קבוצות רכישה היו הטרנד של העשור הקודם; מה קרה מאז והאם זה עדיין רווחי?

"אור סיטי נדל"ן" נקראה אז החברה שבראשה עמדה ענבל אור. עד שנקלעה בפבואר 2016 לתסבוכת משפטית באשר להעלמות מס - הייתה ענבל יזמית נדל"ן גדולה שנחשבה לאחד הכוחות המובילים בתחום קבוצות הרכישה. מ-2009 ועד ל-2016 פעלה ענבל אור במגוון פרויקטים וביניהם היו: "פרויקט צ'לנוב" וגם "מגדל הטייסים" בתל אביב. מה שהיה שונה בה משאר יזמי הנדל"ן הוא שהבטיחה לרוכשים בקבוצות הרכישה שלה - מחירים נמוכים מאוד וזמני סיום מהירים מהרגיל.

מאז ועד היום פרשה זו התגלגלה ואף לא הסתיימה עד היום מבחינה משפטית , אבל מה שברור הוא שבעקבות מעשיה של ענבל אור והעובדה שפעלה, כך קבעו השופטים, בחוסר תום לב, השפיעה על קבוצת הרכישה.
 

קבוצות רכישה - יתרונות מול חסרונות

היום, כעשור לאחר שהתאגדות של מספר רוכשים הייתה לדבר הלוהט במדינת ישראל ונחשבה לדבר החם של "המשקיעים החדשים", התארגנות כזו עדיין נושמת ובועטת ואנחנו רואים בפרויקטים חדשים שרק הגיעו לאכלוס ואפילו לכאלה שרק קיבלו היתר בניה שמתארגנות שם קבוצות רכישה - האם זה עדיין עושה שכל?

היתרון שהיה בשנים עברו לקבוצת רוכשים הוא כפול: דבר ראשון והחשוב יותר הוא חיסכון של הרווח היזמי - רווח שמגיע לכ15-20%, מדובר בסכומים גדולים וזה דרמטי, בנוסף לרווח היזמי שנחסך מהקבוצה , המדינה נתנה פטור ממע"מ - לפעמים גורף ולפעמים רק על רכיב הקרקע. ביחד - מדובר על חיסכון של כ30-35% - כלומר חיסכון שיכול להגיע למאות אלפים ואף למיליונים.

החסרון גם הוא כפול:בתור התחלה הרוכש צריך לסמוך על הקבוצה ועל היזם שתחתיו הוא נכנס - גם כדי שלא יגיע לחדלות פירעון וגם שיוכל באמת להשלים את הפרויקט בזמן ובסכומים שנקבעו מראש, ועובדה נוספת שמאוד חשובה היא שהעלויות משתנות תוך כדי תנועה. בדרך כלל תנודות אלו ינועו בין 5-7% בעלויות אבל עדיין, חשוב לשים זאת בראש ולהבין שלא בהכרח מה שסיכמנו לפני שהדחפורים עלו על הקרקע יהיה נכון גם להמשך הפרויקט.

בכל מה שקשור לרגולציה ולביטחון של הרוכשים, הרי שאחרי המקרה של ענבל אור, הפיקוח הודק והביטחון של כספי הרוכשים עלה. הכספים של הקבוצה נמצאים בחשבונות נאמנות. 

פרי סייל IN קבוצות רכישה OUT 

היום ,כתוצאה מאירועי העשור הקודם והקושי שקיים בהתארגנות שכזו - רואים פחות ופחות אנשים שמתאגדים בצורה שכזו. יש בזה עדיין יתרונות, בכל זאת - מקבלים דירה בהנחה גדולה. אבל יש אלטרנטיבות בשוק שהופכים את קבוצת הרכישה לפחות אטרקטיבית. אנשים התאהבו ברעיון של - קנה דירה היום, תשלם חלק מינורי מערך הדירה כ10-20%, ותקבל בעוד 3-4 שנים דירה חדשה מקבלן כשרק לאחר טופס 4 תשלם את היתרה (צמודה או שלא צמודה למדד).

במצב כזה ובהינתן שיש גם הנחה, כי הדירות האלו נמכרות בסוג של פריסייל (מכירה על הנייר שאין עוד כלום ולכן יש הנחה על המחיר), האטרקטיביות של קבוצות רכישה כמעט ונעלמת - הפער בשורה התחתונה בין שתי האפשרויות הוא אולי 5%-7%. בהפרש כזה, רוכשים רבים מעדיפים רכישה מול קבלן. 
 

ככה נעלמו היתרונות של קבוצות הרכישה

היתרונות הכלכליים של קבוצות רכישה היו חיסכון של 15-20% מהרווח היזמי ופטור ממע"מ על רכיב הקרקע.  אפשר לומר שכיום היתרונות אלו לא דרמתיים ולא מושכים יותר את המשקיעים להיכנס לקבוצות רכישה, במיוחד שאין בפועל פטור מלא על המע"מ והוא תלוי במספר רב של פרמטרים.

מול היתרונות האלו הקבלנים במבצעי ה-20/80 , או ה-10/90, שלם עכשיו 10% ואת היתרה באיכלוס נשמע הרבה יותר סקסי (את מבצעי ה-5/95 לא ציינתי מכיוון שעל מבצע זה לא חל חוק המכר שמגן על הרוכש).

העסקאות האלו גם מבטאות הנחה כלכלית משמעותית על המחיר. כשאדם יוצא למסע של רכישת דירה או השקעה בנדל"ן ובוחן את 2 האפשרויות - הוא ניגש לשוק ובוחן את האפשרות להצטרף לקבוצה שתחסוך ממנו את הרווח היזמי וגם, במקרים מסוימים את עלות המע"מ. מול אלו הוא בודק עסקאות של 80/20 לדוגמה ובהן הוא מקבל הנחה משני סוגים - ראשית זו עסקת פריסייל ובכאלו מקבלים הנחה של 10% לפחות ושנית הנחת המימון בעסקאות כאלו היא במינמום 5%-7%. במקום לשלם על פי אבני דרך מוסכמות של התקדמות הפרויקט, התשלום הוא ברובו בסוף, ויש כאן דחייה של כמה שנים על חלק מרכזי מערך הדירה. בריבית משכנתא של 6% בשנה, ובדחייה ממוצעת של כשנתיים על מרכיב של חצי מערך הדירה, מקבלים הנחה מימונית של 6%, וזה עוד בלי הנחות נוספות -  לרוב חלק מההצמדה מבוטל. 

כשסוכמים את ההנחות מקבלים הנחה שהיא באזורים של קבוצות הרכישה, במקרה הטוב קבוצת רכישה כאמור עדיפה בסדר גודל של 5%.