מה קורה במרום נווה? יציבות וירידות קלות במחירים בשילוב עם התחדשות עירונית

שכונת מרום נווה, שנמצאת במזרח רמת גן, היא מהשכונות המבוקשות בעיר. תושבי המקום זוקפים זאת בעיקר הודות לתכנון האורבני שלה, מוסדות החינוך, מרכזי המסחר והגישה לצירי תחבורה מרכזיים. השכונה מושכת אליה משפחות, זוגות צעירים ומשקיעים. לצד זאת, מחירי הנדל"ן בשכונה משקפים את המגמות הכלליות בשוק הישראלי: עליות מחירים ממושכות, התייצבות מסוימת בשנה האחרונה - ואפילו ירידות קלות במקרים מסוימים. השכונה עצמה גובלת מצפון בבני ברק, מדרום ומערב שכונת רמת עמידר וממזרח שכונת רמת יצחק.

ב-2024 הגיע המחיר הממוצע למ"ר במרום נווה ל-36.2 אלף שקל. מדובר בירידה קלה לעומת 2023, שבה המחיר הממוצע היה 36.5 אלף שקל למ"ר. מגמה זו משקפת ירידה של כ-0.8%, שנובעת מהשפעות מאקרו-כלכליות כמו המשך העלאות הריבית על ידי בנק ישראל, האטה בביקושים בשוק הדירות ודחיית רכישות על ידי רוכשים פרטיים ומשקיעים כאחד.

מרום נווה צילום: אלכסנדר כץ

ב-2022 הגיע המחיר הממוצע למ"ר בשכונה ל-38 אלף שקל, ודירות ארבעה חדרים נמכרו במחירים של 4-3.8 מיליון שקל ודירות שלושה חדרים נמכרו תמורת כ-3.2 מיליון שקל. מדובר בתקופה שבה שוק הנדל"ן הישראלי כולו חווה זינוקים משמעותיים במחירים, על רקע ביקושים גבוהים ודחיית פרויקטים חדשים בעקבות קשיים רגולטוריים ותכנוניים.

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

לעומת זאת, ב-2023 נרשמה ירידה משמעותית של כ-4% במחירי הנדל"ן בשכונה. המחיר הממוצע למ"ר במרום נווה ירד ל-36.5 אלף שקל. הירידה נבעה בעיקר מהשפעת העלאות הריבית, שהקשו על רכישת דירות באמצעות משכנתאות.

כעת, ב-2024, ניתן לראות כי מגמת הירידה מתמתנת, עם ירידה מינורית בלבד לעומת השנה שעברה. השוק נראה יציב יחסית, כשההיצע והביקוש בשכונה שומרים על איזון יחסי.

עסקות לדוגמה בשכונה בחודשים האחרונים:

- דירת ארבעה חדרים בשטח של 99 מ"ר ברחוב יוחנן, נמכרה תמורת 3.3 מיליון שקל, ב-24 לספטמבר 2024.  - דירת חמישה חדרים בשטח של 115 מ"ר ברחוב מרום נווה, נמכרה תמורת 4.2 מיליון שקל, ב-24 ליוני 2024. - דירת שלושה חדרים בשטח של 81 מ"ר ברחוב הגאון אליהו, נמכרה תמורת 2.46 מיליון שקל, ב-15 למאי 2024. - דירת ארבעה חדרים וחצי בשטח של 113 מ"ר ברחוב יוחנן באדר, נמכרה תמורת 3.4 מיליון שקל ב-30 לספטמבר 2024. - דירת שלושה חדרים בשטח של 61 מ"ר ברחוב נגבה, נמכרה תמורת 2.2 מיליון שקל ב-14 לאוקטובר 2024. - דירת שלושה חדרים בשטח של 80 מ"ר ברחוב תרצה, נמכרה תמורת 2.7 מיליון שקל, ב-18 לספטמבר 2024. - דירת ארבעה חדרים בשטח של 97 מ"ר ברחוב מולכו, נמכרה תמורת 4.1 מיליון שקל, ב-26 לאוגוסט 2024. - דירת חמישה חדרים בשטח של 103 מ"ר ברחוב מיכאל, נמכרה תמורת 3.4 מיליון שקל, ב-24 ליוני 2024.

עסקות שבוצעו בשכונה ב-2022:

- דירת ארבעה חדרים בשטח של 85 מ"ר ברחוב גולומב, נמכרה תמורת 2.6 מיליון שקל, ב-28 לדצמבר 2022. - דירת שלושה חדרים וחצי בשטח של 83 מ"ר ברחוב יוחנן באדר, נמכרה תמורת 2.7 מיליון שקל, ב-30 לנובמבר 2022. - דירת ארבעה חדרים בשטח של 110 מ"ר ברחוב רימלט אלימלך, נמכרה תמורת 3 מיליון שקל, ב-18 לספטמבר 2022. - דירת שלושה חדרים בשטח של 76 מ"ר ברחוב תרצה, נמכרה תמורת 2.7 מיליון שקל ב-14 לספטמבר 2022. - דירת שלושה חדרים בשטח של 62 מ"ר ברחוב מאיר בעל הנס, נמכרה תמורת 2.32 מיליון שקל, ב-6 לספטמבר 2022. - דירת שני חדרים וחצי בשטח של 50 מ"ר ברחוב ירושלים, נמכרה תמורת 1.85 מיליון שקל, ב-23 לאוגוסט 2022. - דירת חמישה חדרים בשטח של 126 מ"ר ברחוב חיים לנדאו, נמכרה תמורת 3.65 מיליון שקל, ב-21 ליוני 2022.

למרות הירידות המתונות במחירים, שכונת מרום נווה ממשיכה להתפתח, עם תוכניות חדשות שצפויות להשפיע על הביקוש וההיצע בשכונה. כך למשל, מתוכנן פרויקט להקמת בניין מגורים להשכרה ברחוב דב פרידמן. במסגרת פרויקט זה ייבנה בניין בן 12 קומות, הכולל 120 יחידות דיור להשכרה, לצד שטחי מסחר ושטחים ציבוריים כמו חדר כושר וספא. פרויקט אחר, ברחוב נגבה, ייבנה על שטח שסמוך לשכונה. במסגרת הפרויקט הזה יוקמו שני מגדלים בני 20 קומות שיכללו 185 יחידות דיור, שטחי מסחר ומבני ציבור. הפרויקטים האלה עשויים להגדיל את ההיצע בשכונה, אך גם לחזק את הביקוש בזכות שדרוג התשתיות והסביבה.

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

יש כמה גורמים מרכזיים שמשפיעים על מחירי הדירות במרום נווה: 1. ריבית בנק ישראל: העלאת הריבית לרמות הגבוהות ביותר בעשור האחרון גרמה לירידה ביכולת הרכישה של משקי בית רבים, והשפיעה ישירות על מחירי הנדל"ן בשכונה. 2. ביקוש לדירות חדשות: השכונה מתמודדת עם ביקוש גבוה מצד משפחות צעירות ומשפרי דיור, המחפשים דירות גדולות ונגישות. 3. השפעת פרויקטים של פינוי-בינוי: חלק מהתוכניות המיועדות לשכונה עשויות לשנות את המאזן בין היצע לביקוש ולהשפיע על המחירים בעתיד.

הביקוש הגבוה לשכונה והפיתוח המתמיד באמצעות פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית צפויים להביא להקמת מאות דירות חדשות בשכונה בשנים הקרובות. הפרויקטים האלה אמנם יביאו לקשיים מסוימים למי שגרים בשכונה בטווח הקצר, אך בטווח הרחוק הם יעלו את המחירים בה, וייתכן שגם ישפרו את רמת החיים. לאורך השנים, שכונת מרום נווה הוכיחה את עמידותה לתנודות השוק, והיא ממשיכה להיות השקעה יציבה עבור רוכשי דירות ומשקיעים כאחד.