מלאי של 70 אלף דירות בקנה - טוב או לא והאם זה ישפיע על מחירי הדירות?

מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה בשל תופעה שנקרית - נבואה שמגשימה את עצמה. כן, אתם קוראים את זה הרבה כאן, אבל רק בגלל שזה מאוד חשוב - טעות בניתוח הנתונים של הלמ"ס הוביל להצגה שגויה לפיה מחירי הדירות בעלייה. הטעות הקשה היא בכך שהלמ"ס הגוף הנחשב, היוקרתי, האמין, לא ידע לתרגם את מבצעי המימון של הקבלנים (80/20, 90/10 וכו') כהנחה במחיר, וכך בעצם זנח ולא התייחס לירידות המחיר של הקבלנים.

הערנו על כך מספר פעמים ובלמ"ס שלמרות הכל, אי אפשר להגיד שהם לא מקצוענים, אמרו לנו - "כן, אבל...". כן - אתם צודקים, אבל - "אנחנו רק מודדים את המחירים, אנחנו לא מפרשים אותם". המשכנו להציק ובלמ"ס אמרו שיעשו שינוי מתודי כבר בתחילת 2025, אבל הסוסים כבר ברחו מהאורווה. 

ברגע שגב' כהן מחדרה, ואיציק מרמת גן קוראים שמחירי הדירות עלו על פי הלמ"ס, אף אחד לא יכול להוציא להם מהראש את המוסכמה הברורה שהלמ"ס צודקים. זו הרי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ועל פיה יישק דבר. וכך הם הסתערו על שוק הדירות כדי לא לפספס את העליות ברגע שהתהפכה המגמה (נזכיר שעד המלחמה היתה ירידה במחירי הדירות (של כ-5%-7% מתחילת 2023) וכך נוצרה עליית מחירים בלי שום בסיס. עוד ניצחון לקבלנים.

• 178 אלף דירות בביצוע - ניתוח הנתונים של הלמ"ס והאם מחירי הדירות בעצירה?
• פעילות ותקציבי המו"פ באקדמיה בישראל המשיכו לעלות ב-2023

בד בבד, היתה קרקע נוחה לעליות - התחלות הבנייה ירדו אחרי המלחמה, הקבלנים זעקו ובצדק שאין פועלים והעלויות גדלות. ההיצע ירד והביקוש נותר גבוה. אלא שכשמנתחים את מלאי הדירות רואים שמצבנו לעומת שנה שעברה דווקא טוב. 

נכון לסוף אוקטובר - מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על 69,730 שמספיק לפי צפי הלמ"ס ל-19.6 חודשים קדימה, לעומת בדצמבר 2023 אז הוא עמד על כ-67,500. זהו נתון דרמטי אך הוא גם צפוי. מצד אחד, המלאי הנוכחי משקף עלייה נאה של כ-2,000 דירות, מצד שני המימוש יהיה מהיר יותר - על פני שנה ו-8 חודשים. 

אבל, האמת הרבה יותר מורכבת. מלאי הדירות האלו הוא לא מלאי דירות גמורות, יש בפנים גם מלאי דירות בתהליך. מעבר לכך, אנחנו לא באמת יודעים מה קצב המכירה הנורמלי, בהינתן שהשנה הזו היתה קשה, אך מצד שני, דווקא מבצעי הקבלנים העלו את המכירות. כשמסתכלים היסטורית, ובהינתן המלאי של 70 אלף דירות, מקבלים שהוא אכן אמור להספיק ל-20 חודשים. כלומר, למרות כל טענות הקבלנים, יש מספיק דירות והמלאי לא נפגע. 

האם זה טוב או לא?

מצד אחד אפשר להגיד שכן - כי ברגע שיש לכאורה מלאי דירות, הלחץ על עליית מחירים יורד. מצד שני יש שאלה חשובה על התפלגות המלאי - התפלגות מבחינת מצב הבנייה (בתחילת הבנייה, בתהליך או בסוף) ושאלה לא פחות חשובה לגבי המיקום. מסתבר שיש הכל מהכל - גם דירות בשלבים מוקדמים אבל גם בשלבים סופיים; ולגבי התפלגות המקום, הרי שבאופן מפתיע - חלק מרכזי מהדירות באזורי הביקוש לרבות תל אביב. 

בתל אביב, ירושלים ואופקים נרשמה העליה הגבוהה ביותר בעסקאות של דירות חדשות, בהקשר של דירות יד 2 - המובילות בעסקאות הן:ירושלים, חיפה ובאר שבע. מתוך סך הדירות  החדשות שנמכרו (כ-10,000) - 20% מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי.

• מחירי הדירות יכולים לרדת - וזה קורה בפריפריה
• ריבית המשכנתא בירידה; ואיפה הכי זול לקחת משכנתא?
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם