סוף למבצעי 90/10? כל מה שצריך לדעת על מבצעי הקבלנים והאם כדאי להשתתף?

היקף העסקאות בשוק הדירות החדשות, כפי שעולה מדוח הכלכלן הראשי של משרד האוצר בירידה. זאת ירידה לעומת חודשים קודמים וזו רמה יחסית נמוכה של עסקאות, אבל ביחס לשנה שעברה זו עלייה - מה-7 באוקטובר 2023 ועד סוף השנה, שוק הדיור, ולא רק הוא, היו די קפואים. 

החולשה בשוק הדיור כעת מתבטאת בעיקר בדירות חדשות. במקביל, בבנק ישראל מציגים נתונים שהלוואות הקבלן עלו לשיעור של 18%, והמסקנה משילוב של שתי המגמות האלו היא ברורה - הקבלנים מוכרים פחות למרות שהם מגבירים את מאמצי השיווק, ונותנים מתנות מרשימות - הלוואות קבלן לצד מבצעי 80/20, 90/10. 
 

בפיקוח על הבנקים מציינים שהגיעה השעה לפקח על ההלוואות האלו, שהמערכת הבנקאית צריכה לשים ברקס. בבנק לאומי כבר שמו ברקס עם הלוואות ה-90/10 והם מקשיחים עמדות גם ב-80/20. בבנקים האחרים עדיין לא, אבל בפיקוח מצפים לראות הקשחה, אחרת הם ישנו את כללי המשחק. הסיבה העיקרית היא החשש ההלוואות האלו יצאו מששליטה. "הלוואות הקבלן" שמיד נסביר שהם בפועל הלוואות של הרוכשים, כבר הגיעו ל-18% מההלוואות במערכת ושיעורם הולך ועולה. 

אבל, הבעיה של הבנקים היא כנראה הבעיה הקטנה בכל האירוע הגדול הזה שנקרא - מבצעי קבלן / 80/20, 90/10 / הלוואות קבלן. נתחיל בסיפור שמאחורי הקלעים. הקבלנים מציעים מבצעי מימון יצירתיים: רוכשי דירות יכולים לשלם אחוז נמוך ממחיר הדירה בעת הרכישה, ואת היתרה רק עם מסירת המפתח. השיטה מגבירה את האטרקטיביות ברכישת דירה. היא מבטאת בפועל הנחה מאוד משמעותית על מחיר הדירה. ההנחה הזו לא נלקחה בחשבון על ידי הלמ"ס ועיוותה את המחירים כלפי מעלה ויצרה תחושה אצל אנשים שהמחירים עולים - וכך נוצרה נבואה שמגשימה את עצמה והמחירים אכן עלו. ההנחה עשויה להיות 5% וגם 10% במקרים מסוימים. יש לזה השלכות על מחירי הדירות בכלל, על הרווחים של הקבלנים, ועל שוק הדיור בהמשך.

 

שיטה מתוחכמת - אבל אין ארוחות חינם

בשיטה הזו, רוכשי הדירות משלמים מקדמה של 10%-20% בלבד ומקבלים לרוב הטבות נוספות לרבות סבסוד ריבית משכנתא, פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, שדרוגים בדירה עצמה ועוד.
 

הרוכשים לרוב לוקחים במקביל "הלוואות קבלן", הם לא מתייחסים אליה, כי היא לא יוצאת מהכיס שלהם, אבל היא משכנתא לכל דבר ועניין. הרוכשים חותמים על משכנתא מול הבנק כשהקבלן ערב לתשלומי הריבית, והוא זה שמלשלם את ההלוואה בפועל. נניח לדוגמה שהמשכנתא היא על 30% מערך הדירה. הרוכשים לא סופרים אותה כי הם לא משלמים אותה, הם שילמו 20% או 10% בלבד. אבל הקבלן קיבל אותה מהבנק ולכן הוא בעצם קיבל 40%-50% מערך הדירה. אבל חשוב לציין - מי שחתום על המשכנתא הוא רוכש הדירה.

 

הקבלן מרוצה כי הוא מכר דירה, הוא קיבל משכנתא בריבית טובה, שמחליפה לו מימון יקר יותר - מפני שמשכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר והוא כמובן מעדיף אותה על הריבית שהוא ישלם בליווי של הפרויקט. מעבר לכך, ככל שהוא מתקדם בשיעור המכירות, כך משתחררים לו כספים ועודפים מהפרויקט לטובת פרויקטים אחרים. ה"עלות" של הקבלן היא בכל זאת, הנחה גדולה שהוא נותן שאומנם מתקזזת מול הוצאות מימון שיפחתו (הלוואה בריבית נמוכה מול הרוכשים שהוא מממן, לעומת הלוואה בריבית גבוהה כשזה ישירות מול הבנק), ובל זאת מדובר על השפעה עתידית על הרווח הגולמי של השחקנים בתחום. זה כנראה לא יהיה דרמה גדולה אצל קבלנים ויזמים חזקים, אבל אצל הקטנים זה יכול להיות משמעותי.

 
 

הסיכון לרוכשים

הרוכשים מתפתים לעסקאות המפתות האלו, אבל חלקם נמצא במינוף יתר. זה לא הגיוני שזוג עם הון של 10% יכול לרכוש דירה. כשיגיע הדד-ליין והם יצטרכו לשלם את היתרה, לא בטוח שיוכלו. מה הם יעשו? יצאו מהעסקה ואז יגלו שיש להם משכנתא גדולה. 

ויהיו גם כאלו שהעסקה כבר לא תהיה כדאית להם, באם יהיו ירידות מחירים. הם ירצו לצאת מהעסקה, אבל גם הם (בחלקם) יגלו שיש להם משכנתא וקנסות באם ירצו לצאת מהעסקה. זה תלוי בשיעור המימון וההסכמים הפרטניים בכל עסקת רכישה, אבל יהיו רוכשים שיסתבכו עם העסקאות האלו.    
 

הסיכון ליזמים

כשבוחנים את הסיכון ליזמים צריך לבחון את זה ביחס לאלטרנטיבה. נחזור לבסיס: ירידות בהיקף המכירות ומבצעי קבלנים שדוחפי את המכירות למעלה. אם לא היו מבצעים המצב היה גרוע יותר, היקף העסקאות היה נמוך יותר. כך שגם אם יש למבצעי המימון והלוואות הקבלן האלו מחירים שיתבטאו בהמשך, הרי שבנקודת הזמן הזו מדובר בעזרה גדולה לענף.

וכאמור, הקבלן אומנם מוזיל את מחיר הדירה משמעותית, אבל גם חוסך במימון - כנראה סדר גודל של 2%-3% בין הריבית שהוא משלם בבנק לבין הריבית שבמסגרת ההלוואה המשולשת (הלוואות קבלן שהן הלוואות של הרוכשים מהבנק כשהקבלן משלם את הריבית).

בשורה התחתונה, הקבלן בהערכה גסה ייפגע על פני זמן ברווחיות שלו בכמה אחוזים טובים בשנה. זה עניין חשוב, אבל הקבלנים הגדולים והבינוניים לא ייפגעו מזה. הפגיעה הגדולה תהיה אם יהיו ירידות מחירים ושוק של מוכרים לצד המשך דשדוש במספר העסקאות. הקושי ובעיות התזרים יהיו בעיקר אצל גופים קטנים-בינוניים. 
 

הסיכון לבנקים

• מלאי של 70 אלף דירות בקנה - טוב או לא והאם זה ישפיע על מחירי הדירות?
• משכנתא בתחפושת - מבצעי ה-80/20 כוללים משכנתא ואתם אפילו לא יודעים

הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מגביר את הלחץ על הבנקים והקבלנים לנקוט בזהירות בכל הנוגע למבצעי הלוואות הקבלן. לפי הפיקוח על הבנקים חלה עלייה דרמטית בהלוואות קבלן שכבר מגיעות ל-18% מההלוואות השוטפות בתחום. השאלה היא האם העלייה החדה בשימוש בשיטות אלו מגבירה את הסיכונים למערכת הבנקאית? לא בטוח. אחרי הכל, הרוכשים הם החותמים על המשכנתא, מבחינת הבנק יש סוג של פיזור סיכונים. נכון שמדובר במקרים רבים באנשים שאין להם הון עצמי משמעותי, אך האלטרנטיבה היא להיתקע עם הקבלן שלא מצליח למכור דירות ולייצר תזרים. יכול להיות שהפתרון של הלוואות קבלן דווקא טוב לבנקים.

הם אפילו "מוכנים" להפסיד ריבית של כמה אחוזים בהעברת המימון מהקבלן לרוכשים, וזה מעיד על ירידה בסיכון.  אבל, החשש מגיע ממקום אחר. המבצעים האלו יכולים ליצור מצב של עצירה גדולה בשוק הנדל"ן בהמשך. תדמיינו שהמחירים תקועים ומגיעים למצב שאנשים שרכשו לא יכולים לשלם את המחיר ומנסים לצאת מהעסקה. 

הם לא ישלמו את המשכנתא, יהיו הפרשות גדולות להפסדי אשראי, וגם אם זו לא תהיה דרמה, יהיה קושי גדול בשוק הדירות - המצב הזה עלול לגרום להיצע דירות וללחץ על הורדת מחירים.  החשש הגדול של המפקח על הבנקים ובנק ישראל הוא מסוג של כדור שלג. זו הסיבה שהם מתערבים והם יעשו זאת בעסקות 90/10 שלהם ממש אין מקום. בעסקאות 80/20 הם יהיו יותר מדודים - הם יגבילו את העסקאות כך שהקבלנים לא ימכרו את כל הדירות בפרויקט בשיטה הזו, אלא חלק מסוים מהפרויקט. 

בכל מקרה, הם יעשו זאת, אם הבנקים לא יעשו זאת בעצמם. לאומי כאמור התיישר לגישה של בנק ישראל, שאר הבנקים עדיין לא. אולי הם ישנו את הכללים, אבל גם אם לא, בקרוב - עניין של כמה חודשים, כבר לא תשמעו על מבצעים של 90/10.  

 

שאלות ותשובות על מבצעי המימון החדשים

מהם היתרונות העיקריים של עסקאות 20/80?
הן מאפשרות לרוכשים לשלם סכום ראשוני נמוך, ליהנות מהטבות כלכליות משמעותיות, ולמנוע תשלומים כפולים במהלך תקופת הבנייה.

מהם הסיכונים לרוכשים בעסקאות אלו?
רוכשים עלולים להיתקל בקשיים כלכליים בתשלום יתרת המחיר, במיוחד במצבים של ירידת מחירים או אבטלה, או שפשוט נכנסו למהלך בלי הון עצמי מספק. 

כיצד משפיעים ההסדרים על המערכת הבנקאית?
הבנקים נחשפים לסיכונים מוגברים בשל עלייה בהיקפי הלוואות הבולט, אך נהנים מהגדלת נתח שוק המשכנתאות שלהם. בשלב זה, אין סיכון משמעותי למערכת הבנקאית.

מה הפתרונות המוצעים לצמצום הסיכונים?
חיתום קפדני לרוכשים, הגבלת שיעור הדירות הנמכרות במודלים אלו, והגדלת ההפרשות לחובות מסופקים במערכת הבנקאית.

האם הרוכשים חייבים במיסוי נוסף בעסקאות "פליפ"?
מכירת זכות לפני תשלום יתרת המחיר עשויה להיחשב לעסקה בעלת אופי מסחרי, ולחייב במס בהתאם - אם כי לא תמיד היזם נותן לרוכש את האופציה שמישהו אחר "יכנס בנעליו"