שוק הנדל"ן בדרך לעליות או לירידות? הנתונים שמלמדים על מגמה חדשה

האם מחירי הדיור בדרך לירידה, האם נראה התייצבות בחודשים הבאים או שמא עלייה בחודשים הקרובים?  הירידה במדד מחירי הדירות על פי הלמ"ס, מספקת לנו תובנה אחת ברורה - הנתונים לא אמינים (וזה לא חדש) ותובנה נוספת - אם אנחנו נשענים על הנתונים האלו כי הם "האורים והתומים" לשוק כולו, אחרי הכל מדובר בלמ"ס שהיא הגוף שאחראי על הנתונים, אז יש שינוי מגמה. שינוי מגמה שלא נראה בשטח, אבל זה מה שרואים בלמ"ס.

דירות חדשות (איציק יצחקי)

שינוי מגמה?

לאחרונה פרסמנו כאן כי רשות המסים הודיעה לקבלנים כי כבר בשבועות הקרובים הקרובים, אולי כבר עד סוף החודש, הם יחויבו בדיווח על הטבות מימון. הדבר עשוי סוף סוף להביא למאגר נתונים שממנו הלמ"ס תשאב את נתוני ההנחות, תעריך אותם ותשקלל במחירי הדירות והעסקאות. הבעיה היא "שהסוסים כבר ברחו מהאורווה". הלמ"ס בנתונים הלא נכונים ולא מחושבים שלה גרמה להקפצה של מחירי הדירות באמת. איך זה קרה? היא סיפקה נתונים שמראים על עליות מחירים, אבל הם היו בלי חישובי הנחות (בלי להתייחס להטבה מימונית של 5% ויותר בעסקאות של שלם היום 10%-20% ואת היתרה בסוף). הגישה הלא מקצועית הזו הביאה לעליות במדד ואז בהמשך לביקורת שלנו, הלמ"ס הודיעה על שינוי צפוי, רק זה יהיה רק בשנה הבאה. בינתיים אנשים ראו את המחירים על פי הלמ"ס בעלייה וירדו מהגדר וקנו דירות והעלו בעצמם את המחירים. 

חלק מהיזמים בטוחים, אולי בצדק, שירידה של 0.1% במדד עדיין לא מבשרת על שינוי מגמה. זה נכון, אבל זה לא מה שצריך להדאיג אותם: ברבעון הראשון, מחירי הדירות עלו בקצב ממוצע של 1% בחודש, כלומר קצב דו ספרתי, 12% בשנה. מאז, קצב העלייה התמתן. אם קצב העלייה היה נשמר, חודש חריג אחד עדיין לא היה מבשר על מגמה, אבל העובדה שמאז הנתונים שפורסמו בחודש יוני-יולי אנחנו רואים התמתנות בקצב העלייה, ייתכן מאוד שהדבר מעיד על עצירה מסוימת. לא בטוח שעל ירידה, אבל בהחלט על התמתנות. 8% השנה זה עדיין יעד בהחלט ריאלי, אבל אם המגמה של המשך הירידה תימשך אנחנו נהיה באזור ה-6%. 

מחירי דירות ומלחמה

מלבד מלחמת יום הכיפורים, שאחריה נרשמה ירידה במחירי הנדל"ן, מלחמות "עושות טוב" לשוק הנדל"ן - הן גורמות להאצה בתשתיות ובנייה ובמקביל ל"מצב הרוח" החיובי בעם מחירי הדירות עולות. לא בטוח מה יהיה הפעם, אחרי הכל, אנחנו לא בסיבוב מלחמה קצר, אנחנו במלחמה שמבחינות רבות קשה יותר ממלחמת יום כיפור. 

הקצב מתמתן. השינוי במחירי שוק הדירות (למ"ס)

האם זה רק תיקון?

המדד של שמאי המקרקעין אוהד דנוס אמנם לא סוקר בצורה רחבה את מחירי הדיור כמו הלמ"ס, אבל הוא בהחלט מעניק תמונה טובה על שוק הדיור. לפי דנוס, ברבעון השלישי, כלומר בין יולי לספטמבר, נצפתה עליה בשיעור של 1.2% במחיר הממוצע, זאת לעומת הרבעון שקדם לו. לפי הנתונים האלה, שכאמור מתמקדים בדירה ממוצעת, העלייה היא מעט גבוהה יותר מהנתונים שהציג הלמ"ס. בדקנו את העלייה הממוצעת במחירי הדירות לעומת המצב לפני שנה ודנוס מצביע על עלייה של 6.2%. כלומר, גם כן לא רחוק מנתוני הלמ"ס. 

• דניה סיבוס נגד הלמ"ס: מדד תשומות הבנייה שגוי וגורם נזק
• ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם

דנוס מזכיר כי היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש ספטמבר עמד על כ- 8.5 מיליארד שקל - גבוה בכ-55% ביחס לחודש ספטמבר 2023. הנתון הזה חשוב מאוד, משום שהוא משקף שינוי ביחס למצב לפני המלחמה. אז מצד אחד, הציבור חוזר לקנות דירות ויורד מהגדר. זו עדיין לא התפרצות ביקושים היסטרית, אבל בהחלט מעיד על מגמה. מצד שני, אנחנו רואים התמתנות במחירים. המגמה הזו נמשכה גם באוקטובר.

כל זה מביא אותנו למסקנה שאולי השוק מתחיל למצוא את נקודת שיווי המשקל בין ביקוש להיצע. אם נראה התייצבות במחירים בחודשים הקרובים, אפשר יהיה להניח שהיה מדובר בתיקון. אחרי 4 שנים של חוסר שקט: קורונה, רפורמה משפטית, מבצעים ומלחמה - אולי זה הזמן של שוק הדיור לנוח קצת. לפחות עד האירוע הבא.