המדינה חילקה 49 קרקעות לבניית צמוד קרקע בדימונה. כמה זה עלה?

רמ"י אוהבת את דימונה. כל כך אוהבת, עד שהיא לא מפסיקה לשווק לציבור וליזמים מגרשים. היא מאמינה מאוד בפיתוח, בעיקר בחלק המזרחי שלה. גם המדינה מאמינה בה והיא בונה תחנת רכבת נוספת באזור.

שכונת השחר היא הלהיט התורן בחודשים האחרונים, לשם גם תגיע הרכבת. מי היה מאמין שמחירי הדירות של 3 חדרים באזור יגיעו ל-1.2 מיליון שקל ואפילו צפונה בחלק מהמקרים, אחרי שרק לפני פחות משנתיים מכרו את אותם דירות ב-900-950 אלף שקל. זה נראה כמו עלייה קלה, אבל באחוזים, מדובר ב-26% וצפונה. 13-14 אלף שקל למ"ר זה כבר לא מחיר מפתיע. זה המחיר. צמודי קרקע עולים סביב 2.1 מיליון שקל וצפונה בשכונות החדשות. גם במכרז הנוכחי, בשכונת אריאל שרון, שתמוקם בכלל בחלק הצפון מערבי ולא המזרחי, המחירים אמורים להיות דומים. השכונה הזאת נתמכת מאוד על ידי ראש העירייה בני ביטון, יש בה 424 דונם שמהם קצת פחות מרבע יוקצה למגורים והשאר לתשתיות ושטחים פתוחים.

דימונה קיבלה יתרון נדל"ני משמעותי במלחמה הזאת - יש בה, עובדתית, פחות טילים מאשר בערים סמוכות יותר לעזה. זו אולי הסיבה שרמ"י מרשה לעצמה להמשיך לשווק קרקעות באזור.

הנה כך, מכרז לבניית 49 צמודי קרקע הסתיים אתמול עם הודעות הזכייה. לפני שנגיע למספרים, מילה על המכרזים האלה: המדינה משווקת יחידת צמודי קרקע במחיר נמוך, לשטח של כחצי דונם. בשטח כזה במרכז הארץ, בונים 2 וילות. ב-600 מ"ר אחרי הפקעות, בונים גם שלוש. לא ברור למה המדינה לא מנסה לשנות את זכויות הבנייה ולחטוא פעמיים: פעם אחת על כך שהיא שמנהל התכנון לא משנה את התמהיל ובונה לגובה במקום לרוחב, ופעם שנייה שהמדינה מחלקת קרקעות גדולות מדי במקום להגדיל את ההיצע. יספרו לכם שאלה זכויות הבנייה, שתכנון דורש זמן. זה נכון, אבל אפשר היה להימנע מחלוקת קרקעות גדולות כל כך בעזרת חשיבה נכונה. את הנעשה אין להשיב ולכן נתמקד במה שיש.

• דימונה, כפר סבא, ראשל"צ ובית שמש בפנים: נפתחה ההגרלה של דירה בהנחה
• מאילת ועד יהוד: בדיקה - השכונות שבהן ייבנו דירות במסגרת דירה בהנחה

לפני שנדווח מה המחירים והאם זה משתלם, ראוי להזכיר: חיילי מילואים ובני המקום קיבלו עדיפות במכרז הזה. אז כמה עולה קרקע? ובכן, מחירי הקרקעות במכרז נעו בין 55-70 אלף שקל. איפה הבעיה? בפיתוח. מחירי הפיתוח גבוהים מאוד, ליתר דיוק - בערף פי 10 ממחיר הקרקע. המילואימניקים מקבלים הנחה על רכיב הקרקע, אבל מחיר הפיתוח כאן משמעותי מאוד.

המספרים נראים נמוכים מאוד. כיום, קרקעות במעגל השלישי לתל אביב נמכרות ביותר מ-2 מיליון שקל לרבע דונם, ובכל זאת - הכדאיות הכלכלית היא גבולית. נסביר: קרקע פלוס פיתוח תעלה 600-650 אלף שקל. הבעיה היא שאם צמוד קרקע נמכר סביב 2.1 מיליון שקל, זה אומר שעלות הבנייה העצמית צריכה להיות סביב 1.5 מיליון שקל. קשה לנו להאמין שבזכויות בנייה של 180 מ"ר אפשר לסיים בית במחיר נמוך מזה (מחירי העבודות נעים סביב 9,000-10,000 שקל למ"ר, זה לא מה שהיה פעם). רוצים לגור בשכונת אריאל שרון? זה אחלה, אבל דבר אחד תקחו בחשבון: כשמהוונים את הכסף שלכם, כי ייקח זמן עד שהבית יהיה מוכן, העלות יכולה להיות גבוהה משווי השוק (כלומר, ממחיר בית כיום) ולכן לא כל כך בטוח שהעסק משתלם.

מבלי לרדת לעומקם של המספרים, מדובר בכדאיות כלכלית גבולית, למרות שתנהלו הכל בעצמכם. יחד עם זאת - השאלה הבאה היא מהי האלטרנטיבה? אם תפנו לערים אחרות בסביבה, אפילו אופקים הדרומית והקרובה יותר לעזה, תגלו שהמחירים גבוהים יותר - בוודאי בבאר שבע הסמוכה. במציאות של היום, מחיר הפיתוח לא אמור להרתיע את מי שיש בידיו את ההון הראשוני והוא רוצה להגשים את החלום.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"