשרים הלוואות כאלה אחרי שניתחו את כל העסקה. מדובר בבנק שהחליט ללוות פרויקט אחרי שניתח אותו לפני ולפנים ולכן מתן המימון לרוכש אינה מנותקת מניתוח הפרויקט. בנוסף, בטרם אישור תנאי המימון האלה, הבנקים בודקים מראש את הרוכש ומוודאים את יכולתו להשלים את העסקה בסוף התקופה ולקראת קבלת המפתח".

"ביטול המבצעים ירתיע ויבריח משקיעים"

עמיר שאלתיאל, בעלי קבוצת אלדר, מסר: "ביטול מבצעי הקבלנים עלול להוביל לקיפאון עמוק בענף הנדל"ן, שממילא מתמודד עם תקופה מאתגרת במיוחד. בסביבת ריבית גבוהה וחוסר ודאות כלכלית שמלווה את המשק הישראלי לאור המשך המלחמה למעלה משנה, הפסקת המבצעים תכביד עוד יותר על הרוכשים, שיתקשו לעמוד בתנאי התשלום המחמירים. מכירות הדירות החדשות יצנחו, קבלנים רבים יעמדו בפני קריסה, ופרויקטים ייעצרו.  "נוסף לכך, ביטול המבצעים ירתיע ויבריח משקיעים, שיחפשו הזדמנויות נוחות יותר בענפים אחרים או לחלופין בהזדמנויות נדל״ן בחו״ל, דבר שיחליש עוד יותר את הענף והמשק כולו. יציאתם של המשקיעים משוק הנדל"ן תחריף עוד יותר את המשבר החמור בהיצע הדירות להשכרה, מה שיביא לעלייה דרסטית נוספת במחירי השכירות מרקיעי השחקים והעמסה על יוקר המחיה שמשפיעה ישירות על כל אזרח. "ענף הנדל"ן, שהוכיח עצמו כקטר הכלכלי המרכזי של המשק, עלול להפוך מגורם מניע למקור חולשה. נדרש שיתוף פעולה דחוף בין המדינה, הבנקים והיזמים למנוע משבר עמוק שיפגע בכלכלת ישראל".