178 אלף דירות בביצוע - ניתוח הנתונים של הלמ"ס והאם מחירי הדירות בעצירה?

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) עולה כי למרות שקצב הנפקת היתרי הבנייה גבוה, התחלות הבנייה בירידה של כמעט 10% לעומת רבעון מקביל אך עם עלייה של 35% לעומת רבעון שני. השלמת הפרויקטים מתעכבת, אבל השיפור בקצב התחלות הבנייה ישפר את קצב השלמת הפרויקטים בהמשך.

ברבעון השלישי של השנה, זמן הקמת דירה התארך מה שמוביל לעיכוב במסירת דירות בכמה חודשים טובים. 

מצוקת כוח האדם שהחלה בעקבות פרוץ המלחמה, שהביאה ליציאה של כ-80 אלף עובדים פלסטינים מהענף, אומנם נפתרת בהדרגה, ועדיין יש מחסור שמוערך ב-30-40 אלף עובדים - זה הגורם העיקרי להימשכות הבנייה.

• הרווח השקט של מיליוני אנשים וכל מה שצריך לדעת על המס עליו - היטל השבחה
• מדדי הנדל"ן: נדל"ן מניב או חברות בנייה - מה עדיף?

משך הבנייה: לפני המלחמה, זמן הקמת דירה עמד על 32 חודשים, וברבעון השלישי של השנה הוא התארך ל-34 חודשים. מהנתונים עולה כי היקף דירות בבנייה פעילה בשיא של 178 אלף, נתון שלא נראה בשנים האחרונות וזה נובע מהתארכות זמן הבנייה. במקביל נרשמה ירידה משמעותית במספר הדירות שהושלמו בפועל, מה שמצביע על פער הולך וגדל בין התחלות בנייה להשלמתן.

כרבע מהתחלות הבנייה בשנה החולפת היו בפרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר 76% מהן נמצאות במחוזות תל אביב והמרכז.   

הגורמים לירידה בהתחלות הבנייה

הירידה בהתחלות הבנייה נובעת משילוב גורמים כלכליים ותפעוליים. העלייה בריבית בשנה האחרונה ציננה את הביקוש לדירות, והמלחמה האחרונה הוסיפה אי-ודאות למשק, שגרמה ליזמים להאט את פעילותם. בנוסף, מחסור חמור בעובדים בענף הבנייה, בעיקר בשלבי הגמר והשלד, מעכב את קצב ההשלמה של פרויקטים רבים.

גם תחום ההתחדשות העירונית, שנחשב בעבר למנוע צמיחה משמעותי בענף, חווה ירידה חדה. ברבעון השלישי צנחו התחלות הבנייה בתחום זה ב-20% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ל-3,225 דירות בלבד. מחסור בעובדים ואי-עמידה בעומס הבקשות מצד הרשויות המקומיות גורמים לעיכובים במימוש היתרים, ומגבילים את הצמיחה האפשרית בתחום.  

השפעת המחסור בעובדים והעיכובים בגמר בנייה

מחסור בעובדי בניין, במיוחד בשלבי הגמר כמו עבודות ריצוף, טיח וצבע, הוביל לשפל של שנתיים במספר הדירות המוכנות. רק 12,086 דירות הושלמו ברבעון השלישי, ירידה של 13.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עיכובים אלו יוצרים מאבקים משפטיים בין יזמים לרוכשים, הדורשים פיצויים על איחורים במסירה.

בעוד מספר הדירות בבנייה פעילה הגיע לשיא של 178,088 דירות, מדובר בתוצאה של האטה משמעותית בקצב ההשלמה ולא בגידול מתמשך בפרויקטים חדשים. ההשלכות ניכרות גם בעלייה בעלויות היזמים, הנאלצים להתמודד עם עיכובים והוצאות נוספות.

• בשורה לשוטרים: הנחה של 30% על דירות בדרום
• מי ינצח בחוף האון? המועצה האזורית הודיעה על הקפאת היתרים ל-3 שנים
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

עם זאת, הנתונים האלו הם רחוקים מלהיות שחורים - למרות המלחמה, למרות אי הוודאות, ולמרות שהיה מחסור גדול בעובדים, שוק הדיור לא מתרסק. היקף הדירות במחזור בעלייה וזה יענה על הביקוש העתידי כמו כן, התחלות הבנייה אומנם ירדו לעומת רבעון קודם, אך עלו לעומת רבעון שני. הנתונים דווקא מעודדים, כשעם סיום המלחמה בצפון, והגעתם של פועלים זרים נוספים, קצב התחלות הבנייה עשוי לעלות. 

למעשה, אם נתונים כאלו ובהינתן שההיצע ישתפר, אפשר להעריך בזהירות שהיחס בין הביקוש להיצע שיתנה. הביקוש הוא קבוע, כשדווקא המלחמה יצרה ביקושים, אנשים רצו להרגיש בטוחים וחיפשו דירות עם ממ"ד, וכעת יכול להיות סוג של חזרה לביקושים רגילים. ההיצע יגדל - גם בזל המלאי בביצוע וגם בשל היקף התחלות הבנייה שצפוי לעלות. זה יכול למתן את עליות המחירים

ירושלים בתנופה, תל אביב מאטה

נתוני הלמ"ס מצביעים על פערים משמעותיים בין ערים שונות. ירושלים מובילה עם 5,790 התחלות בנייה בשנה האחרונה, עלייה של 10% לעומת השנה הקודמת. לעומת זאת, בתל אביב, שבה החלה בנייתן של 4,817 דירות, נרשמה ירידה של 13.4% בקצב הבנייה. מגמות אלו משפיעות גם על מחירי הדירות: בירושלים מסתמנת ירידה מסוימת במחירים, בעוד שבשאר הארץ המחירים נותרו יציבים או עלו.