האם המחירים בפריפריה באמת יורדים? בדקנו
גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי באוצר מדברת על ירידה במחירי הדירות בדרום - מצד שני, הקבלנים והנתונים של הלמ"ס מראים עלייה - בדקנו מה המצב בשטח
גלית בן נאים, סגנית ראשית לכלכלן הראשי במשרד האוצר והאחראית במשרד על תחום הנדל"ן, סיפקה תובנות מעניינות על שוק המגורים (תרחיש האימים של הכלכלנית הבכירה לשוק הנדל"ן ולמה צריך להקשיב לה?). בן נאים טוענת שיש ירידות במחירי הדירות בחלק מהערים בדרום הארץ - "כבר היום אנחנו רואים שבבאר שבע ובקריית גת, משקיעים שמכרו בשנתיים האחרונות סופגים הפסדים מאוד משמעותיים" אמרה בן נאים. "זה נתון שאי אפשר להתעלם ממנו. אם פעם דרום הארץ היה מוקד משיכה למשקיעים, היום זה הפוך. אנשים מנסים למכור ונתקעים עם דירות שלא מצליחות להגיע למחיר הקנייה".
לדבריה, המצב בעייתי במיוחד עבור רוכשים צעירים. "בבאר שבע, כמעט 40% מהרוכשים הם בעלי שכר של עד 7,500 שקל לחודש. מדובר באנשים שלוקחים על עצמם סיכון פיננסי אדיר. גם אם הם מצליחים לקחת משכנתא, לא בטוח שהם יעמדו בהחזרים – ובוודאי שלא בסביבת ריבית גבוהה כמו היום".
הנתונים האלו מפתיעים. הקבלנים מדווחים על עליות מחירים, הדירות בפרויקטים חדשים נחטפות (אולי בגלל מבצעי 20-80), וגם בלמ"ס מיגים עליות מחירים בדרום. בפועל, התמונה הטרוגנית יותר. כשמנתחים את נתוני רשות המסים על עסקאות הנדל"ן בדרום רואים שבן נאים צודקת חלקית, אבל היא בהחלט מציגה מגמה מדאיגה בעיקר בבאר שבע.
- כל הכותרות
מבדיקה ברשומות של רשות המיסים ובמאגרים הממשלתיים ניתן לראות כי המחירים בפריפריה הדרומית שותפים למגמה הארצית שהיא עלייה, אבל במספרים נמוכים יותר וי גם מקרים של עליית מחירים שולית בשנים האחורנות שזה בעצם הפסד ריאלי משמעותי למשקיעים. כלומר, יש בהחלט מצב של משקיעים שהפסידו ריאלית (יש גם מצבים של הפד נומינלי), אבל זה מאוד הטרוגני - מולם יש כאלו שהרוויחו, אבל במספרים נמוכים. מה שברור הוא שבשנים האחרונות אכן המשקיעים בדרום נמצאים בסוג של מגננה.
מבאר שבע ועד לירוחם
נתחיל עם בירת הנגב, באר שבע, שבה המחיר הממוצע הוא 13 וחצי אלף שקל למטר. נמכרו בה כ-2500 דירות בשנה אחרונה - ניתן לראות שרמות המחירים בעסקאות אלו נשארו במצב סטטי ואפילו ירדו קצת. דירה ממוצעת של 4 חדרים עם מרפסת כ-100 מטר שנרכשה ב-2020 בכ-1.16 מיליון שקל היום שווה סכום דומה.
ברחוב עוזיה המלך 5 שבבאר שבע, נמכרה בחודש שעבר דירת 3 חדרים , 40 מ"ר בקומה ראשונה בסכום של 860 אלף שקל לאחר שנרכשה במאי 2018 ב-805 אלף שקל. מדובר על עלייה של 6% ב-6.5 שנים.
ברחוב שאול המלך 4 נמכרה לאחרונה דירה ב-825 אלף שקל, כשלפני כמעט עשור נרכשה ב-650 אלף שקל. כשמחשבים תשואה שנתית מקבלים כ-2% בשנה. זה הפסד ריאלי. הפסד גדול יורת היה לרוכשים ברחוב מילוס שקנו דירה ב-600 אלף שקל לפני כעשור ומכרו כעת ב-665 אלף שקל. רווח נומינלי של כ-1% בשנה, הפסד ריאלי של כ-15%-20% לאורך התקופה.
לגבי באר שבע אפשר לומר באופן נחרץ שהמשקיעים בה בעשור האחרון השיגו תשואות נמוכות במיוחד, במקרים רבים אפילו הפסידו סכומים משמעותיים.
עברנו לקרית גת. כאן התמונה מורכבת. הבנייה המאוד רחבה באזור כרמי גת, יצרה היצע גדול, ולמרות הביקוש הגדול, המחירים היו בשליטה. ברחבי העיר עש עסקאות רבות, אבל קשה לקבוע מגמה מבחינת המשקיעים - יש מצבים שהמשקיעים לא הרוויחו בעסקאות בשנים האחרונות, אבל יש מקומות שהרווחים היו משמעותיים. מול רווח נמוך של 4% למשקיעים במשך שנתיים בעסקה ברחוב השופטים, תמצאו גם רווח של 60% ב-5 שנים ברחוב צה"ל.
ונעבור לדימונה - שמשקפת מחיר ממוצע של 9,700 למטר, מחיר הממוצע לקניית דירה הוא כמיליון שקל עם תשואה על שכירות של 2,200 שקל כלומר 2.2%. בקצב מכירות של כ-600 דירות השנה, מחירי הדירות עלו בממוצע מ-700 אלף שקל ב2020 לכמיליון שקל כעת.
ברחוב הרצל 34, נמכרה דירת 2 חדרים ב-485 אלף שקל לאחר שנרכשה בשנת 2021 ב-420 אלף שקל, כלומר עלייה של 15% ב3 שנים. בנוסף, ברחוב הסנהדרין 14, נמכרה דירה בחודש שעבר ב-550 אלף שקל לאחר שנרכשה באפריל 2019 ב-260 אלף שקל.עלייה של 111% ב5.5 שנים.
דימונה, קרדיט - רשתות חברתיות
בירוחם, בה כ-12 אלף תושבים, מחיר דירה ממוצעת הוא מיליון שקל - מחיר ממוצע למטר של 7,700 שקל.
דירה ברחוב בורנשטיין צבי 510 - נמכרה בספטמבר השנה ב-465 אלף שקל לאחר שנרכשה לפני כעשור ב-2014 ב430 אלף שקל - עלייה מינורית של פחות מ-1% בשנה.
אופקים - פנינת המשקיעים?
בעיר שהוגדרה בדצמבר 2023 על ידי רמ"י בתור "אחד היעדים החשובים של הרשות" נמצא כי מחיר ממוצע של דירה ממוצעת הוא 1.6 מיליון שקל עם מחיר למטר של 13.6 אלף שקל.
לצורך ההשוואה, ב-2020 דירה ממוצעת באופקים הייתה שווה 1.1 מיליון שקל - כלומר עלייה כללית של כחצי מיליון ב-5 שנים. ובצורה אחרת עליית ערך של 10% בשנה - לא רע.
ברחוב צאלון 8 שבעיר - נמכרה דירת גן בשטח של 135 מ"ר ב-1.69 מיליון שקל , לאחר שנרכשה ביוני 2016 ב-950 אלף שקל. עלייה של 77% ב-8 שנים.
ברחוב הרב חורי 4 - נמכרה דירה בחודש שעבר ב-685 אלף שקל לאחר שנרכשה במרץ 2022 ב-560 אלף שקל , כלומר , עלייה של 22% בשנתיים. דרך אגב - אותה דירה נמכרה ביוני 2014 ב-280 אלף שקל, אם מסתכלים על העסקה מקצה לקצה ב-10 שנים העלייה הייתה של 240%, פי 2.4 על הכסף.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
18.הדירה ברח' עוזיהו בבאר שבע שופצה לאחר שנרכשה ב-2018אנונימי 11/12/2024 14:25הגב לתגובה זו0 0אז בעצם המוכר הפסיד בעסקה. באופן כללי, רוב הדירות הישנות עוברות שיפוצים שמפחיתים את התשואה בפועל בעסקאות שצוינוסגור
-
17.עליה בכמות המשכנתאות בפיגור שלא תגידו שלא הזהירו אתכםדליה 11/12/2024 11:46הגב לתגובה זו0 0אחרי שנה וחודשיים של מלחמה ואחרי שבנק ישראל אפשר לדחות תשלומי משכנתא למשך 9 חודשים בסהכ בתקופה הזאת, מתחילות הבעיות לצאת החוצה ובענק. כואב הלב לגלות שגם בדירות הזולות עד 1.2 מיליון וגם בדירות ברמה של עד 2 עד 2.5 מיליון יש עליה גדולה בכמות הפיגורים מעל 90 יום.סגור
-
16.ההשוואה של תפוח מול תפוח אן כדי לעזור לקבלנים? (ל"ת)דליה 11/12/2024 11:38הגב לתגובה זו0 0סגור
-
15.ממשלות ישראל צריכות לשבת בכלא על יוקר המחייה ההזוי בישראלעד 08/12/2024 09:01הגב לתגובה זו3 0בישראל. דאגו לא לבנות כדי שהמחירים יגיעו לרמות הזויות. דירה צריכה לעלות לא יותר מ 750 אלף בפריפריה אבל כל המושחתים בכנסת בעלי נדל"ן לכן דאגו שהמחירים לא ירדו אלה רק יעלו.סגור
-
14.בקרוב הבלוף הגדול מתפוצץ ונחשףרק 95/5 נמכר 07/12/2024 21:28הגב לתגובה זו5 1אי אפשר למכור כלום כרגעסגור
- טען עוד
-
13.בבאר שבע יש ביקוש במגדלים החביבים על הסטודנטים (ל"ת)חיים 07/12/2024 21:18הגב לתגובה זו1 4סגור
-
12.בקריות יש ביקושים המיוחד ליד הים קרית יםאופיר 07/12/2024 19:54הגב לתגובה זו1 4רח יוספטל המתחדש לכל אורכו וכל האזורסגור
-
11.היום לא צריך להיות גאון כלכלישלומי 07/12/2024 13:09הגב לתגובה זו15 0כשהיתה רבית 0 היה שווה להשקיעה בנדל"ן, אז לא הייתה אלטרנטיבה לכסף להשקעה סולידית. בפקמ מקבלים היום גם 5.5% ברוטו. רוב המשקעים מאמינים שהרבית תחזור ל 0 כע חא מכירים משהו אחר בשנים האחרונות. רק לפני 2 עשורים הרבית הייתה פי 3סגור
-
10.נעבור לשכונת הסיטי באשקלוןנועם 07/12/2024 12:50הגב לתגובה זו5 9דירת ארבעה חדרים בפרויקט המחורבן של ליאם נחמיאס-8 שנים עם רווח של 250,000 ש"ח עלוביםסגור
-
9.נתיבותהומלס 07/12/2024 11:54הגב לתגובה זו5 2רק חבל שלא דגמתם את נתיבות, היתה מתגלה תמונה מעניינת של עיר הבאבותסגור
-
8.נא לדייקהומלס 07/12/2024 11:51הגב לתגובה זו5 3שכירות של 2,200 ש"ח על דירה שעולה מיליון ש"ח זה תשואה של 2.6% בשנה ולא 2.2% !סגור
-
נומינלית זה חר א בלבן (ל"ת)גק 07/12/2024 21:27הגב לתגובה זו2 1סגור
-
אבל ההשבחה עולה שזה חלק נכבד (ל"ת)אבי 07/12/2024 19:55הגב לתגובה זו0 2סגור
-
7.נו זה ברור למהרוני 07/12/2024 11:46הגב לתגובה זו3 7כולם שם ביביסטים מי רוצה לגור לידם, איכסה.סגור
-
6.יוניסי בתגובה: "המחירים יזנקו"מיידוף 07/12/2024 11:31הגב לתגובה זו5 2הרי אנחנו מנהלים את המניפולציות על המחירים כדי שהם ימשיכו לעלותסגור
-
5.הבדל מהותי בין דירה חדשה לישנה אין קשר בין משקיע לפרטידויד - הצבר 07/12/2024 11:27הגב לתגובה זו1 8ההבדל בא לידי ביטוי בין דירה ישנה לדירה חדשה בבאר שבע מלאי עצום של דירות ישנות מחולקות בלתי חוקיות אל מול דירות חדשות ללא חלוקה בינהםסגור
-
4.מפסידים ריאלית אבל מי סופר אינפלציה ?שניצאלל 07/12/2024 11:18הגב לתגובה זו4 1זה מס סמויסגור
-
3.ומה לגבי הפריפריה הצפונית?מוטי 07/12/2024 11:05הגב לתגובה זו8 2בקיצור הכל יקר מאוד בארץ. גם הנדל"ן. המדינה לא מטפלת בבעיה, הדור הצעיר יעבוד יותר שנים , יגור יותר שנים בשכירות, יצא לפנסיה קטנה יותר. חבל מאוד שלא מפתחים את הצפון ואת הנגב. מדינת תל אביב חנוקה ופקוקה... עד מתי הממשלה תתעסק בשטויות ולא בעיקר?סגור
-
2.המחירים יורדיםיהוואש 07/12/2024 09:59הגב לתגובה זו14 4החרדים הורסים את המדינהסגור
-
1.בולשיטמישו2 07/12/2024 09:48הגב לתגובה זו2 111. הרבה מוכרים מדווחים על סכומי מכירה נמוכים מבפועל ומקבלים את השאר מזומן. 2. האם החשבתם את העלייה הריאלית במחירים כאשר המדדים היו שליליים (היתה דיפלציה) למשל בשנים 2014-2016? ב-2105 המדד ירד באחוז כלומר מחירי הדירות עלו ריאלית באחוז יותר ממה שדווח.סגור
