התחדשות עירונית מביאה איתה יתרונות רבים; מה לגבי החסרונות?

התחדשות עירונית היא מצב של WIN-WIN-WIN לכל הקשורים בדבר: תחילה - הדיירים שגרו בבניין ישן שלרוב נבנה לפני שנת 1980 ונמצאים במצב שהבניין לא מוגן מפני רעידות אדמה, אין ממ"דים בדירות ולא בקומה, אין חניה, מחסן ועוד. אפשר להגיד בהגזמה - בניין שפג תוקפו.  בהתחדשות עירונית הם מקבלים דירה חדשה בבניין חדש שיש בו את כל מה שצריך בעולם המודרני הם מקבלים איכות חיים חדשה וטובה יותר. הם מקבלים השבחה כספית משמעותית מאוד. לדוגמה - דירות שהיו שוות 2 מיליון שקל הושבחו למעל 3 מיליון שקל.

היזם - מקבל עבור כל דירה שהוא הורס בממוצע מכפיל של3.5-4 דירות , כלומר - על כל דירה שהוא מפנה והורס הוא יקבל בתמורה 3.5-4 דירות חדשות שעומדות בסטנדרטים החדשים ודה-פקטו שווים יותר כסף. אחת הדירות עוברת לדייר בפרויקט, 3 דירות נשארות אצלו למכירה. זה מה שגורם בעיקר לרווח היזמי שלו.

מן הצד השלישי עומדת הממשלה - שמקבלת מבנים יותר בטוחים, שעמידים בפני רעידות אדמה וכוללים גם ממ"דים - כל זאת ללא השקעה משמעותית שיוצאת לה מהכיס (בתל אביב כמעט ולא קיימים מענקים לפרויקטים שכאלו). והכי חשוב - הממשלה מצליחה דרך התחדשות עירונית להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש. אין דרך אחרת. 

 

נשמע שהכל ורוד - האמנם?

היתרונות הם ברורים והכדאיות שלהם מובנת - אך מה לגבי החסרונות? אז זהו - שיש כאלה, אפילו אפשר להגדיר אותם כעקב אכילס של ההתחדשות העירונית. מדובר בעצם בשני חסרונות ברורים. הראשון הוא שינוי הסביבה והגדלת הצפיפות. התחדשות עירונית מביאה איתה בניינים יותר גדולים, יותר אנשים, יותר רכבים ושינוי של הצביון שהיה. במקומות רבים זה לא משפיע יותר מדי על התחבורה ועל  המרקם האדריכלי, יש מקומות שנבנו בהם בנייני התחדשות ללא מחשבה מראש והאזורים נראים רע, לצד פקקים ובעיות חניה. 

• עזרו לאסוף חתימות לתמ"א 38 - וקיבלו דירות קטנות יותר
• טירת הכרמל: אושרה תכנית התחדשות עירונית - 734 דירות

צריך לזכור שבסופו של דבר ברגע שמגביהים את הבניינים ומאפשרים לעוד משפחות לגור באזור , יש לזה מחיר שמשלמת השכונה, הרחוב, וככל שזה במספרים גדולים יותר ההשפעה היא גדולה יותר. 

עניין נוסף הוא עירוב השימושים שעושה היזם: בבואו לקבל את היתר הבניה היזם מגיש גם בקשה בהיתר להכניס את שטחי המסחר , שיהיו מתחת לדירות והם גורמים  להשפעה לא קטנה על הדיירים וכתוצאה מכך, עלולים לגרום לירידת ערך של הדירות. זה לא בכל מקום, בפועל לרוב אין באמת עירוב שימושים משמעותי, אלא בפרויקטים גדולים. זה צפוי להיות משמעותי בתל אביב. 

החסרונות לדיירים בערבוב שימושים יכולים להגיע מרעש מהאנשים העוברים ושבים אל המרכז המסחרי, ריח מהאוכל המוצע בקרקע של המגדל וצפירות של מכוניות שחוסמות את התנועה. חשוב לציין שקיימים יזמים שמבצעים את עירוב השימושים בצורה טובה וגורמים לכך שהאזור יתופקד היטב ולא פוגעים באיכות החיים של הדיירים וגם כפועל יוצא - לא גורמים לירידת ערך של הפרויקט. הם עושים זאת תוך שמירה על כללים מוקפדים במרכז המסחרי, פריקה וטעינה של סחורות מהחניון ולא מקומת המסחר וגם ובעיקר שומרים על הנכסים בבעלותם והם קובעים את זהות השוכרים. אבל במקומות שהשטחים נמכרו ואין שליטה מגוף אחד, יכולה להיווצר בעיה. 

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"