משכנתא בתחפושת - מבצעי ה-80/20 כוללים משכנתא ואתם אפילו לא יודעים

היקף המשכנתאות החדשות שמעניקים הבנקים ממשיך לגדול: בנובמבר 2024 נרשמה עלייה של כ-15% לעומת החודש הקודם, עם הלוואות חדשות בסך 8 מיליארד שקל, ועלייה משמעותית של 45% לעומת החודש המקביל בשנה שעברה. כך עולה מנתוני בנק ישראל.

מתחילת השנה עמד היקף המשכנתאות שהעניקו הבנקים על 74.9 מיליארד שקל – גידול של 22.5% בהשוואה לשנה הקודמת. העלייה נובעת בעיקר מההתאוששות בפעילות שוק הדיור במקביל לעליות מחירים וגידול בכמות העסקאות. אך לא פחות חשוב מכך היא נובעת מהשקת מבצעי מימון שמאפשרים רכישת דירות בהון עצמי נמוך. המבצעים הללו, דוגמת ה-80-20 ו-90-10, מאפשרים לקונה לבצע תשלום בשיעור קטן בעת החתימה ושיעור גדול משווי הדירה בסיום. אבל זה לא באמת כך.

בפועל, מדובר על לקיחת משכנתא כבר בעת החתימה, רק שהקבלן אחראי על הריבית וההחזרים. אתם בעלי המשכנתא, אבל אתם לא משלמים ולכן משווקים את זה כ-80-20 וכדומה. בפועל יש לכם התחייבות!

• מלאי של 70 אלף דירות בקנה - טוב או לא והאם זה ישפיע על מחירי הדירות?
• סוף למבצעי 90/10? כל מה שצריך לדעת על מבצעי הקבלנים והאם כדאי להשתתף?

גם אם לא תרצו את הדירה בהמשך, יש לכם התחייבות שהיא גדולה והיא תצוץ כאשר תצטרכו להשלים את התמורה ולקבל את הדירה. אז כנראה שיגידו לכם במועד הזה -  "אוקיי, אל תקנו, אבל תחזירו את המשכנתא". אתם עקרונית יכולים לחזור לקבלן כי התמורה הזו נמסרה לו, אבל כל קבלן והפרטים הקטנים בהסכם. אנחנו לא באמת יודעים עד כמה הציבור מוגן. 

אולי הקבלן יסכים אבל בתנאי שתחזירו לו את הריבית - ככה לפחות הבנו ממספר קבלנים. ובכלל, איך תוכלו לבטל אחרי ששילמתם מכיסכם 20% ויש משכנתא על שמכם כנראה בסדר גודל של 20%-30%. במילים אחרות, מאוד ייתכן שאתם תהיו בסוג של הפרה ואז תצטרכו לשלם קנסות, וסכומים מאוד גדולים כדי לבטל את העסקה. זה נכון גם לעסקאות של 10-90. 

מי שחושב שהוא קונה אופציה ולא מסתכן, צריך לוודא שהוא לא חותם על משכנתא שהיא בעצם מעבר כספים מהבנק לקבלן שכאמור מממן אותה בינתיים. העטיפה שמוצגת לכם היא שאין לכם מימון וזה נכון ושאתם משלמים רק 10% או 20% וזה גם נכון, אבל שכחו להסביר לכם שלקחתם משכנתא גדולה.  

גידול בהלוואות בלון

כך או אחרת, אחת התופעות הבולטות בשוק המשכנתאות היא העלייה במתן הלוואות "בלון", שמשמעותן דחיית תשלומים בתחילת חיי ההלוואה לסוף התקופה. אלו ההלוואות הפופולאריות גם במבצעי הקבלנים. בנובמבר הסתכם היקף הלוואות אלו ב-1.4 מיליארד שקל – עלייה של 27% לעומת החודש הקודם. הלוואות מסוג זה היוו 17% מסך המשכנתאות החדשות שניתנו. גם ההלוואות הלוו מסכנת את הרוכשים הפוטנציאלים, שלא תמיד עומדים בהלוואה או במילים אחרות - לעתים הבלון עלול להתפוצץ.

הלוואת בלון, שנקראת גם "הלוואת בולט", היא הלוואה שבמסגרתה משלמים רק את הריבית. כשהקבלן אומר לכם שהוא מעניק לכם הלוואה, הכוונה היא בדיוק לדרך בה היא מתקבלת. זוהי למעשה עסקת "קומבינה" עם הבנק. הקבלן מקבל את הכסף, והבנק מחייב אתכם לחתום על תצהיר שאמור שתוך שנתיים עד שלוש תחזירו את הכסף, גם אם הבנייה לא הושלמה. זוהי למעשה משכנתא בתיווך הקבלן, שמסבסד לכם את הריבית.

• אין מחירים כאלה - למה מחירי הדירות בחיפה נמוכים והאם זה ישתנה?
• מרמת חן ועד הבורסה: מה קרה למחירי הדירות ברמת גן?
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

ההלוואות הללו הלכו וצברו תאוצה בתקופה האחרונה, עת יצאו הקבלנים במבצעים מרחיקי לכת ובהטבות מימון שנועדו לסייע לרוכשים, וגם לעצמם, להגדיל את הביקוש לדירות ובכך גם לשפר את הסיכויים לעבור את שלב "דוח אפס" - אותו שלב שבו הבנק בוחן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט שלהם. 

לאחרונה התעבר בנק ישראל, באמצעות הנחיה לבנקים המסחריים לערוך חיתום ובדיקה מקיפה לכל לקוח, כדי לוודא שאין כאן סיכון. הוא רוצה לדעת דרך החיתום שלרוכש יש מספיק כסף כדי להחזיר את החוב. עד לא מזמן, הבנקים לא שאלו שאלות. היזם התערב, הוא נטל את ההלוואה עבורכם והבדיקה הייתה בסיסית בלבד - בעיקר אם אתם משקיעים שזו לא הדירה הראשונה שלכם ויש לכם תלוש שכר. כעת, הבנק המרכזי הנחה לנהל את הסיכונים בצורה מושכלת. הבנקים ידרשו לייצר "מפתחות" שבאמצעות ייקבע האם הרוכשים יעמדו בהלוואה ואם לא - לא תהיה עסקה.  

בנק לאומי עוצר, המתחרים מתקדמים

בנק לאומי הודיע לאחרונה כי יחדל לאשר עסקאות במודל מימון 10/90 לרכישת דירה, אך המהלך הזה לא הוביל לשינוי רוחבי במערכת הבנקאית., יתר הבנקים עדיין לא שם. הם עדיין מאפשרים עסקאות של 10-90 וגם 7-93.