תרחיש האימים של הכלכלנית הבכירה לשוק הנדל"ן ולמה צריך להקשיב לה?

גלית בן נאים, סגנית ראשית לכלכלן הראשי במשרד האוצר והאחראית במשרד על תחום הנדל"ן עם דעות מוצקות וברורות על שוק הנדל"ן למגורים. היא סבורה שמבצעי ה-80-20 של הקבלנים מסתירים בעיות קשות, היא טוענת שהסיכון ברכישת דירות הוא גדול במיוחד, מזכירה שמחירי הדירות יכולים גם לרדת ואפילו ליפול ומחזירה אותנו לשנות ה-90' אז המחירים ירדו ב-25%. 

היא מדגישה כי המחירים בדרום לא זולים ומוכרים שעשו שם עסקאות בשנה האחרונה עשו זאת בהפסדים. בפודקאסט ממעוף הציפור היא נתנה את האני מאמין שלה וזה מרתק, במיוחד כי מדובר במישהי מקצועית, עניינית שמכירה את התחום עשרות שנים. מול כל מריצי הנדל"ן, כדאי לקחת פסק זמן ולקרוא או להקשיב. יש לה המלצות ברורות לרוכשי דירות. 

מבצעים שמסתירים בעיות בשוק הדירות החדשות

בן נאים פתחה את הדיון בהתייחסות למבצעי הקבלנים המפורסמים כמו "90-10" ו-"80-20", המושכים רוכשים צעירים. "על פניו זה נראה כמו פתרון נהדר," אמרה בן נאים, "אבל בפועל מדובר בבעיה כפולה: הקבלנים דוחים את קבלת התשלום, והרוכשים נכנסים לעסקאות שהם לא בטוחים שיוכלו לעמוד בהן. זו לא רק בעיה לקבלנים, אלא גם לרוכשים, שבסופו של דבר עלולים להיתקע עם התחייבות שאין להם דרך לממן".

לדבריה, ישנה מגמה ברורה של קבלנים המציעים גם "מימון עצמי" – כלומר, הם משלמים את הריבית על המשכנתא של הרוכשים עד למסירת הדירה. "לכאורה, כולם מרוויחים. אבל בפועל, הרוכשים לא תמיד מבינים שהם נכנסים לעסקאות מסוכנות מאוד. בסביבה של ריביות גבוהות, גם הקבלנים עלולים לקרוס אם המבצעים האלה לא יבשילו לעסקאות אמיתיות". מעבר לכך, היא הסבירה שבסופו של יום אותם רוכשים חתומים על המשכנתא וצרייכם להחזיר אותה., כלומר בשלב מסוים ה-20% הופך להרבה יותר גדול כי יש את המשכנתא שהקבלן אחראי על הריבית עליה. אם רוכשים את הדירה, זה מצוין, אבל אם לא, האופציה הזו הופכת לכואבת במיוחד, כאשר יש קנס גדול לשלם לקבלן. הרוכשים מפסידים הרבה כסף.

ירידות מחירים בדרום: ההשלכות על הרוכשים והמשקיעים

בדרום, בו מתקיימים רוב המבצעים, הנתונים מצביעים על מגמות מטרידות. "כבר היום אנחנו רואים שבבאר שבע ובקריית גת, משקיעים שמכרו בשנתיים האחרונות סופגים הפסדים מאוד משמעותיים" ציינה בן נאים. "זה נתון שאי אפשר להתעלם ממנו. אם פעם דרום הארץ היה מוקד משיכה למשקיעים, היום זה הפוך. אנשים מנסים למכור ונתקעים עם דירות שלא מצליחות להגיע למחיר הקנייה".

לדבריה, המצב בעייתי במיוחד עבור רוכשים צעירים. "בבאר שבע, כמעט 40% מהרוכשים הם בעלי שכר של עד 7,500 שקל לחודש. מדובר באנשים שלוקחים על עצמם סיכון פיננסי אדיר. גם אם הם מצליחים לקחת משכנתא, לא בטוח שהם יעמדו בהחזרים – ובוודאי שלא בסביבת ריבית גבוהה כמו היום".

שוק היד השנייה: קריסה שקטה

אם שוק הדירות החדשות מציג לכאורה עלייה במספר העסקאות, שוק היד השנייה מתמודד עם קיפאון היסטורי. "בשוק היד השנייה אנחנו רואים ירידה משמעותית בנפח העסקאות, והנתונים מזכירים את התקופות החשוכות של האינתיפאדה השנייה," אמרה בן נאים. "זה שוק שדורש פתרונות אמיתיים, אבל כרגע הוא פשוט לא מצליח להתאושש – למרות שמדובר במוצר תחליפי לדירות החדשות".

לדבריה, הבעיה הגדולה בשוק היד השנייה היא שצעירים פשוט לא רואים בו אופציה. "המבצעים של הקבלנים גורמים לרבים ללכת על דירות חדשות, גם כשאין להם אפשרות פיננסית אמיתית לממן אותן. זה יוצר עיוות בשוק, שבו הדירות הקיימות לא זוכות לביקוש והמחירים שלהן יורדים, בעוד שבשוק החדש נוצרת בועה מסוכנת".
 

דירות על הנייר: סיכון שכולם מתעלמים ממנו

"כשאתה קונה דירה על הנייר, אתה לא קונה אופציה – אתה קונה התחייבות," הדגישה בן נאים. "רבים מהרוכשים בונים על זה שיצליחו למכור את הדירה במחיר גבוה יותר לפני המסירה, אבל הם לא מבינים שאם המחירים ירדו, הם יישארו עם התחייבות עצומה".

לדבריה, הבעיה חמורה במיוחד בדרום. "רוב הדירות שנמכרות שם היום הן על הנייר, ורבים מהרוכשים מתכוונים למכור אותן לפני המסירה. אם מחירי הדירות יירדו או שהשוק יגיע למצב של עודף היצע, הרוכשים האלה לא יצליחו למכור – והם עלולים להיתקע עם דירה שאין להם דרך לממן".
 

מלאי לא מכור ומגבלות אשראי

המלאי הלא מכור בשוק הנדל"ן הגיע לשיא של 70 אלף דירות – נתון מדאיג שמעיד על מצוקת הקבלנים. "המלאי הזה הוא פצצת זמן," אמרה בן נאים. "הקבלנים חייבים למכור את הדירות כדי לייצר תזרים מזומנים, אבל אם המבצעים שלהם לא יבשילו לעסקאות אמיתיות, הם עלולים להיקלע לחדלות פירעון".

היא ציינה כי בנק ישראל מתחיל לפעול להגבלת המבצעים המסוכנים. "יש כבר דיונים ברמת בנק ישראל ובנקים מסחריים כמו לאומי שמנסים לצמצם את הסיכונים בשוק. השאלה היא אם זה לא מאוחר מדי".
 

גל עלייה? המציאות רחוקה מהתחזיות

בן נאים התייחסה גם לאחד המיתוסים המרכזיים בשוק – גל העלייה הצפוי. "שומעים קבלנים ואנשי מקצוע שמפחידים אותנו עם נתונים על גל עלייה שיבוא בעקבות האנטישמיות בעולם, אבל המציאות רחוקה מזה," אמרה.

לדבריה, המספרים מראים אחרת. "בשנה האחרונה, מספר העולים עמד על כ-23 אלף בלבד – כשליש פחות מבשנים קודמות. רובם מגיעים ממדינות חבר העמים, ורק מיעוט קטן ממדינות מערביות. זו לא המאסה שכולם מדברים עליה".

 

"אנשים אומרים שמחירי הדירות תמיד עולים – זה פשוט לא נכון"

"חשוב להבין שהיסטורית, מחירי הדירות בישראל לא תמיד עלו. בין אמצע שנות ה-90 לאמצע שנות ה-2000, מחירי הדירות ירדו בכ-25%. זו ירידה דרמטית שרבים לא זוכרים או בוחרים להתעלם ממנה."

"התקופה בין אמצע שנות ה-90 לאמצע שנות ה-2000 הייתה מורכבת", היא מוסיפה, "זו הייתה תקופה שבה שוק הנדל"ן חווה לחצים כלכליים, עלייה חדה בהיצע לצד ביקוש מוגבל, וגם ריבית גבוהה יותר שהכבידה על משקי הבית. זה מצב שהראה ש'חוק' עליית המחירים הוא לא אבסולוטי."

"רבע מהשווי של דירה ממוצעת נמחק בעשור אחד", מזכירה בן נאים, "לדמיין היום ירידה כזו במחירים נראה כמו חלום או סיוט, תלוי בנקודת המבט שלך, אבל זה קרה. רבע מהשווי של דירה ממוצעת פשוט נעלם תוך עשור. המשמעות היא שמי שקנה דירה באמצע שנות ה-90 – סביר להניח שלא ראה רווח משמעותי על ההשקעה שלו במשך שנים רבות."

מי שקנה בשנים האחרונות ויחווה נפילה כזו בבעיה גדולה - המשכנתא שלו (75% לזוגות צעירים) עם הריבית תהיה מעל הערך של הדירה. הוא גם כך בקושי גומר את החוש, וההחזר משכנתא מכביד עליו (כשליש מהשכר), אבל אם עד כה הוא התנחם בכך שההון שלו גדל בזכות עליית ערך הדירה, זה עלול להתהפך.

 "אם רוכשים ומשקיעים נכנסים לשוק הנדל"ן מתוך הנחה שמחירי הדירות רק יעלו, הם מסכנים את עצמם. זה קרה בעבר וזה יכול לקרות שוב – במיוחד אם התנאים הכלכליים יימשכו כמו שהם היום".

"הריבית הגבוהה היום מזכירה את התקופה ההיא, והלחץ של הקבלנים למכור במחירים אטרקטיביים עשוי להוביל לעודף היצע. זה לא אותו תרחיש בדיוק, אבל יש הרבה קווי דמיון. מי שמתעלם מההיסטוריה מסתכן בכך שימצא את עצמו במצב שבו הדירה שהוא קנה ב-2 מיליון שקלים שווה 1.5 מיליון בעוד כמה שנים." 

המלצות לרוכשים: לחשוב פעמיים

בן נאים סיכמה את הדיון במסר חד לרוכשים. "אם אתם מתכוונים לקנות דירה, תבדקו היטב מול מי אתם עושים עסקים. המבצעים אולי נראים מפתים, אבל מדובר בעסקאות מסוכנות מאוד. אל תקבלו החלטות מתוך לחץ או ציפייה שהמחירים רק יעלו – ההיסטוריה הוכיחה שזה לא תמיד נכון".

לדבריה, 2025 עשויה להיות שנה מאתגרת במיוחד לשוק הנדל"ן, עם אפשרות לירידות מחירים באזורים מסוימים והמשך אי ודאות כלכלית. "הרוכשים צריכים להבין שהם נכנסים לשוק שמלא בסיכונים – וזה לא הזמן לקחת סיכונים מיותרים".