התחדשות עירונית: "מתמודדים עם חוסר יציבות, רואים התאוששות במכירות"

תחום ההתחדשות העירונית, הפך בשנים האחרונות לאחד התחומים החמים ביותר בשוק ההון הישראלי. מהלך שבא לידי ביטוי בין היתר בתשואות גבוהות מאד עבור המניות של החברות בתחום והצטרפותן של חברות נוספות. אחת מהן היא חברת מיי טאון (MyTown), שמחזיקה ברקורד של 25 פרויקטים שהושלמו ו-7 נוספים בביצוע, ובחרה לבצע הנפקת אג"ח בחודש האחרון.

בדומה לחברות נוספות בתחום, החברה, שנשלטת על ידי שורה של משפחות וותיקות בשוק ההון - ארקין, מור וברין, מתמודדת עם אתגרי שוק הנדל"ן, כולל עלויות בנייה משתנות וחוסר יציבות במכירות, בעיקר בגלל המלחמה. בראיון לביזפורטל, מספר מנכ"ל החברה יוסי חסון מה האסטרטגיה שמובילה אותו, האתגרים המרכזיים, והחזון לעתיד בתחום שצפוי להמשיך להתפתח בשנים הקרובות.

"הקמתי את החברה בשנת 2010, הגעתי בכלל מתחום ההייטק והטכנולוגיה. המטרה שלנו הייתה להיות אחת החברות הדומיננטיות בתחום ההתחדשות העירונית, הקמנו אותה עם DNA שונה מחברות אחרות. מאז סיימנו 25 פרויקטים, אנחנו בתהליך ביצוע של 7 פרויקטים נוספים ויש לנו 40 פרויקטים בתכנון", מספר חסון.

פרויקט מייטאון סנטר קריית מלאכי; קרדיט: אוולוב מדיה​

כמה פרויקטים נמצאים בשלבי אישור וביצוע?
"כיום יש 7 פרויקטים בביצוע, ובשנה הקרובה נתחיל לעבוד על 14 פרויקטים נוספים. בשנת 2025 שווי העבודות בביצוע שלנו יעלה על מיליארד שקל, ויש לנו צבר גדול של פרויקטים לעתיד".

מהו משך הבנייה הממוצע?
"משך הבנייה תלוי בגודל הפרויקט. יש פרויקטים קטנים שמסתיימים בתוך שנתיים, ויש פרויקטים גדולים יותר שלוקחים כארבע שנים. לדוגמה, הפרויקט בקריית מלאכי שכולל מרכז מסחרי וצפוי לקחת כארבע שנים".

מהי הרווחיות הגולמית שלכם?
"באופן כללי, הממוצע בענף עומד על 12%-15%. אצלנו הרווחיות הגולמית היא באזור ה-30%, כפי שניתן לראות בדוחות שלנו. זה בזכות שיטת העבודה הייחודית שלנו".

איך אתם מצליחים להגיע לרווחיות הזו?
"אנחנו מבצעים אופטימיזציה בתהליכי העבודה שלנו. לדוגמה, אין אצלנו שימוש בחברות ניהול פרויקטים חיצוניות, אלא אנחנו עובדים עם מהנדסים ואדריכלים מתוך החברה. הגישה הזו מאפשרת לנו לחסוך עלויות בכל שלב, מהפיתוח ועד הביצוע. נניח פרויקט בתל אביב שדורש יועץ קרקע. ברוב החברות, מי שעושה את זה הוא הנדסאי רישוי חיצוני, שפשוט עומד בתקציב שניתן לו. אצלנו, מהנדסי הביצוע שלנו, עשויים להציע שיטת עבודה זולה יותר, מה שלא רק חוסך כסף אלא משפר את היעילות הכללית של הפרויקט".

"השוק מתמודד עם חוסר יציבות, רואים התאוששות בקצב המכירות"

בשבוע שעבר, השלימה החברה גיוס חוב ראשון בבורסה בתל אביב בהיקף של 62 מיליון שקל, בריבית נומינלית של 7.5%. "כחברה שהנפיקה אג"ח לציבור, המימון שלנו יציב מאוד. אנחנו לא חברה ממונפת, ורוב ההון שגייסנו מיועד לפרויקטים חדשים. אנחנו פועלים בצורה אחראית, עם מינימום חוב וייעול מקסימלי של המשאבים. יש לנו פרויקט אחד עם מימון ובשאר אין לנו קווי אשראי. יש ליווים בנקאיים אבל גם שם אנחנו לא לוקחים הרבה כסף. בנוסף, ייעוד ההנפקה, רובו הולך לפרויקטים חדשים, בניגוד לחברות אחרות שמשתמשות בייעוד ההנפקה להחלפת חוב ישן יקר בחוב חדש וזול", מסביר חסון את המהלך האחרון.

תוכל להרחיב על פרויקטים ייחודיים שלכם?
"יש לנו פרויקט תמ"א 2 ליד כיכר המדינה בתל אביב, שבו אנחנו הורסים 12 דירות ובונים 21. מכרנו כבר 4 יחידות כולל הפנטהאוז והמיני פנטהאוזים. אנחנו עומדים בלוחות הזמנים למרות המלחמה. עומדים בדוח ה-0, זאת אומרת שלא הגדלנו עלויות וגם מכרנו ביותר. לדוגמה, מכרנו את הפנטהאוז בכ-2.5 מיליון שקל מעל התחזיות. הדיירים נהנים משדרוג משמעותי, ואנחנו שומרים על רווחיות גבוהה".

מהם האתגרים המרכזיים בתחום ההתחדשות העירונית?
"האתגר המרכזי כרגע הוא ניהול פרויקטים בזמן מלחמה, עם בעיות כוח אדם, עלויות וחומרי גלם. נוסף לכך, השוק מתמודד עם חוסר יציבות במכירות, אבל אנחנו רואים התאוששות בקצב המכירות. בהסתכלות לעתיד מחירי הנדלן הולכים לעלות, לא מפוזיציה, אלא כי הביקוש לא קטן אלא רק גדל וההיצע קטן. הממשלה לא דאגה להרחבת היצע הדירות בשנים האחרונות. אני חושב שיש לנו פחות היצע וכשזה קורה המחירים עולים".

איפה אתה רואה את החברה בעוד חמש שנים?
"אנחנו מתמקדים בפרויקטים גדולים יותר, כמו פרויקט בקריית מלאכי בשווי של חצי מיליארד שקל. בעוד חמש שנים נהיה חברה גדולה יותר, עם יותר פרויקטים בביצוע או שכבר הושלמו, מהצפון ועד הדרום".