האם המחירים בפריפריה באמת יורדים? בדקנו

גלית בן נאים, סגנית ראשית לכלכלן הראשי במשרד האוצר והאחראית במשרד על תחום הנדל"ן, סיפקה תובנות מעניינות על שוק המגורים (תרחיש האימים של הכלכלנית הבכירה לשוק הנדל"ן ולמה צריך להקשיב לה?). בן נאים טוענת שיש ירידות במחירי הדירות בחלק מהערים בדרום הארץ -  "כבר היום אנחנו רואים שבבאר שבע ובקריית גת, משקיעים שמכרו בשנתיים האחרונות סופגים הפסדים מאוד משמעותיים" אמרה בן נאים. "זה נתון שאי אפשר להתעלם ממנו. אם פעם דרום הארץ היה מוקד משיכה למשקיעים, היום זה הפוך. אנשים מנסים למכור ונתקעים עם דירות שלא מצליחות להגיע למחיר הקנייה".

לדבריה, המצב בעייתי במיוחד עבור רוכשים צעירים. "בבאר שבע, כמעט 40% מהרוכשים הם בעלי שכר של עד 7,500 שקל לחודש. מדובר באנשים שלוקחים על עצמם סיכון פיננסי אדיר. גם אם הם מצליחים לקחת משכנתא, לא בטוח שהם יעמדו בהחזרים – ובוודאי שלא בסביבת ריבית גבוהה כמו היום".

הנתונים האלו מפתיעים. הקבלנים מדווחים על עליות מחירים, הדירות בפרויקטים חדשים נחטפות (אולי בגלל מבצעי 20-80), וגם בלמ"ס מיגים עליות מחירים בדרום. בפועל, התמונה הטרוגנית יותר. כשמנתחים את נתוני רשות המסים על עסקאות הנדל"ן בדרום רואים שבן נאים צודקת חלקית, אבל היא בהחלט מציגה מגמה מדאיגה בעיקר בבאר שבע. 

מבדיקה ברשומות של רשות המיסים ובמאגרים הממשלתיים ניתן לראות  כי המחירים בפריפריה הדרומית שותפים למגמה הארצית שהיא עלייה, אבל במספרים נמוכים יותר וי גם מקרים של עליית מחירים שולית בשנים האחורנות שזה בעצם הפסד ריאלי משמעותי למשקיעים. כלומר,  יש בהחלט מצב של משקיעים שהפסידו ריאלית (יש גם מצבים של הפד נומינלי), אבל זה מאוד הטרוגני - מולם יש כאלו שהרוויחו, אבל במספרים נמוכים. מה שברור הוא שבשנים האחרונות אכן המשקיעים בדרום נמצאים בסוג של מגננה.

• 3 גופים ציבוריים עם 3 נתונים שונים - אף אחד לא יודע להגיד מה היקף מבצעי המימון של הקבלנים
• תרחיש האימים של הכלכלנית הבכירה לשוק הנדל"ן ולמה צריך להקשיב לה?

מבאר שבע ועד לירוחם

נתחיל עם בירת הנגב, באר שבע, שבה המחיר הממוצע  הוא 13 וחצי אלף שקל למטר. נמכרו בה כ-2500 דירות בשנה אחרונה - ניתן לראות שרמות המחירים בעסקאות אלו נשארו במצב סטטי ואפילו ירדו קצת. דירה ממוצעת של 4 חדרים עם מרפסת כ-100 מטר שנרכשה ב-2020 בכ-1.16 מיליון שקל היום שווה סכום דומה.

ברחוב עוזיה המלך 5 שבבאר שבע, נמכרה בחודש שעבר דירת 3 חדרים , 40 מ"ר בקומה ראשונה בסכום של 860 אלף שקל לאחר שנרכשה במאי 2018 ב-805 אלף שקל. מדובר על עלייה של 6% ב-6.5 שנים.

ברחוב שאול המלך 4 נמכרה לאחרונה דירה ב-825 אלף שקל, כשלפני כמעט עשור נרכשה ב-650 אלף שקל. כשמחשבים תשואה שנתית מקבלים כ-2% בשנה. זה הפסד ריאלי. הפסד גדול יורת היה לרוכשים ברחוב מילוס שקנו דירה ב-600 אלף שקל לפני כעשור ומכרו כעת ב-665 אלף שקל. רווח נומינלי של כ-1% בשנה, הפסד ריאלי של כ-15%-20% לאורך התקופה.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לגבי באר שבע אפשר לומר באופן נחרץ שהמשקיעים בה בעשור האחרון השיגו תשואות נמוכות במיוחד, במקרים רבים אפילו הפסידו סכומים משמעותיים. 

עברנו לקרית גת. כאן התמונה מורכבת. הבנייה המאוד רחבה באזור כרמי גת, יצרה היצע גדול, ולמרות הביקוש הגדול, המחירים היו  בשליטה. ברחבי העיר עש עסקאות רבות, אבל קשה לקבוע מגמה מבחינת המשקיעים - יש מצבים שהמשקיעים לא הרוויחו בעסקאות בשנים האחרונות, אבל יש מקומות שהרווחים היו משמעותיים. מול רווח נמוך של 4% למשקיעים במשך שנתיים בעסקה ברחוב השופטים, תמצאו גם רווח של 60% ב-5 שנים ברחוב צה"ל.

ונעבור לדימונה - שמשקפת מחיר ממוצע של 9,700 למטר, מחיר הממוצע לקניית דירה הוא כמיליון שקל עם תשואה על שכירות של 2,200 שקל כלומר 2.2%. בקצב מכירות של כ-600 דירות השנה, מחירי הדירות עלו בממוצע מ-700 אלף שקל ב2020 לכמיליון שקל כעת.

ברחוב הרצל 34, נמכרה דירת 2 חדרים ב-485 אלף שקל לאחר שנרכשה בשנת 2021 ב-420 אלף שקל, כלומר עלייה של 15% ב3 שנים. בנוסף, ברחוב הסנהדרין 14, נמכרה דירה בחודש שעבר ב-550 אלף שקל לאחר שנרכשה באפריל 2019 ב-260 אלף שקל.עלייה של 111% ב5.5 שנים.

דימונה, קרדיט - רשתות חברתיות

בירוחם, בה כ-12 אלף תושבים, מחיר דירה ממוצעת הוא מיליון שקל - מחיר ממוצע למטר של 7,700 שקל.   דירה ברחוב בורנשטיין צבי 510 - נמכרה בספטמבר השנה ב-465 אלף שקל לאחר שנרכשה לפני כעשור ב-2014 ב430 אלף שקל - עלייה מינורית של פחות מ-1% בשנה.

  אופקים - פנינת המשקיעים?

בעיר שהוגדרה בדצמבר 2023 על ידי רמ"י בתור "אחד היעדים החשובים של הרשות" נמצא כי מחיר ממוצע של דירה ממוצעת הוא 1.6 מיליון שקל עם מחיר למטר של 13.6 אלף שקל.   לצורך ההשוואה, ב-2020 דירה ממוצעת באופקים הייתה שווה 1.1 מיליון שקל - כלומר עלייה כללית של כחצי מיליון ב-5 שנים. ובצורה אחרת עליית ערך של 10% בשנה - לא רע.

ברחוב צאלון 8 שבעיר - נמכרה דירת גן בשטח של 135 מ"ר ב-1.69 מיליון שקל , לאחר שנרכשה ביוני 2016 ב-950 אלף שקל. עלייה של 77% ב-8 שנים.

ברחוב הרב חורי 4 - נמכרה דירה בחודש שעבר ב-685 אלף שקל לאחר שנרכשה במרץ 2022 ב-560 אלף שקל , כלומר , עלייה של 22% בשנתיים. דרך אגב - אותה דירה נמכרה ביוני 2014 ב-280 אלף שקל, אם מסתכלים על העסקה מקצה לקצה ב-10 שנים העלייה הייתה של 240%, פי 2.4 על הכסף.